L'essentiel en 30 secondes
- Le syndic accomplit seul les actes conservatoires et d’administration provisoire : mise en sécurité, réparation urgente.
- Les travaux imposés par la loi se votent à la majorité absolue ; les autres travaux sur parties communes à 2/3.
- Face à l’inaction : courrier recommandé au syndic, conseil, AG extraordinaire, conciliation, juge de paix.
- Le juge peut autoriser un copropriétaire à faire exécuter des travaux urgents et nécessaires refusés.
Trois catégories de travaux
| Type | Qui décide ? | Exemples |
|---|---|---|
| Actes conservatoires et d’administration provisoire | Le syndic seul, avec compte rendu | Fuite, vitre brisée, porte d’entrée bloquée, mise en sécurité après un sinistre |
| Travaux imposés par la loi | AG à la majorité absolue | Mises en conformité réglementaires, injonctions des autorités |
| Autres travaux sur les parties communes | AG à la majorité des 2/3 | Rénovation de façade, remplacement de châssis, isolation, embellissement |
Code civil, art. 3.88 (majorités, dont l’exception pour les travaux imposés par la loi et les actes conservatoires) et art. 3.89, § 5 (actes conservatoires et d’administration provisoire par le syndic).
Le syndic doit agir sans attendre
Quel que soit le règlement, le syndic est chargé d’accomplir tous actes conservatoires et d’administration provisoire. Concrètement, face à un dommage ou un danger, il doit :
- faire cesser la cause et sécuriser (plombier, couvreur, électricien) ;
- déclarer le sinistre à l’assureur dans les délais ;
- informer les occupants concernés ;
- inscrire les travaux définitifs à l’ordre du jour, au besoin d’une AG extraordinaire.
Obtenir des travaux : la marche à suivre
- Signalement courtois par e-mail, avec photos et localisation précise.
- Lettre recommandée si rien ne bouge (modèle ci-dessous).
- Conseil de copropriété : relais et pression constructive.
- AG extraordinaire à l’initiative de 1/5 des quotes-parts, avec devis.
- Rapport objectif : expert, architecte ou visite de la zone de secours.
- Conciliation gratuite, puis juge de paix.
[Nom, prénom, adresse, lot n°] À [nom du syndic], syndic de l'ACP [nom de la résidence], BCE [n°] Par envoi recommandé avec accusé de réception Objet : ACP [nom] – demande de travaux [urgents / d'entretien] dans les parties communes Madame, Monsieur, Je vous informe des problèmes suivants constatés dans les parties communes : 1. [Description précise, localisation, date de constat – ex. : infiltration au plafond du hall du 3e étage depuis le …] 2. [Description – ex. : éclairage de secours hors service dans l'escalier B] Photos en annexe. Ces désordres [présentent un risque pour la sécurité des occupants / risquent de s'aggraver et d'endommager les lots …]. Conformément à l'article 3.89, § 5, du Code civil, qui vous charge d'accomplir les actes conservatoires et d'administration provisoire et de veiller à l'entretien des parties communes, je vous prie : – de prendre sans délai les mesures conservatoires nécessaires ; – de faire établir des devis pour la réparation définitive ; – de m'informer par écrit, dans les quinze jours, des mesures prises et du calendrier. Si des travaux relevant de l'assemblée générale s'avèrent nécessaires, je vous remercie de les inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale, extraordinaire si l'urgence le justifie. Je reste à votre disposition pour faciliter l'accès et vous remercie de votre diligence. [Date et signature]
Quand l’AG refuse des travaux nécessaires
Si une majorité refuse des travaux urgents et nécessaires, tout copropriétaire peut demander au juge de paix l’autorisation de les faire exécuter, aux frais de l’ACP. Si une minorité bloque abusivement une décision, le juge peut statuer à la place de l’AG. Voir Copropriété bloquée.
Le syndic qui ne réagit pas à un danger signalé, et la copropriété qui refuse des mises en conformité de sécurité, engagent leur responsabilité en cas d’accident. Le bourgmestre peut aussi imposer des mesures, voire fermer un immeuble dangereux.
Questions fréquentes
Puis-je faire réparer moi-même une partie commune et me faire rembourser ?
Hors péril immédiat, non : vous risquez de ne pas être remboursé. Prévenez le syndic par écrit ; en cas d’inaction persistante, demandez une autorisation au juge de paix.
Les pompiers peuvent-ils venir constater un danger ?
Oui. La zone de secours peut réaliser une visite de prévention et rédiger un rapport. Ce rapport objective les manquements et pèse lourd devant l’AG comme devant le juge.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.