L'essentiel en 30 secondes
- La participation à distance est possible si la convocation le prévoit (art. 3.87, § 1er, C. civ.).
- Une décision écrite, sans réunion, exige l’unanimité de tous les copropriétaires.
- Les décisions qui requièrent un acte authentique ne peuvent pas être prises par écrit.
- Les assouplissements temporaires de 2020-2021 (majorités ordinaires par écrit) ne s’appliquent plus.
Participer à l’AG à distance
La loi du 20 décembre 2020 a modifié durablement le Code civil : chaque copropriétaire participe aux délibérations physiquement ou, si la convocation le prévoit, à distance. Pour que la formule soit fiable, la convocation précise :
- l’outil utilisé (lien, identifiants, assistance technique) ;
- la manière dont l’identité et la qualité de chaque participant sont vérifiées ;
- la façon de prendre la parole et de voter (sondage nominatif, appel) ;
- la marche à suivre en cas de coupure.
Testez l’outil avant la séance, envoyez les documents à l’avance, faites un appel nominatif pour le quorum et pour chaque vote, et notez au PV les participants à distance. Le président et le secrétaire restent idéalement en présentiel avec le syndic.
Les décisions écrites
Les copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant de l’AG, sauf celles qui doivent être passées par acte authentique (par exemple certaines modifications des statuts). Le syndic en dresse procès-verbal.
L’unanimité vise tous les copropriétaires, pas seulement ceux qui répondent. La formule convient surtout aux petites copropriétés soudées, pour une décision simple et urgente (accepter un devis, ratifier une démarche).
Entre fin 2020 et le 30 juin 2021, une loi temporaire permettait des décisions écrites à la majorité ordinaire, si plus de la moitié des copropriétaires votaient. Ce régime d’exception n’est plus en vigueur : aujourd’hui, la décision écrite exige l’unanimité.
Quand l’écrit ne suffit pas
S’il manque une seule réponse, il faut convoquer une AG. Si le temps presse :
- le syndic peut accomplir seul les actes conservatoires et d’administration provisoire (mise en sécurité, réparation urgente) et en rendre compte ;
- une AG extraordinaire peut être convoquée en urgence, avec un délai raisonnable adapté à la situation.
Voir aussi : Travaux urgents et obligatoires.
Questions fréquentes
Peut-on organiser une AG entièrement en ligne ?
Le Code civil vise la participation « physiquement ou, si la convocation le prévoit, à distance ». Une AG hybride (salle + visioconférence) est la formule la plus sûre. Une AG 100 % en ligne est envisageable si l’outil permet d’identifier chaque participant, de débattre et de voter, mais le président doit pouvoir constater le quorum et signer le PV.
Les votes par correspondance avant l'AG sont-ils admis ?
La loi ne les organise pas pour les ACP comme elle le fait pour les sociétés. À défaut de base dans le règlement, un vote préalable par formulaire est risqué : préférez la procuration avec instructions de vote.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.