L'essentiel en 30 secondes
- Les charges communes se répartissent selon les quotes-parts ou selon des clés liées à l’utilité prévues par les statuts.
- Modifier la répartition des charges est une modification des statuts à la majorité des 4/5.
- Un copropriétaire peut demander au juge de paix de rectifier une répartition inexacte ou devenue inexacte.
- Ordre de grandeur : un peu plus de 2 300 € par lot et par an en moyenne selon l’Observatoire des charges du SNPC (données 2021).
Charges communes et charges privatives
Charges communes : dépenses de conservation, d’entretien, d’administration et d’usage des parties communes — nettoyage, électricité des communs, chauffage collectif, ascenseur, assurances, honoraires du syndic, frais bancaires, contrats d’entretien, travaux.
Charges privatives : dépenses propres à un lot, imputées au seul copropriétaire concerné — consommations individuelles relevées par compteurs, frais de rappel, frais de mutation lors d’une vente, réparation d’un dommage causé par un occupant.
Comment sont-elles réparties ?
Les statuts (acte de base et règlement de copropriété) fixent la répartition :
- selon les quotes-parts (souvent exprimées en millièmes ou dix-millièmes) dans les parties communes ;
- ou selon des clés spécifiques tenant compte de l’utilité des services et équipements pour chaque lot (ascenseur, chauffage, cour, garages).
Code civil, art. 3.85 (statuts et critères de répartition), art. 3.88 (modification de la répartition des charges à la majorité des 4/5) et art. 3.92 (action en rectification devant le juge).
Contester une répartition injuste
Tout copropriétaire peut demander au juge de paix de rectifier la répartition des charges si elle a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble. Il faut démontrer l’erreur ou l’inadéquation (expertise de géomètre, plans, usage réel).
Avant cela, proposez une modification des statuts à l’AG (4/5) : une solution négociée, actée chez le notaire, est durable.
Combien coûte une copropriété ?
Selon l’Observatoire des charges du SNPC (données 2021), les charges s’élevaient en moyenne à un peu plus de 2 300 € par lot et par an, soit près de 190 € par mois, le nettoyage et le chauffage figurant parmi les postes principaux. Les écarts sont considérables selon la taille de l’immeuble, la présence d’un ascenseur, d’un chauffage collectif ou d’un concierge. Le SNPC met à disposition un outil de comparaison pour ses membres.
Comparez chaque poste d’une année à l’autre et avec le budget voté. Un poste qui augmente de plus de 10 % sans explication mérite une question écrite au syndic.
Charges et locataires
Le copropriétaire bailleur reste débiteur de l’ACP pour toutes les charges. Il récupère auprès du locataire les charges liées à l’occupation selon le bail, sur base de décomptes justifiés. Les gros travaux, la contribution au fonds de réserve et les frais liés à la propriété restent à sa charge. Voir Locataires en copropriété.
Questions fréquentes
Le propriétaire du rez-de-chaussée doit-il payer l'ascenseur ?
Cela dépend des statuts. Beaucoup prévoient une clé spécifique « ascenseur » excluant ou réduisant la part du rez-de-chaussée. Si les statuts imposent une contribution égale sans utilité, une rectification judiciaire peut être envisagée selon les circonstances.
Quelles charges puis-je récupérer auprès de mon locataire ?
En principe les charges liées à l’usage et à l’occupation (entretien courant, consommations, nettoyage, ascenseur), mais pas les gros travaux, le fonds de réserve ni les honoraires liés à la propriété. Le bail et la réglementation régionale précisent la répartition.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.