L'essentiel en 30 secondes
- Quorum : plus de la moitié des copropriétaires et au moins 50 % des quotes-parts — ou plus de 75 % des quotes-parts.
- La majorité se calcule sur les voix pour et contre des présents et représentés : abstentions, blancs et nuls sont écartés.
- Nul ne vote pour plus de voix que l’ensemble des autres présents et représentés.
- Trois procurations maximum par mandataire, sauf si le total de ses voix ne dépasse pas 10 % de l’immeuble.
- Pour pouvoir contester une décision en justice, votez contre : celui qui l’a approuvée perd en principe ce droit.
Le quorum de présence
Au début de l’AG, on vérifie la liste de présence et les procurations. L’assemblée délibère valablement si :
- plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts ; ou
- les présents et représentés possèdent plus des trois quarts des quotes-parts.
Exemple 1 – 20 copropriétaires, 1 000 quotes-parts. Il faut 11 copropriétaires totalisant au moins 500 quotes-parts. Si seuls 8 copropriétaires sont présents mais détiennent 780 quotes-parts (> 750), l’AG peut aussi délibérer.
À défaut, une deuxième AG est convoquée au moins quinze jours plus tard : elle délibère quel que soit le nombre de présents et de quotes-parts représentées.
Code civil, art. 3.87 (quorum, procurations, plafonds de vote et conflits d’intérêts) et art. 3.88 (majorités).
Les majorités
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal à sa quote-part. La décision est prise à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf majorité spéciale prévue par la loi.
| Majorité | Principales décisions |
|---|---|
| Absolue | Gestion courante, comptes, budgets, décharges, nomination/révocation du syndic, commissaire aux comptes, travaux imposés par la loi, actes conservatoires |
| 2/3 | Statuts : jouissance, usage et administration des parties communes ; travaux sur les parties communes ; composition du conseil (immeubles de moins de 20 lots) et délégations ; montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire ; travaux sur parties privatives exécutés par l’ACP pour raisons techniques ou économiques |
| 4/5 | Autres modifications des statuts, dont la répartition des charges ; destination de l’immeuble ; reconstruction ou remise en état d’une partie endommagée ; acquisition et aliénation de biens immobiliers communs ; dispense de constituer le fonds de réserve ; création d’associations partielles |
| Unanimité | Répartition des quotes-parts de copropriété ; reconstruction totale (sauf exceptions légales à 4/5) |
Le traitement des abstentions
Les abstentions, votes blancs et votes nuls ne sont pas des voix émises : on les retire du calcul.
Exemple 2 – majorité absolue. 600 quotes-parts présentes. 100 s’abstiennent. Il reste 500 voix exprimées : la décision passe avec plus de 250 voix pour.
Exemple 3 – majorité des 4/5. 600 quotes-parts présentes, 350 s’abstiennent. Restent 250 voix exprimées : 200 voix pour suffisent (4/5 de 250).
Le copropriétaire qui a voté pour une décision ne peut en principe plus en demander l’annulation. Pour l’abstention, la jurisprudence est partagée et une partie de la doctrine considère qu’elle prive aussi du recours. Si vous êtes en désaccord, la seule attitude sûre est de voter contre et de le faire acter au procès-verbal.
Les procurations
- La procuration est écrite, désigne nommément le mandataire et peut être générale ou limitée à certains points, avec des instructions de vote.
- Le mandataire peut être un autre copropriétaire ou un tiers.
- Le syndic ne peut jamais être mandataire, même s’il est lui-même copropriétaire (il vote alors uniquement pour son lot).
- Maximum trois procurations par mandataire, sauf si le total des voix dont il dispose (les siennes + celles de ses mandants) n’excède pas 10 % du total des voix de l’immeuble.
En pratique : vos voix + 3 procurations = 8 %. Une 4ᵉ procuration vous porte à 10 % : elle est acceptable. Si elle vous porte à 10,5 %, elle ne l’est pas.
Le plafond anti-domination
Nul ne peut prendre part au vote, comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés.
Exemple : vous détenez 40 % des voix présentes, les autres présents 30 % au total. Votre vote est ramené à 30 %. Les juges sanctionnent aussi les montages (sociétés liées, emphytéoses) destinés à contourner ce plafond.
Les conflits d’intérêts
Un copropriétaire — ou son mandataire — ne peut pas voter sur une décision relative à un contrat qu’il a conclu ou va conclure avec l’association (prestataire, entrepreneur, syndic copropriétaire pour son propre contrat). Ses voix sont alors retirées du calcul.
Je soussigné(e) [nom, prénom], domicilié(e) [adresse], copropriétaire du/des lot(s) [n°] de la résidence [nom], donne procuration à [nom, prénom du mandataire] pour me représenter à l'assemblée générale [ordinaire/extraordinaire] du [date] (et à toute seconde assemblée ayant le même ordre du jour), prendre part aux délibérations et voter en mon nom. Instructions de vote (biffer les mentions inutiles) : – Point [n°] : pour / contre / abstention – Point [n°] : pour / contre / abstention – Autres points : selon l'appréciation du mandataire / abstention Fait à [lieu], le [date] Signature, précédée de la mention « Bon pour procuration »
Fiabiliser les votes
- Annoncer avant chaque vote la majorité requise.
- Voter de manière nominative (bulletins, boîtiers, appel) plutôt qu’à main levée.
- Acter au PV les voix pour, contre, les abstentions et les noms des opposants et abstentionnistes.
- Noter les arrivées et départs en cours de séance.
Modèle de bulletin de vote
Le bulletin de vote nominatif est la meilleure preuve en cas de contestation : chaque vote est identifié, chiffré en quotes-parts et signé.
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE [ordinaire/extraordinaire] DU [date] — ACP [NOM] Copropriétaire : [nom] — Lot(s) : [n°] — Quotes-parts : [nombre] / [total] Votant : □ en personne □ mandataire de : [nom du mandant, lot, quotes-parts] Point [n°] — [intitulé exact de la résolution] Majorité requise : [absolue / 2/3 / 4/5 / unanimité] □ POUR □ CONTRE □ ABSTENTION Motif (facultatif, sera annexé au PV) : ………………… Point [n°] — [intitulé] Majorité requise : [ … ] □ POUR □ CONTRE □ ABSTENTION Heure de remise du bulletin : [ ] h [ ] Signature du votant : Cadre réservé au bureau : bulletin reçu par [secrétaire] — décompte reporté au PV.
Un bulletin par point important (ou un bulletin global par votant), recueilli par le secrétaire, compté en quotes-parts devant le président, et conservé avec le PV. Le PV mentionne pour chaque point : voix pour, contre, abstentions, et les noms des opposants et abstentionnistes.
Questions fréquentes
Les copropriétaires qui quittent la séance comptent-ils encore ?
La majorité s’apprécie sur les copropriétaires présents ou représentés au moment du vote. Le PV doit donc mentionner les départs : c’est essentiel pour vérifier les majorités.
Le règlement peut-il imposer l'unanimité là où la loi prévoit 2/3 ou 4/5 ?
Non. Les majorités légales sont impératives : une clause plus exigeante des statuts ne peut pas bloquer une décision que la loi permet à 2/3 ou 4/5.
Un copropriétaire peut-il voter sur un contrat qui le concerne ?
Non. Celui qui contracte avec l’association des copropriétaires (par exemple un copropriétaire entrepreneur) ne peut participer au vote sur cette décision, ni comme mandant ni comme mandataire.
La procuration doit-elle préciser mes votes ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est vivement conseillé. La procuration générale en blanc n’est pas admise : le mandataire doit être nommément désigné.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.