L'essentiel en 30 secondes
- Avant la signature, le syndic transmet les informations de l’art. 3.94, § 1er dans les 15 jours de la demande.
- Avant l’acte, le notaire lui demande l’état des dettes et appels de fonds ; le syndic répond dans les 30 jours.
- Les frais de transmission des informations sont à charge du vendeur.
- En cas d’arriérés contestés, suivez les indications du notaire, qui peut retenir les sommes en cause et en aviser le syndic.
Étape 1 – Avant de signer le compromis
Le vendeur (ou son agent ou notaire) demande au syndic les informations destinées à l’acheteur : montants des fonds, arriérés du vendeur, appels de fonds décidés, procédures en cours, PV des trois dernières années, décomptes des deux dernières années, dernier bilan approuvé. Le syndic répond dans les quinze jours. À défaut, les parties sont avisées de sa carence.
Étape 2 – Avant l’acte authentique
Le notaire demande au syndic, par envoi recommandé, l’état :
- des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées avant la date certaine du transfert mais appelées après ;
- des appels de fonds approuvés avant cette date ;
- des frais d’acquisition de parties communes décidés avant cette date ;
- des dettes certaines de l’ACP nées de litiges antérieurs.
Le syndic répond dans les trente jours. Sauf clause contraire, ces montants sont à charge de l’acheteur.
Code civil, art. 3.94 : informations préalables (§ 1er), état des dettes (§ 2), notification de la vente au syndic dans les 30 jours (§ 3), frais à charge du vendeur (§ 4), décompte des fonds (§ 5).
Étape 3 – Le décompte entre vendeur et acheteur
- Charges ordinaires : à charge de l’acheteur à partir du jour où il peut jouir des parties communes ; le syndic établit le décompte.
- Fonds de roulement : le vendeur est créancier de l’ACP pour la période où il ne jouit plus des communs ; sa quote-part lui est remboursée et appelée auprès de l’acheteur.
- Fonds de réserve : la quote-part du vendeur reste la propriété de l’ACP.
Les parties peuvent convenir d’une autre répartition entre elles (par exemple sur des travaux votés) : cette convention ne lie pas l’ACP, qui s’adresse au propriétaire du moment.
Arriérés contestés : la bonne méthode
Si le vendeur conteste des arriérés réclamés par le syndic (absence de justificatifs, erreurs, charges non approuvées) :
- demandez par écrit au syndic le détail et les pièces (décisions d’AG, décomptes) ;
- informez le notaire à temps : il peut, selon la situation, retenir les sommes litigieuses sur le prix et en aviser le syndic, qui dispose alors d’un délai légal pour agir ;
- tentez une solution amiable ou une conciliation ;
- à défaut, le juge de paix tranche.
Demandez les documents au syndic dès la mise en vente : un dossier complet rassure les acheteurs et accélère la vente. Vérifiez vos décomptes et réglez les points en suspens avant le compromis.
Étape 4 – Après l’acte
Le notaire informe le syndic, dans les trente jours, de la date de l’acte, du lot, de l’identité et de l’adresse des parties. Le syndic met à jour la liste des copropriétaires et transmet le décompte final.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il retarder la vente en ne répondant pas ?
Son silence ne bloque pas juridiquement l’acte : le notaire avise les parties de la carence. Mais l’acheteur peut exiger des garanties. Relancez le syndic tôt et signalez sa carence au conseil, voire à l’IPI.
Les frais de mutation facturés par le syndic sont-ils libres ?
Ils doivent être prévus au contrat de syndic et rester raisonnables. Des montants excessifs peuvent être contestés.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.