L'essentiel en 30 secondes
- Commencez par un échange direct, factuel et écrit, et l’intervention du syndic ou du conseil.
- La médiation (Code judiciaire, art. 1723/1 et s.) est volontaire, confidentielle et menée par un tiers impartial, idéalement agréé.
- Un accord de médiation agréée peut être homologué par le juge et devenir exécutoire.
- Une clause de médiation dans les statuts ou les contrats impose de tenter la médiation avant le procès.
Les sources fréquentes de conflit
- contestation des charges et des appels de fonds ;
- entretien et travaux des parties communes ;
- accès aux documents et transparence de la gestion ;
- organisation des AG ;
- nuisances (bruit, odeurs, encombrement des communs, animaux) ;
- travaux privatifs affectant les communs ou les voisins ;
- relations tendues avec le syndic.
Étape 1 – Désamorcer
- Parler tôt, avant que le problème ne s’enkyste.
- Écrire factuellement : dates, faits, conséquences, demande précise.
- Rappeler le règlement : le syndic ou le conseil peut le faire, de manière neutre.
- Proposer une solution et un délai raisonnable.
Une grande part des conflits trouve une issue avec un effort modeste : une rencontre, une explication, un geste. Osez la conversation avant le courrier recommandé.
Étape 2 – La médiation
La médiation est un processus volontaire et confidentiel dans lequel un tiers impartial aide les parties à construire elles-mêmes une solution. Elle convient particulièrement à la copropriété : relations durables, enjeux techniques et juridiques imbriqués, coûts et délais judiciaires dissuasifs.
Avantages
- solution sur mesure, durable et acceptée ;
- confidentialité des échanges (ils ne peuvent servir en justice) ;
- rapidité et coût maîtrisé (honoraires partagés) ;
- préservation des relations de voisinage.
Limites : l’accord ne peut violer l’ordre public (par exemple autoriser des travaux contraires à l’urbanisme), et il faut la bonne volonté des parties.
Code judiciaire, septième partie (art. 1723/1 et suivants) : médiation volontaire et judiciaire, médiateurs agréés par la Commission fédérale de médiation, homologation des accords.
Médiation volontaire ou judiciaire
- Volontaire : les parties choisissent un médiateur (liste des médiateurs agréés sur le site de la Commission fédérale de médiation).
- Judiciaire : en cours de procès, le juge peut ordonner ou proposer une médiation, avec l’accord des parties.
Insérer une clause de médiation
Statuts, ROI, contrat de syndic, contrats d’entreprise : une clause peut prévoir qu’en cas de différend, une médiation sera tentée avant toute action, sans empêcher les mesures urgentes ou conservatoires. Si une partie saisit directement le juge, l’autre peut demander la suspension de la procédure le temps de la médiation.
Et si la médiation échoue ?
La conciliation devant le juge de paix (gratuite) puis la procédure judiciaire restent ouvertes. Voir Conciliation et Procédure devant le juge de paix.
Questions fréquentes
Qui représente l'ACP dans une médiation ?
Le syndic représente l’ACP, mais ses pouvoirs se limitent en principe aux actes d’administration. Pour conclure un accord qui dépasse ces pouvoirs, l’AG doit le mandater ou ratifier l’accord. Le syndic ne peut évidemment pas représenter l’ACP dans un différend où il est lui-même partie.
La médiation suspend-elle le délai de 4 mois pour contester une décision d'AG ?
Ne comptez pas dessus. Par prudence, introduisez l’action dans le délai, quitte à demander ensuite une suspension pour médier.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.