Nos propositions pour de meilleures copropriétés
Une copropriété bien gérée repose sur la coopération entre copropriétaires, occupants et professionnels. Quand les documents arrivent à temps, chacun peut préparer l'assemblée générale et voter en connaissance de cause. Quand le coût et le financement des travaux sont clairs, il est plus facile de décider et de planifier. Et si un problème de sécurité survient, chacun doit savoir qui intervient et dans quel délai.
Copropriété Belgique porte 21 propositions concrètes, regroupées en quatre axes, pour construire des copropriétés plus sûres et plus agréables pour tous, aujourd'hui et demain :
Axe 1 — Des assemblées générales mieux préparées
1. Porter le délai de convocation à 21 jours
Le délai légal actuel de 15 jours est souvent trop court pour analyser les comptes, examiner les documents et interroger le syndic avant la séance. Un délai de 21 jours permettrait une préparation réelle et une meilleure participation.
2. Fixer une liste légale des documents joints à la convocation
Chaque copropriétaire devrait recevoir obligatoirement, avec la convocation :
- les comptes annuels communs de l'association et son décompte personnel de charges ;
- le rapport du commissaire aux comptes ;
- le rapport du conseil de copropriété, lorsqu'il existe ;
- le rapport annuel d'évaluation des contrats de fournitures régulières ;
- le budget prévisionnel du fonds de roulement ;
- le budget prévisionnel pluriannuel du fonds de réserve ;
- le rapport de gestion du syndic.
On ne vote bien que sur ce que l'on a pu lire.
3. Fixer le contenu obligatoire du procès-verbal
Le procès-verbal devrait inclure, en annexes identifiées et datées, la version approuvée des documents se rapportant aux questions effectivement examinées. Pour une assemblée générale ordinaire, il s'agit notamment de :
- les comptes annuels communs de l'association ;
- le rapport du commissaire aux comptes ;
- le rapport du conseil de copropriété, lorsqu'il existe ;
- le rapport annuel d'évaluation des contrats de fournitures régulières ;
- le budget prévisionnel du fonds de roulement ;
- le budget prévisionnel pluriannuel du fonds de réserve ;
- le rapport de gestion du syndic.
Les procurations seraient conservées dans un dossier de vérification accessible aux copropriétaires, dans le respect de la protection des données personnelles. Pour une assemblée générale extraordinaire, les annexes se limiteraient aux documents liés aux points inscrits à l'ordre du jour. Le procès-verbal deviendrait ainsi une archive complète, fiable et vérifiable des décisions.
4. Joindre un projet de texte des résolutions à la convocation
Un ordre du jour ne suffit pas. Chaque point appelant un vote devrait être accompagné d'un projet de résolution rédigé, pour que chacun sache précisément sur quoi il se prononce et puisse proposer des amendements.
Axe 2 — Sécurité et financement des travaux
5. Clarifier et renforcer le pouvoir conservatoire du syndic
La loi confie déjà au syndic le pouvoir d'accomplir les actes conservatoires et d'administration provisoire. Ce pouvoir devrait être clarifié et renforcé pour la sécurité incendie et les installations techniques de base : le syndic doit pouvoir agir vite, sans attendre une assemblée générale, avec en contrepartie une obligation de justification et une responsabilité clairement définie.
6. Un contrôle périodique obligatoire de la sécurité
La sécurité incendie et les installations techniques de base (électricité, gaz, ascenseurs, chauffage, détection, éclairage de secours) devraient faire l'objet d'un contrôle périodique obligatoire. Leur suivi serait repris à la fois dans le rapport de gestion annuel du syndic, pour informer, et à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle, pour décider. Aucun rapport défavorable ne pourrait plus rester sans suite.
7. Un véritable plan pluriannuel de travaux
Le budget prévisionnel du fonds de réserve devrait reposer sur un plan pluriannuel comprenant l'état de l'immeuble, les travaux prioritaires, leurs échéances, leur coût estimé et leur mode de financement. Ce plan guiderait le montant des contributions au fonds de réserve, pour éviter les appels de fonds brutaux et les travaux sans cesse reportés.
8. Clarifier les rôles de chacun face à un immeuble non conforme aux exigences de sécurité
Lorsqu'une copropriété ne respecte pas les exigences de sécurité applicables à l'immeuble, au point de recevoir un avis défavorable de la zone de secours, chacun se renvoie trop souvent la responsabilité. La loi devrait définir clairement le rôle, le champ d'action et la responsabilité de chaque acteur :
- le syndic : informer sans délai les copropriétaires et les occupants, prendre les mesures conservatoires urgentes, faire établir les devis et convoquer l'assemblée générale dans un délai fixé ;
- l'assemblée générale : décider et financer les travaux de mise en conformité dans un délai déterminé ;
- le bourgmestre : en tant qu'autorité de police administrative, imposer des mesures, fixer des échéances et en contrôler l'exécution ;
- le juge de paix, lorsqu'il est saisi : ordonner les travaux nécessaires, autoriser un copropriétaire à agir ou désigner un administrateur provisoire en cas de blocage.
Chaque anomalie relevée ferait l'objet d'un suivi écrit désignant un responsable et une échéance, repris dans le rapport de gestion du syndic jusqu'à sa levée complète.
Une procédure claire et coordonnée éviterait que des immeubles restent dangereux pendant des années, faute de savoir qui doit agir.
9. Faciliter l'accès des copropriétés à l'emprunt
De nombreux travaux nécessaires (toiture, façade, sécurité incendie, rénovation énergétique) sont reportés faute de trésorerie. Les associations de copropriétaires devraient pouvoir emprunter plus facilement, auprès des banques comme des autorités publiques : prêts collectifs adaptés à l'ACP, garanties publiques, prêts à taux réduit et articulation avec les primes régionales. Mieux financer les travaux, c'est mieux entretenir et mieux sécuriser les immeubles.
Axe 3 — Transparence et contrôle
10. Une mission minimale légale du commissaire aux comptes
La mission du commissaire aux comptes varie fortement d'un immeuble à l'autre. Un socle légal minimal (vérification des pièces, rapprochements bancaires, contrôle des fonds de roulement et de réserve, rapport écrit) garantirait un contrôle réel.
11. Mieux définir le rôle du conseil de copropriété
Le rôle du conseil de copropriété reste trop flou. La loi devrait préciser ses missions :
- soutenir l'action du syndic et faciliter le lien avec les copropriétaires ;
- suivre l'entretien et les travaux de la copropriété ;
- suivre l'exécution budgétaire et comptable en cours d'exercice.
La loi permet déjà à l'assemblée générale de déléguer certaines compétences au conseil. Cette possibilité devrait être mieux encadrée et encouragée, pour assurer un suivi plus régulier de l'immeuble et désengorger l'assemblée générale des décisions courantes.
12. Un compte rendu des réunions du conseil aux copropriétaires
Chaque réunion du conseil de copropriété devrait donner lieu à un compte rendu écrit, communiqué à tous les copropriétaires dans un délai fixé. Les copropriétaires seraient ainsi informés en continu des questions suivies, des décisions prises par délégation et des points à préparer pour la prochaine assemblée générale.
13. Généraliser l'accès numérique aux documents et à la comptabilité
Chaque copropriétaire devrait disposer d'un accès en ligne permanent aux documents de la copropriété et à sa comptabilité, avec :
- des délais de mise à jour fixés (procès-verbaux, décomptes, contrats, rapports) ;
- la possibilité de télécharger les documents ;
- une alternative accessible (copie papier, consultation sur place) pour les personnes qui n'utilisent pas le numérique.
14. Mieux associer les locataires
Les locataires vivent l'immeuble au quotidien. Ils devraient être mieux informés des décisions touchant à la gestion et à la sécurité. Un représentant désigné par les locataires pourrait assister à l'assemblée générale avec voix consultative.
15. Étendre l'information des locataires sur l'assemblée générale
La loi impose déjà d'afficher la date de l'assemblée générale dans l'immeuble et permet aux occupants de formuler des observations écrites. La réforme étendrait cette information à l'ordre du jour, par affichage et par voie électronique, et organiserait le suivi des observations reçues : transmission à l'assemblée et réponse dans le procès-verbal.
16. Une transmission standardisée lors du changement de syndic
La loi impose déjà au syndic sortant de transmettre le dossier de la copropriété dans les trente jours. Dans les faits, trop de documents se perdent ou tardent. Une procédure standardisée devrait garantir la continuité de la gestion : comptes et soldes bancaires, contrats en cours, archives, accès numériques, dossiers techniques, courriers officiels et procédures en cours. Un inventaire numérique horodaté, signé par l'ancien et le nouveau syndic et communiqué au conseil de copropriété, identifierait les pièces manquantes et leurs échéances de remise.
17. Garantir l'application des obligations légales et des recours effectifs
La loi établit déjà le caractère impératif de nombreuses règles de la copropriété. Le problème est leur exécution. Le copropriétaire qui constate un manquement doit aujourd'hui engager seul une procédure longue et coûteuse. Il faudrait des mécanismes d'exécution plus simples et plus rapides (mise en demeure encadrée, procédure accélérée devant le juge de paix, astreintes) et des conséquences effectives pour le syndic qui ne respecte pas ses obligations. Une règle sans exécution reste lettre morte.
Axe 4 — Protéger les copropriétaires face aux professionnels
18. Renforcer la protection contractuelle des ACP et des copropriétaires
Face aux syndics, entrepreneurs et fournisseurs, les associations de copropriétaires et les copropriétaires sont souvent en position de faiblesse. Les protections introduites en 2024 devraient être explicitement prolongées et renforcées : clauses abusives, transparence des prix, conditions de résiliation.
19. Institutionnaliser une médiation auprès de l'IPI
Un service de médiation entre copropriétaires et syndics, organisé au sein de l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), permettrait de résoudre de nombreux conflits rapidement et à moindre coût, avant toute procédure judiciaire. Pour être crédible, cette médiation devrait offrir :
- une indépendance garantie à l'égard de la profession et des syndics concernés ;
- un coût accessible pour les copropriétaires et les petites copropriétés ;
- des délais de traitement fixés et respectés ;
- une articulation claire avec les recours judiciaires (suspension des délais, valeur de l'accord, possibilité de saisir ensuite le juge de paix).
Plus largement, l'IPI devrait ouvrir certaines de ses missions au public et aux occupants des immeubles : information, réception des signalements, suivi des plaintes.
20. Publier systématiquement les décisions disciplinaires de l'IPI
L'IPI exerce une mission de service public : contrôler la déontologie et la professionnalisation des agents immobiliers et des syndics. Certaines décisions sont déjà accessibles ; la publication devrait devenir systématique et structurée pour toutes les décisions définitives, anonymisées. Elle permettrait de vérifier l'effectivité de ce contrôle et renforcerait la confiance du public.
Pour garantir l'impartialité de la discipline, les assesseurs juridiques des chambres exécutives de l'IPI devraient être désignés par le Gouvernement sur proposition du ministre de la Justice et du ministre des Classes moyennes. Cette nomination n'aurait de sens qu'accompagnée de garanties concrètes :
- un appel public à candidatures et des critères de sélection publiés (expérience juridique, connaissance du droit de la copropriété) ;
- l'absence de lien professionnel ou d'intérêt avec la profession immobilière ;
- un mandat à durée déterminée, non révocable en cours de mandat sauf faute ;
- une obligation de déport en cas de conflit d'intérêts.
L'association des deux ministres traduirait la double nature de la discipline : la qualité de la justice rendue et la régulation d'une profession indépendante.
21. Un rapport annuel de l'IPI débattu publiquement
Le rapport annuel de l'IPI (plaintes reçues, sanctions prononcées, contrôles effectués, médiations) devrait être présenté et discuté en commission à la Chambre des représentants. Un organisme investi d'une mission publique doit rendre compte de son action devant les institutions démocratiques.
Votre avis compte
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