L'essentiel en 30 secondes
- L’ACP assure en général tout le bâtiment (parties communes et privatives), souvent avec abandon de recours envers les copropriétaires et occupants.
- Le copropriétaire occupant assure son contenu et sa responsabilité ; inutile d’assurer à nouveau le bâtiment.
- Signalez à l’assureur les aménagements privatifs de valeur (cuisine, parquet) pour éviter la sous-assurance.
- Le locataire assure sa responsabilité locative selon le bail et la réglementation régionale.
Ce que couvre la police de l’immeuble
La copropriété souscrit généralement une assurance incendie et périls connexes (souvent « multirisque immeuble ») couvrant :
- les parties communes (toiture, façades, escaliers, halls) ;
- le plus souvent les parties privatives au titre du « bâtiment » (murs, sols, plafonds, installations fixes d’origine) ;
- les périls classiques : incendie, explosion, tempête, dégâts des eaux, bris de vitrages, catastrophes naturelles ;
- la responsabilité civile immeuble de l’ACP.
Les statuts imposent en pratique cette assurance au syndic. Son contenu exact se vérifie dans la police.
L’abandon de recours
Beaucoup de polices prévoient que l’assureur renonce à se retourner contre les copropriétaires et occupants responsables d’un sinistre au bâtiment (sauf malveillance). Cette clause évite qu’un copropriétaire ou un locataire voie sa responsabilité engagée pour un incendie involontaire.
Ce que vous devez assurer vous-même
| Couverture | Police de l’immeuble | Votre police |
|---|---|---|
| Bâtiment (murs, toiture, installations fixes d’origine) | ✔ | — |
| Aménagements privatifs de valeur (cuisine équipée, parquet haut de gamme) | Parfois partiellement | À vérifier / compléter |
| Contenu (meubles, électroménager, effets personnels) | ✘ | ✔ |
| Responsabilité civile vie privée / dommages aux voisins | Partiel (RC immeuble) | ✔ |
Demandez au syndic la police de l’immeuble et montrez-la à votre assureur. Souscrivez une assurance contenu avec la mention que le bâtiment est assuré par la copropriété : vous ne payez pas deux fois.
Le rôle du syndic et de l’AG
- évaluer chaque année le contrat (valeur à neuf, garanties, franchise, exclusions) dans le rapport d’évaluation des contrats ;
- remettre en concurrence régulièrement via un courtier ou plusieurs assureurs ;
- déclarer les sinistres sans tarder et suivre l’indemnisation ;
- informer les copropriétaires des conditions et des franchises.
Si la valeur assurée est inférieure à la valeur réelle de reconstruction, l’indemnité peut être réduite proportionnellement. Vérifiez que la police prévoit un système d’abrogation de la règle proportionnelle (grille ou expertise).
Questions fréquentes
En cas de dégât des eaux, quelle assurance intervient ?
Le plus souvent la police de l’immeuble pour les dégâts au bâtiment, et votre police habitation pour votre contenu. Prévenez immédiatement le syndic et votre assureur, avec photos.
Comment obtenir la police de l'immeuble ?
Demandez-la au syndic : c’est un document non privé de la copropriété. Il doit aussi l’évaluer chaque année dans le rapport d’évaluation des contrats.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.