Locataires en copropriété : le dossier complet

Pressé ? Lisez d'abord le guide court : Locataire en copropriété : droits, obligations et place dans la vie de l'immeuble (3 min).

Un tiers à l’association, mais pas un étranger

Le bail lie le propriétaire et le locataire. Il n’existe aucun contrat entre le locataire et l’association des copropriétaires (ACP) ou le syndic. Pourtant, le locataire vit dans l’immeuble, utilise les parties communes, subit les décisions de l’AG et contribue souvent aux charges.

Le Code civil règle cette situation à l’article 3.93 : il organise ce qui s’impose au locataire, ce qu’il doit savoir et les recours dont il dispose. Ces règles valent quel que soit le type de bail : résidence principale, étudiant, commercial, bail de droit commun.

Ce qui s’impose au locataire

Les statuts : toujours

L’acte de base et le règlement de copropriété forment les statuts. Ils sont établis par acte notarié et transcrits au bureau de la Documentation patrimoniale, ce qui les rend opposables aux tiers. Le locataire est donc tenu de les respecter, même s’il ne les a pas lus et même si le bail n’y fait pas référence.

Le ROI et les décisions d’AG : si le bailleur a fait son travail

Le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions ne sont pas publiés. La loi prévoit donc un mécanisme d’information :

1. À la signature du bail, le bailleur informe le locataire de l’existence du ROI et du registre des décisions. Le locataire peut aussi en demander communication au syndic.
2. Après chaque AG, le bailleur notifie au locataire, par recommandé, les décisions qui peuvent le concerner, dans les 30 jours de la réception du procès-verbal.

Si le bailleur ne le fait pas, il est seul responsable des dommages qui en résultent, envers l’ACP, les autres copropriétaires ou le locataire lui-même.

Les limites : la proportionnalité

Les restrictions imposées par les statuts ou le ROI ne peuvent pas porter une atteinte disproportionnée au droit d’usage du locataire ni à son droit au respect de la vie privée et familiale. Plusieurs juges de paix ont ainsi écarté une interdiction absolue d’animaux à l’égard d’un locataire dont l’animal ne causait aucune nuisance.

À l’inverse, une affectation clairement fixée par les statuts (résidentiel ou commercial) reste en principe opposable : le locataire ne peut pas exploiter un commerce dans un lot réservé à l’habitation.

Les droits du locataire

Être informé

Le syndic doit communiquer la date des assemblées générales aux occupants qui n’ont pas le droit de vote, en pratique par affichage dans les parties communes. C’est une obligation légale, dont le non-respect a déjà été invoqué à l’appui d’une demande d’annulation.

S’exprimer par écrit

Le locataire peut adresser par écrit au syndic ses demandes ou observations relatives aux parties communes. Le syndic doit les communiquer à l’AG.

Nuance importante : le locataire ne peut pas exiger l’inscription d’un point à l’ordre du jour. Communiquer une observation à l’AG n’oblige pas l’AG à délibérer et voter. Pour obtenir un vote, il faut passer par le bailleur, qui peut demander l’inscription du point.

Objet : Observations relatives aux parties communes — AG du [date]

Madame, Monsieur le Syndic,

Occupant(e) de l'appartement [n°] en qualité de locataire de [nom du propriétaire], je vous adresse, conformément au Code civil, les observations suivantes relatives aux parties communes, en vous priant de les communiquer à l'assemblée générale du [date] :

1. [ex. : l'éclairage de secours de la cage d'escalier B ne fonctionne plus depuis le …] ;
2. [ex. : la porte coupe-feu du 2e étage ne se referme pas seule] ;
3. [ex. : des infiltrations apparaissent au plafond du garage, photos jointes].

Je reste disponible pour donner accès ou toute précision utile.

[Nom, coordonnées, date, signature]
Copie : [propriétaire bailleur]

Agir en justice

Le locataire peut demander au juge de paix d’annuler ou de réformer une disposition du ROI ou une décision de l’AG adoptée après la naissance de son droit, si elle est irrégulière, frauduleuse ou abusive et qu’elle lui cause un préjudice propre.

• Délai : 2 mois à compter de la notification par le bailleur, et au plus tard 4 mois après la date de l’AG. Si le bailleur n’a rien notifié, l’action devient irrecevable une fois les 4 mois écoulés.
• Bénéficiaires : la jurisprudence interprète la notion d’occupant largement, y compris une société qui a son siège dans l’immeuble.

Les obligations du locataire

Utiliser les lieux en bon père de famille, parties communes comprises

L’obligation d’user du bien avec prudence et diligence s’étend aux parties communes. Le locataire qui dégrade l’ascenseur ou encombre les couloirs engage sa responsabilité envers son bailleur.

Respecter les statuts, le ROI et les voisins

L’ACP peut agir directement contre un locataire qui viole les statuts ou le ROI : cessation de l’infraction, réparation du dommage et, selon certaines décisions, jusqu’à l’expulsion ou la résiliation du bail. Les règles sur les troubles de voisinage s’appliquent pleinement, et le bailleur peut être tenu pour responsable des nuisances de son locataire.

Les charges : qui paie quoi ?

En pratique, le bail prévoit soit une provision avec décompte annuel, soit un forfait. Avec une provision, le locataire a droit à un décompte justifié. Les charges qui correspondent à l’usage (chauffage, eau, entretien courant, nettoyage, ascenseur) sont en général récupérables ; les gros travaux, la constitution du fonds de réserve et les honoraires de gestion patrimoniale restent en principe à charge du propriétaire. Les règles régionales sur le bail de résidence principale et les conventions entre les parties précisent cette répartition.

Une place à construire

Les locataires constituent souvent la majorité des habitants. Ils connaissent l’immeuble au quotidien : la porte qui ne se ferme plus, l’éclairage défaillant, l’infiltration naissante. Les tenir à l’écart prive la copropriété d’informations précieuses, notamment en matière de sécurité.

Sans changer la loi, chaque copropriété peut déjà :

• afficher clairement la date des AG et les coordonnées du syndic ;
• prévoir dans le ROI un canal de signalement simple (formulaire, adresse électronique) avec un délai de réponse ;
• inviter les occupants à une partie de l’AG consacrée à la vie de l’immeuble ;
• publier un résumé des décisions qui concernent tous les occupants (règles de vie, travaux, sécurité) ;
• rendre accessibles les consignes de sécurité et les dates des contrôles techniques.

Copropriété Belgique plaide pour aller plus loin : transmission systématique des convocations et documents utiles aux locataires, statut consultatif en AG pour les occupants de longue durée, rapport annuel de sécurité accessible à tous et médiation préalable gratuite. Une copropriété mieux informée est une copropriété plus sûre.

Ce dossier présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière pédagogique. Les décisions de justice citées illustrent des tendances et ne préjugent pas de l'issue d'un litige précis. Pour votre situation, consultez un professionnel.