L'essentiel en 30 secondes
- Le syndic peut agir seul en justice pour récupérer les provisions et arriérés de charges, sans autorisation préalable de l’AG (Cour de cassation).
- Avant l’action : rappel, puis mise en demeure détaillée, avec délai de régularisation.
- La créance doit être prouvée : décisions d’AG, décomptes réguliers, clé de répartition.
- Une politique de recouvrement votée en AG (délais, intérêts, frais, plans de paiement) évite l’arbitraire.
Le droit d’initiative du syndic
Le syndic administre les fonds de l’association et accomplit les actes conservatoires. La Cour de cassation a confirmé qu’il peut introduire une action en paiement des provisions et arriérés de charges — et même interjeter appel — sans autorisation préalable ni ratification de l’AG. Les autres actions en justice (contre un entrepreneur, un ancien syndic, un voisin) requièrent en principe une décision de l’AG, sauf mesures urgentes et conservatoires.
Pour éviter toute discussion, l’AG peut, lors de la désignation du syndic, lui donner expressément mandat d’agir en justice pour le recouvrement des charges.
Une politique de recouvrement votée
Faites approuver par l’AG une procédure claire :
- J+15 après l’échéance : rappel simple et courtois ;
- J+30 : second rappel, frais éventuels selon le ROI ;
- J+45 : mise en demeure recommandée ;
- J+60 : transmission à l’avocat ou à l’huissier, sauf plan de paiement respecté ;
- information régulière du conseil de copropriété sur les arriérés.
Prévoyez la possibilité d’un plan de paiement pour le copropriétaire de bonne foi en difficulté : il coûte moins cher qu’une procédure.
La mise en demeure
Elle mentionne le montant exact, en distinguant les provisions et les décomptes, la période concernée, la base (décisions d’AG, décomptes approuvés), les intérêts et la clause pénale éventuelle, et un délai de régularisation d’au moins quinze jours.
À [nom du copropriétaire], [adresse] Par envoi recommandé Objet : ACP [nom] – lot [n°] – mise en demeure de payer Madame, Monsieur, Sauf erreur de notre part, votre compte présente un solde débiteur de [montant] €, détaillé comme suit : – provisions du [trimestre/période] : [montant] € (budget approuvé par l'AG du [date]) ; – décompte de l'exercice [année] : [montant] € (approuvé par l'AG du [date]) ; – [intérêts / frais prévus par le ROI, art. …] : [montant] €. Nous vous mettons en demeure de régler ce montant sur le compte [IBAN de l'ACP] dans les quinze jours de la présente. Si vous rencontrez des difficultés, nous vous invitons à nous contacter dans ce délai pour convenir d'un plan de paiement. À défaut, nous serons contraints d'introduire une procédure devant le juge de paix, dont les frais s'ajouteront à votre dette. [Syndic, pour l'ACP – date, signature]
La procédure judiciaire
Le juge de paix du lieu de l’immeuble est compétent quel que soit le montant. La demande est introduite par citation ou, pour les dettes d’argent non contestées, selon les procédures simplifiées prévues par la loi. Le jugement permet ensuite l’exécution forcée (saisie). En cas de vente du lot, le notaire doit d’abord interroger le syndic sur les arriérés : la créance de l’ACP est ainsi protégée (voir Vente d’un lot).
Prouver la créance
Une créance de charges ne se présume pas. L’ACP doit pouvoir produire : les statuts (clé de répartition), les décisions d’AG approuvant budgets et comptes, les décomptes individuels, et l’historique des paiements. Des comptes irréguliers ou non approuvés fragilisent tout recouvrement : la rigueur comptable est la meilleure arme contre les impayés (voir Comptes et décomptes).
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il suspendre ses charges parce qu'il conteste la gestion ?
Non. Les charges votées sont dues. Il faut contester par les voies légales (AG, conciliation, juge), tout en payant, éventuellement sous réserve.
Les frais de rappel peuvent-ils être mis à charge du débiteur ?
Oui s’ils sont prévus par les statuts, le ROI ou une décision d’AG, restent proportionnés et sont clairement imputés au compte du copropriétaire défaillant.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.