L'essentiel en 30 secondes
- Les statuts = l’acte de base (description, quotes-parts) + le règlement de copropriété (droits, obligations, charges). Ils sont authentiques et transcrits.
- Le règlement d’ordre intérieur (ROI) est un acte sous seing privé : AG, syndic, commissaire, vie quotidienne.
- Modifier les statuts : 2/3 ou 4/5 selon l’objet ; unanimité pour les quotes-parts. Acte notarié ensuite.
- Le ROI se modifie à la majorité absolue et doit être tenu à jour ; il est opposable aux occupants.
Les statuts : acte de base et règlement de copropriété
L’acte de base décrit l’immeuble et ses lots, distingue les parties privatives et communes, et fixe la quote-part de chaque lot dans les parties communes, avec un rapport motivé justifiant le calcul (valeur respective des lots selon leur superficie, affectation et situation).
Le règlement de copropriété fixe :
- les droits et obligations de chaque copropriétaire sur les parties privatives et communes ;
- les critères et le mode de calcul de la répartition des charges ;
- les règles de reconstruction ou de remise en état ;
- le cas échéant, des dispositions particulières (affectation des lots, servitudes).
Les statuts sont établis par acte authentique et transcrits, ce qui les rend opposables à tous.
Le règlement d’ordre intérieur (ROI)
Le ROI est rédigé par acte sous seing privé. Il contient au moins :
- les règles de convocation, de fonctionnement et de pouvoirs de l’AG, dont la période annuelle de 15 jours de l’AG ordinaire ;
- le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée et le renouvellement de son mandat, les modalités de renon et les obligations de fin de mandat ;
- les compétences et obligations du commissaire aux comptes ;
- les règles de vie quotidienne : usage des communs, déchets, animaux, bruit, stationnement, travaux privatifs, location.
Le syndic tient le ROI à jour et le communique aux copropriétaires et aux occupants concernés.
Code civil, art. 3.85 (statuts et ROI), art. 3.88 (majorités de modification) et art. 3.93 (opposabilité aux occupants et aux nouveaux copropriétaires).
Modifier les statuts ou le ROI
| Objet | Majorité | Forme |
|---|---|---|
| Jouissance, usage, administration des parties communes | 2/3 | Acte notarié |
| Autres dispositions des statuts, dont la répartition des charges | 4/5 | Acte notarié |
| Répartition des quotes-parts de copropriété | Unanimité (exceptions légales) | Acte notarié |
| Règlement d’ordre intérieur | Majorité absolue | Sous seing privé |
Pourquoi mettre ses statuts à jour
Beaucoup d’immeubles fonctionnent avec des statuts anciens, antérieurs aux réformes de 1994, 2010 et 2018. Résultat : clauses inapplicables, majorités erronées, ROI inexistant, commissaire aux comptes sans mission définie. Une mise à jour permet :
- d’aligner les règles sur le Code civil (art. 3.78 à 3.100) ;
- d’ajouter des clauses utiles : médiation préalable aux litiges, communication électronique, AG à distance, plan pluriannuel ;
- de clarifier la répartition des charges et prévenir les conflits.
Aucune disposition n’interdit d’insérer dans les statuts ou le ROI une clause imposant une tentative de médiation avant tout procès. Elle n’empêche pas les mesures urgentes et réduit fortement les contentieux (voir Conflits et médiation).
Questions fréquentes
Les statuts de mon immeuble datent des années 1970. Sont-ils encore valables ?
Oui, mais les clauses contraires aux dispositions impératives du Code civil sont réputées non écrites. Une mise à jour (ou à tout le moins un ROI conforme) est vivement recommandée.
Où obtenir les statuts ?
Auprès du syndic, qui doit les tenir à disposition, ou du notaire. Ils sont aussi transcrits au bureau de la sécurité juridique (ex-conservation des hypothèques).
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.