L'essentiel en 30 secondes
- Pas de syndic du tout (aucun désigné par le ROI ni par l’AG) : tout copropriétaire ou tiers intéressé peut demander au juge de paix d’en nommer un (art. 3.89 C. civ.).
- Syndic défaillant (carence, empêchement) : tout copropriétaire peut demander un syndic provisoire, pour la durée et la mission fixées par le juge ; le syndic en place est appelé à la cause.
- La demande se fait par requête au juge de paix du lieu de l’immeuble, avec les pièces qui prouvent l’absence ou la carence.
- Proposez au juge un candidat (professionnel agréé, assuré, disponible) et une mission précise : gestion courante, comptes, convocation d’une AG pour désigner un syndic définitif.
- Avant d’aller au juge, voyez si une AG extraordinaire (1/5 des quotes-parts) peut simplement désigner un nouveau syndic : c’est plus rapide et moins coûteux.
Trois situations à distinguer
| Situation | Mesure | Qui peut agir ? |
|---|---|---|
| Aucun syndic n’a jamais été désigné, ou le mandat a pris fin sans successeur | Nomination d’un syndic par le juge | Tout copropriétaire ou tiers ayant un intérêt |
| Le syndic est empêché (maladie, faillite, disparition) ou en carence (n’exécute plus ses missions) | Syndic provisoire pour une durée et une mission déterminées | Tout copropriétaire ; le syndic est appelé à la cause |
| La copropriété est en crise (finances, conservation de l’immeuble) | Administrateur provisoire (art. 3.92) | Le syndic ou 1/5 des quotes-parts |
Qu’est-ce qu’une carence ?
La carence ne se résume pas à un désaccord. Le juge attend des manquements objectifs et graves, par exemple :
- pas d’AG ordinaire convoquée depuis plus d’un an ;
- comptes non présentés, factures fournisseurs impayées malgré la trésorerie ;
- assurance de l’immeuble résiliée ou non renouvelée ;
- sinistres et travaux urgents laissés sans suite ;
- injoignable malgré des relances écrites ;
- refus d’exécuter des décisions de l’AG.
Rassemblez les preuves : courriers et relances restés sans réponse, PV, mises en demeure de fournisseurs, avis de la banque ou de l’assureur.
Si vous réunissez 1/5 des quotes-parts, exigez une AG extraordinaire pour révoquer le syndic et en désigner un autre. Si le syndic ne convoque pas dans les 30 jours, l’un d’entre vous peut convoquer lui-même. Le juge n’est indispensable que si cette voie est bloquée ou trop lente au regard de l’urgence.
La procédure
- Mise en demeure du syndic (si un syndic existe), avec délai court, par recommandé.
- Choix d’un candidat : un syndic professionnel agréé IPI, assuré, qui accepte la mission par écrit et précise sa rémunération.
- Requête au juge de paix du lieu de l’immeuble, avec l’inventaire des pièces ; le syndic en place est appelé à la cause.
- Audience : le juge entend les parties, vérifie la carence et l’urgence.
- Ordonnance : désignation, durée, mission, rémunération.
- Publicité et transmission : le syndic provisoire affiche sa désignation dans l’immeuble, se fait remettre les archives et les fonds et informe les copropriétaires.
La mission à proposer au juge
- assurer la gestion courante (paiements, assurances, contrats, recouvrement) ;
- se faire remettre par le syndic défaillant tous les documents, archives et fonds ;
- établir une situation comptable à la date de sa désignation ;
- convoquer une AG dans un délai de [x] semaines pour désigner un syndic définitif, avec plusieurs offres comparées ;
- faire rapport au juge à l’issue de sa mission.
À Monsieur / Madame le Juge de paix du canton de [canton du lieu de l'immeuble] REQUÊTE EN DÉSIGNATION D'UN SYNDIC PROVISOIRE (article 3.89 du Code civil ; articles 1034bis et suivants du Code judiciaire) POUR : [nom, prénom], domicilié(e) [adresse], copropriétaire du lot [n°] de la résidence [nom], [adresse de l'immeuble], représentant [nombre] quotes-parts sur [total], Requérant(e), CONTRE : 1. L'association des copropriétaires de la résidence [nom], BCE [n°], dont le siège est établi [adresse de l'immeuble] ; 2. [nom du syndic / de la société], syndic, BCE [n°], dont le siège est établi [adresse], appelé(e) à la cause, Parties citées / appelées. I. LES FAITS 1. Le/la deuxième partie a été désigné(e) syndic par l'assemblée générale du [date] (pièce 1). 2. Depuis le [date], le syndic n'exerce plus ses missions : [ex. : aucune assemblée générale ordinaire n'a été convoquée depuis le … (pièce 2) ; les comptes de l'exercice … n'ont pas été présentés ; le fournisseur d'énergie a mis l'association en demeure le … (pièce 3) ; la police d'assurance incendie a été résiliée le … (pièce 4) ; un dégât des eaux déclaré le … n'a reçu aucune suite (pièce 5)]. 3. Le/la requérant(e) a mis le syndic en demeure par courriers recommandés des [dates] (pièces 6 et 7), restés sans réponse. 4. [Le cas échéant : une demande de convocation d'assemblée générale extraordinaire par des copropriétaires représentant plus d'un cinquième des quotes-parts est restée sans suite (pièce 8).] II. EN DROIT 5. L'article 3.89 du Code civil permet à tout copropriétaire de demander au juge la désignation d'un syndic provisoire en cas d'empêchement ou de carence du syndic, pour la durée et en vue des missions que le juge détermine ; le syndic est appelé à la cause. 6. Les faits exposés caractérisent une carence grave : l'association n'est plus administrée, ses obligations envers les tiers ne sont plus exécutées et la conservation de l'immeuble est menacée. 7. Il y a urgence, au regard de [l'absence d'assurance / des dettes envers les fournisseurs / du sinistre en cours]. III. CANDIDAT PROPOSÉ 8. Le/la requérant(e) propose la désignation de [nom, société, n° IPI, adresse], qui a accepté la mission par écrit, est couvert(e) par une assurance responsabilité professionnelle et propose une rémunération de [montant / modalités] (pièce 9). PAR CES MOTIFS, PLAISE AU JUGE DE PAIX : - dire la requête recevable et fondée ; - désigner [nom] en qualité de syndic provisoire de l'association des copropriétaires de la résidence [nom] pour une durée de [six] mois, renouvelable ; - lui confier la mission : d'assurer la gestion courante de l'association ; de se faire remettre sans délai par le syndic en place l'ensemble des documents, archives et fonds de l'association ; d'établir une situation comptable à la date de sa désignation ; de convoquer dans les [huit] semaines une assemblée générale appelée à désigner un syndic définitif sur la base d'offres comparées ; de faire rapport au juge à l'issue de sa mission ; - ordonner au syndic en place de remettre au syndic provisoire, dans les huit jours de la notification de l'ordonnance, l'ensemble des documents, archives et fonds, [sous peine d'une astreinte de … € par jour de retard] ; - fixer la rémunération du syndic provisoire à charge de l'association ; - réserver les dépens. Fait à [lieu], le [date]. [Signature du/de la requérant(e) ou de son avocat] Inventaire des pièces : 1. PV de désignation du syndic ; 2. … ; 9. Acceptation du candidat. Annexe : liste des copropriétaires avec leurs adresses (pour la convocation par le greffe).
Les mentions obligatoires d’une requête et le mode de convocation des parties (requête contradictoire ou unilatérale selon la situation) sont fixés par le Code judiciaire. Le greffe de la justice de paix peut vous indiquer le nombre de copies et les annexes attendues. En cas de doute, faites relire la requête par un avocat.
Questions fréquentes
Quelle différence entre syndic provisoire et administrateur provisoire ?
Le syndic provisoire remplace un syndic absent ou défaillant pour assurer la gestion. L’administrateur provisoire de l’article 3.92 intervient quand la copropriété elle-même est en crise (équilibre financier compromis, conservation de l’immeuble impossible) ; il faut alors 1/5 des quotes-parts ou le syndic pour le demander. Voir le guide sur l’administrateur provisoire.
Qui paie le syndic provisoire ?
L’association des copropriétaires, selon la rémunération fixée par le juge ou convenue. Si la carence du syndic en place est fautive, l’ACP peut ensuite lui réclamer le coût.
Combien de temps dure sa mission ?
Le temps fixé par le juge, souvent jusqu’à la désignation d’un syndic définitif par une AG qu’il est chargé de convoquer. Le juge peut prolonger ou modifier la mission.
Un avocat est-il obligatoire ?
Non devant le juge de paix, sauf pour certaines requêtes unilatérales. Pour un dossier conflictuel, l’aide d’un avocat est souvent utile.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.