L'essentiel en 30 secondes
- Code civil (art. 3.92) : quand l’équilibre financier est gravement compromis ou que l’ACP ne peut plus assurer la conservation ou la conformité de l’immeuble.
- Demandé au juge de paix par le syndic ou par des copropriétaires détenant au moins 1/5 des quotes-parts, par requête unilatérale signée par un avocat.
- Loi sur la profession d’agent immobilier : l’IPI peut demander au président du tribunal de première instance un administrateur provisoire qui remplace un syndic défaillant ou suspendu.
- Le juge fixe la mission : elle peut être limitée (un chantier, la trésorerie) ou large.
1. L’administrateur provisoire du Code civil : la copropriété en crise
Depuis 2019, l’article 3.92 du Code civil permet au juge de paix de désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires lorsque :
- l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis (impayés massifs, dettes, trésorerie à sec) ; ou
- l’association est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales (sécurité, salubrité).
Ici, ce n’est pas forcément le syndic qui est en cause : c’est souvent l’attitude de copropriétaires (blocage des votes, refus de payer) qui paralyse l’association.
Qui peut agir ? Le syndic, ou un ou plusieurs copropriétaires détenant au moins 1/5 des quotes-parts.
Comment ? Par requête unilatérale signée par un avocat, devant le juge de paix.
Quelle mission ? Celle que fixe le juge : elle peut se limiter à un volet précis. Un praticien suggère par exemple, face au refus de travaux de sécurité nécessaires attestés par un expert, de faire désigner un architecte administrateur provisoire chargé du chantier (cahier des charges, appel d’offres, suivi), tandis que le syndic reçoit un pouvoir limité aux aspects financiers et administratifs de ce chantier.
2. L’administrateur provisoire demandé par l’IPI : le syndic défaillant
Depuis 2018, la loi du 11 février 2013 sur la profession d’agent immobilier permet à l’assesseur juridique de l’IPI de demander en urgence au président du tribunal de première instance la désignation d’un administrateur provisoire, notamment lorsqu’un syndic suspendu risque de ne pas respecter sa suspension, ou pour éviter un préjudice aux copropriétés qu’il gère.
L’administrateur provisoire remplace le syndic dans toutes ses missions légales et statutaires, pour toutes les copropriétés de son portefeuille, et peut faire désigner un nouveau syndic par l’AG ou par le juge de paix.
Un syndic était impliqué dans douze affaires disciplinaires. Le président du tribunal de Termonde a désigné un « administrateur provisoire-syndic » pour toutes les copropriétés qu’il gérait, avec mission de convoquer dans chacune une AG extraordinaire pour révoquer le syndic et en désigner un nouveau. Le syndic a été condamné à verser une provision de 5 000 € pour les frais de l’administrateur.
Lequel choisir ?
| Situation | Mécanisme |
|---|---|
| Impayés massifs, AG bloquée, travaux indispensables impossibles | Administrateur provisoire art. 3.92 (juge de paix) |
| Syndic absent, carence ponctuelle | Syndic provisoire (juge de paix, à la demande de tout copropriétaire) |
| Syndic gravement défaillant, plaintes disciplinaires multiples, risque pour les fonds | Plainte à l’IPI, qui peut demander un administrateur provisoire |
Voir aussi Débloquer une copropriété et le dossier Le juge de paix, la sécurité et les travaux.
Questions fréquentes
Un copropriétaire seul peut-il demander un administrateur provisoire ?
Pour celui du Code civil, il faut réunir au moins 1/5 des quotes-parts (ou que le syndic le demande). Un copropriétaire seul peut en revanche demander un syndic provisoire en cas de carence du syndic, ou saisir le juge pour des travaux urgents.
Qui paie l'administrateur provisoire ?
En principe l’association des copropriétaires, selon ce que fixe le juge. Dans le mécanisme IPI, le syndic défaillant peut être condamné à verser une provision pour ses frais.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.