L'essentiel en 30 secondes
- L’ACP acquiert la personnalité juridique dès la transcription de l’acte de base et la cession du premier lot.
- Son objet : la conservation et l’administration de l’immeuble ; son patrimoine se limite aux meubles nécessaires à cet objet.
- Ses organes : l’AG (décide), le syndic (exécute et représente), le conseil et le commissaire (contrôlent).
- Les décisions qui condamnent l’ACP peuvent être exécutées sur le patrimoine de chaque copropriétaire, en proportion de sa quote-part.
Naissance de l’association
L’association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique lorsque deux conditions sont réunies : la naissance de l’indivision par la cession d’au moins un lot et la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété. Elle porte la dénomination « association des copropriétaires » suivie de l’adresse de l’immeuble, et son siège est situé dans l’immeuble.
Code civil, art. 3.86 (personnalité juridique, objet, patrimoine, fonds) et art. 3.92 (actions en justice).
Un objet et un patrimoine limités
L’objet de l’ACP est exclusivement la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles. Elle ne peut détenir d’autres biens que les meubles nécessaires à son objet (dont ses comptes en banque, le fonds de roulement et le fonds de réserve), sauf acquisitions immobilières votées à 4/5. Le législateur a voulu éviter qu’elle devienne une société immobilière.
Les organes
- L’assemblée générale : organe délibérant et souverain.
- Le syndic : organe d’exécution et de représentation, en justice comme dans la gestion des affaires communes.
- Le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes : organes de contrôle.
Les dettes de l’ACP et les copropriétaires
L’exécution des décisions condamnant l’association peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire, proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes. L’ACP n’est pas un écran : une mauvaise gestion ou un sinistre non assuré se répercute directement sur chacun. Le copropriétaire qui a obtenu gain de cause contre l’ACP en justice est toutefois dispensé de participer aux frais de cette procédure.
Gardienne des parties communes
La Cour de cassation a jugé que l’ACP dispose d’un pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle sur les parties communes, qu’elle conserve et administre pour son propre compte : elle en a donc, en règle, la garde. Elle répond des dommages causés par un vice de ces parties communes, par exemple une infiltration provenant de la toiture.
L’entretien n’est pas une option : c’est la meilleure protection juridique et financière de l’ACP. Voir Entretien et gestion technique.
Questions fréquentes
L'ACP a-t-elle un numéro d'entreprise ?
Oui, elle est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Son numéro figure dans les courriers et sur les comptes bancaires.
L'ACP peut-elle être propriétaire d'un appartement ?
Elle peut acquérir des biens immobiliers nécessaires à son objet, sur décision de l’AG à la majorité des 4/5 (par exemple une loge de concierge ou une parcelle contiguë).
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.