Ce qu'il faut retenir
- Les statuts = acte de base + règlement de copropriété ; ils sont notariés et transcrits, donc opposables à tous, acquéreurs et locataires compris.
- Le ROI est obligatoire depuis 2019, établi sous signature privée ; il contient les règles de fonctionnement de l’AG, du syndic, la période de l’AG ordinaire et les compétences du commissaire.
- Le syndic doit tenir le ROI à jour : décisions de l’AG et changements de la loi, ces derniers sans décision préalable de l’AG.
- Modifier les statuts : 2/3 (usage et administration des parties communes), 4/5 (autres dispositions, dont la répartition des charges), unanimité pour les quotes-parts, puis acte notarié.
- Plus de la moitié des copropriétés belges sont antérieures à 1970 : une mise à jour des statuts est souvent l’investissement le plus rentable.
Pressé ? Lisez d'abord le guide court : Statuts, acte de base, règlement de copropriété et ROI (3 min).
Trois documents, trois rôles
| Document | Forme | Contenu | Opposabilité |
|---|---|---|---|
| Acte de base | Acte notarié, transcrit | Description de l’immeuble, des parties privatives et communes, quotes-parts de chaque lot (avec rapport motivé pour les nouvelles copropriétés) | À tous, par la transcription |
| Règlement de copropriété | Acte notarié, transcrit | Droits et obligations sur les parties privatives et communes, critères et calcul de la répartition des charges, affectations, assurances, sanctions de non-paiement | À tous |
| Règlement d’ordre intérieur | Sous signature privée | Fonctionnement de l’AG et du syndic, période de l’AG ordinaire, compétences du commissaire, montant de mise en concurrence, règles de vie | Copropriétaires ; occupants s’ils en ont été informés |
Acte de base et règlement de copropriété forment ensemble les statuts. Le ROI n’en fait pas partie, ce qui a une conséquence pratique majeure : il se modifie plus facilement.
Ce que la loi impose dans le ROI depuis 2019
La réforme de 2018 a rendu le ROI obligatoire pour toute copropriété, ancienne ou nouvelle, et y a transféré des règles qui figuraient auparavant dans le règlement de copropriété. Il contient au moins :
- les règles de convocation, de fonctionnement et de pouvoirs de l’AG, et le montant à partir duquel la mise en concurrence des marchés et contrats est obligatoire, s’il a été fixé ;
- le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée et le renouvellement de son mandat, les modalités de renon et ses obligations en fin de mission ;
- la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’AG ordinaire ;
- les compétences du commissaire aux comptes.
Il est utile d’y ajouter les règles du conseil de copropriété (composition, délégations votées à la majorité requise, fonctionnement), que la loi n’énumère pas parmi le contenu minimal mais qui en relèvent naturellement.
Le reste du ROI, ce sont les règles de vie propres à l’immeuble : déménagements, vélos et poussettes, déchets, bruit, usage du jardin, de l’ascenseur, des terrasses.
Les règles légales de fonctionnement changent régulièrement. Les inscrire dans les statuts imposait un acte notarié à chaque réforme. Dans le ROI, sous signature privée, elles peuvent être mises à jour sans frais de notaire.
Le syndic, gardien du ROI
Le syndic doit :
- intégrer dans le ROI les modifications décidées par l’AG ;
- l’adapter lorsque les dispositions légales applicables changent, sans décision préalable de l’AG, et en informer la prochaine AG.
Cette seconde obligation est plus lourde qu’il n’y paraît. Certes, les clauses contraires à la loi sont remplacées de plein droit par la loi. Mais pour les copropriétaires, c’est le ROI qui constitue la source d’information concrète. Un copropriétaire induit en erreur par une règle obsolète (un mode de convocation dépassé, par exemple) pourrait rechercher la responsabilité du syndic. Le conseil d’un praticien : modifier sans attendre quand la portée de la loi est claire, et demander l’avis d’un juriste spécialisé en cas de doute.
Modifier les statuts et le ROI : majorités et formalités
| Objet | Majorité | Forme |
|---|---|---|
| ROI : règles de vie, fonctionnement | Majorité absolue | Sous signature privée, mise à jour par le syndic |
| Montant de mise en concurrence obligatoire | 2/3 | Inscrit au ROI |
| Statuts : jouissance, usage et administration des parties communes | 2/3 | Acte notarié et transcription |
| Autres dispositions des statuts, dont la répartition des charges et la destination de l’immeuble | 4/5 | Acte notarié et transcription |
| Quotes-parts de copropriété | Unanimité (sauf cas légaux particuliers) | Acte notarié et transcription |
Le point doit figurer précisément à l’ordre du jour, avec le texte proposé. Une clause des statuts qui exigerait une majorité plus élevée que la loi ne peut pas bloquer une décision que la loi permet.
Les statuts de 1968 répartissent toutes les charges selon les quotes-parts. Les deux commerces du rez (150/1 000) paient donc 15 % de l’ascenseur, soit 900 € sur un contrat de 6 000 € par an, alors qu’ils n’y ont pas accès. Deux voies : une modification des statuts à la majorité des 4/5 (si les autres copropriétaires l’acceptent), ou une action devant le juge de paix en rectification de la répartition des charges, fondée sur l’utilité de l’équipement pour chaque lot. Attention : si l’ascenseur dessert les caves des commerces, il garde une utilité pour eux.
Ce qui est réputé non écrit
Certaines clauses n’ont aucun effet, même si elles figurent dans les statuts :
- toute clause qui limite le droit d’un copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix ;
- toute clause qui confie à des arbitres le pouvoir de trancher les litiges de copropriété (la médiation et le droit collaboratif restent possibles) ;
- les clauses contraires aux dispositions impératives de la loi, remplacées de plein droit.
D’autres sont attaquables au cas par cas devant le juge de paix : interdiction absolue d’animaux, exclusion de certaines catégories de locataires, fermeture à clé de la porte d’entrée contraire aux règles de sécurité incendie.
Les amendes du ROI
Le ROI peut prévoir des pénalités forfaitaires pour certaines infractions (encombrement des communs, non-respect des horaires de déménagement, retard de paiement). Pour être efficaces et valables :
- montant fixé à l’avance, forfaitaire et raisonnable ;
- infraction définie précisément ;
- constat écrit et rappel préalable ;
- en cas de refus de payer, recouvrement en justice ; le juge peut réduire une pénalité excessive.
Pour les occupants, n’oubliez pas que le ROI ne leur est opposable que s’ils en ont été informés par leur bailleur (voir le dossier Locataires).
Mettre à jour des statuts anciens : la méthode
Beaucoup d’immeubles vivent avec des statuts antérieurs aux réformes de 1994, 2010 et 2018 : clauses inapplicables, balcons dont personne ne sait s’ils sont communs, répartitions de charges inadaptées, modifications votées en AG mais jamais transcrites.
- Inventaire par le syndic ou le conseil : statuts, ROI, PV d’AG ayant modifié des règles, plans.
- Diagnostic par un notaire ou un juriste spécialisé : clauses obsolètes, contradictions, points à clarifier (parties communes à usage privatif, terrasses, caves, charges spéciales).
- Projet de statuts coordonnés et de ROI conforme, soumis au conseil puis à l’AG.
- Vote aux majorités requises, point par point si nécessaire.
- Acte notarié et transcription pour les statuts ; diffusion du ROI à tous les copropriétaires et occupants.
Les faits. Une toiture-terrasse est décrite comme « partie commune » dans l’acte de base de 1972, mais seul l’appartement du dernier étage y a accès. Le propriétaire y pose un revêtement et des bacs. Une infiltration endommage l’appartement du dessous. Qui paie ?
Le droit. Un usage exclusif d’une partie commune est présumé être une servitude au profit du lot, sauf clause contraire. La structure reste commune et l’ACP reste gardienne des parties communes, même à usage privatif. Le propriétaire de la terrasse peut toutefois répondre des dégâts causés par ses propres aménagements.
La leçon. Une clause claire dans le règlement de copropriété (qui entretient quoi, qui répare quoi, qui assure quoi) aurait évité un litige à trois parties. C’est exactement le type de point qu’une mise à jour des statuts doit régler.
Questions fréquentes
Le ROI peut-il interdire les animaux ?
Une interdiction absolue est contestable : plusieurs juges de paix l’ont jugée disproportionnée lorsque l’animal ne cause aucune nuisance. Des règles d’usage (laisse dans les communs, propreté, nuisances sonores) sont en revanche valables.
Le ROI peut-il prévoir des amendes ?
Oui, s’il s’agit de montants fixés à l’avance, forfaitaires et raisonnables. En cas de non-paiement, l’ACP doit les réclamer en justice ; le juge peut réduire une pénalité manifestement excessive.
Peut-on interdire Airbnb dans l'immeuble ?
Une restriction d’affectation (par exemple, logement à titre de résidence uniquement) doit figurer dans les statuts pour être opposable à tous, ce qui suppose une modification à la majorité requise et un acte notarié. Les règles régionales et communales s’appliquent en outre.
Qui paie la mise à jour des statuts ?
L’ACP, comme charge commune : honoraires du notaire, éventuel géomètre-expert ou juriste. Pour la seule adaptation du ROI aux nouvelles lois, c’est une mission du syndic.
Les statuts disent le contraire de la loi. Qui l'emporte ?
La loi. Les dispositions des statuts ou du ROI contraires aux règles impératives sont remplacées de plein droit par les dispositions légales correspondantes.
Références
- Code civil, Livre 3, art. 3.84 (obligation d'un acte de base, d'un règlement de copropriété et d'un ROI), 3.85 (contenu des statuts et du ROI, clauses réputées non écrites), 3.88 (majorités), 3.93 (opposabilité, tenue à jour du ROI)
- O. Hamal (SNPC), « L'importance des statuts des copropriétés et la place du règlement d'ordre intérieur », Le CRI, n° 478, 6 novembre 2023
- E. Riquier (Iuris Avocats, ULB-Solvay), « Le règlement d’ordre intérieur 2.0 et la responsabilité du syndic », Syndic Channel, édition 04
- Loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil (réforme de la copropriété, en vigueur le 1er janvier 2019)
- J.P. Louvain, 6 octobre 2015 ; J.P. Bruges, 14 avril 2015 (interdiction d’animaux et proportionnalité)
Ce dossier présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière pédagogique. Les décisions de justice citées illustrent des tendances et ne préjugent pas de l'issue d'un litige précis. Pour votre situation, consultez un professionnel.