L'essentiel en 30 secondes
- La loi ne prévoit aucune rémunération pour les membres du conseil de copropriété : leur mission est conçue comme bénévole.
- Des « jetons de présence » sont des revenus pour ceux qui les reçoivent : ils doivent être déclarés et peuvent être requalifiés (fiscalement et socialement).
- Seul le remboursement de frais réels, justifiés et décidés de manière transparente, est sans risque.
- Le commissaire aux comptes externe et professionnel est rémunéré par contrat ; c’est différent d’un copropriétaire bénévole.
- Le syndic non professionnel peut être rémunéré, mais il doit alors respecter ses obligations sociales et fiscales d’indépendant.
Ce que dit la loi
Le Code civil (art. 3.90) organise le conseil de copropriété : il veille à la bonne exécution de ses missions par le syndic et peut recevoir des délégations de l’AG. Il ne prévoit aucune rémunération pour ses membres. La conception du législateur est celle d’un mandat bénévole, exercé par des copropriétaires dans l’intérêt de tous.
Le commissaire aux comptes (art. 3.91) peut être un copropriétaire bénévole ou un professionnel externe ; dans ce second cas, il est rémunéré selon un contrat, comme un prestataire.
Le syndic non professionnel peut être rémunéré ; la doctrine rappelle qu’il doit alors respecter les obligations sociales et fiscales d’un travailleur indépendant (au moins à titre complémentaire).
Pourquoi les jetons de présence sont risqués
- Pour les bénéficiaires : les sommes reçues sont des revenus à déclarer ; à défaut, ils s’exposent à un redressement fiscal et à des accroissements d’impôt. Selon la situation, la question d’une requalification sociale peut aussi se poser.
- Pour l’association : verser des sommes régulières sans base claire peut poser des questions de requalification (rémunération) et d’obligations administratives qu’une ACP n’est pas organisée pour assumer.
- Pour la copropriété : la rémunération d’un organe de contrôle peut en affaiblir l’indépendance perçue, et nourrir des conflits entre copropriétaires.
On lit parfois que les jetons de présence seraient « nuls de plein droit » ou sanctionnés par une jurisprudence précise de la Cour de cassation. Nous n’avons pas pu vérifier ces affirmations. Le risque réel est surtout fiscal et social, et il suffit à déconseiller la pratique. En cas de doute pour votre copropriété, consultez un fiscaliste.
Les alternatives sans risque
- Remboursement des frais réels : déplacements, copies, fournitures, sur justificatifs, selon une règle votée par l’AG (plafond annuel, pièces exigées).
- Reconnaissance : remerciements actés au PV, présentation du travail du conseil à l’AG.
- Allègement : un syndic qui fournit des outils en ligne et des documents complets réduit fortement la charge de travail du conseil.
- Professionnalisation ciblée : pour une mission lourde (audit comptable, suivi de chantier), l’AG peut faire appel à un professionnel externe rémunéré, après mise en concurrence.
Les membres du conseil de copropriété et le commissaire aux comptes non professionnel exercent leur mandat à titre gratuit. Les frais réels exposés dans l'intérêt de l'association (déplacements, copies, fournitures, frais postaux) leur sont remboursés sur présentation de justificatifs, dans la limite de [montant] € par membre et par exercice. Les remboursements figurent dans les comptes annuels sous une rubrique distincte.
Questions fréquentes
L'AG peut-elle voter des jetons de présence à l'unanimité ?
Elle peut le décider, mais une décision d’AG n’efface pas les conséquences fiscales et sociales : les sommes restent des revenus imposables. En pratique, la plupart des conseils de spécialistes recommandent de s’en tenir aux frais réels.
Un petit cadeau de remerciement pose-t-il problème ?
Un geste symbolique et ponctuel (un panier, un bon de faible valeur, des remerciements actés au PV) ne pose pas de difficulté pratique. Ce sont les versements réguliers en argent qui posent question.
Un membre du conseil peut-il être payé pour une mission technique ?
S’il s’agit d’une vraie prestation professionnelle (architecte, comptable) confiée par l’AG, elle doit faire l’objet d’un contrat, d’une facture et d’une mise en concurrence comme pour tout prestataire, et le conflit d’intérêts doit être déclaré.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.