L'essentiel en 30 secondes
- Plafond : nul ne vote pour plus de voix que l’ensemble des autres copropriétaires présents ou représentés.
- Procurations : trois au maximum, sauf si le mandataire et ses mandants ne dépassent pas 10 % des voix ; le syndic ne peut pas être mandataire.
- Conflit d’intérêts : celui qui est concerné par une décision (prestataire, contractant) ne vote pas sur ce point.
- Les juges regardent la réalité : un copropriétaire qui vote aussi via des sociétés qu’il contrôle peut voir ses voix réduites.
- Une décision qui avantage indûment un copropriétaire (promoteur dispensé de charges, par exemple) est abusive et annulable dans les 4 mois.
Les garde-fous de la loi
L’AG est souveraine. Pour éviter qu’elle devienne l’instrument d’un seul, le Code civil (art. 3.87 et 3.88) prévoit :
- un double quorum à la première AG : plus de la moitié des copropriétaires et au moins la moitié des quotes-parts (ou plus des 3/4 des quotes-parts) ;
- un plafond de voix : personne ne peut voter, même comme mandataire, pour plus de voix que la somme de celles des autres copropriétaires présents ou représentés ;
- une limite de procurations : trois au maximum, sauf si le total des voix du mandataire et de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix de la copropriété ;
- l’interdiction pour le syndic d’être mandataire ;
- l’exclusion du vote en cas de conflit d’intérêts : le mandataire ou l’employé du syndic, le prestataire ou toute personne qui a contracté avec l’ACP ne vote pas sur les décisions relatives à sa mission.
Les contournements, et la réponse des juges
Les sociétés interposées
Un investisseur détient la majorité des lots, puis les répartit entre plusieurs sociétés (ou concède des droits d’emphytéose à des sociétés) qui votent chacune « pour leur compte », mais selon ses instructions. Formellement, chaque votant respecte le plafond. En réalité, une seule volonté décide.
Le juge de paix de Beveren (17 juillet 2018) a jugé que la réduction des voix prévue par la loi ne peut pas être éludée lorsque des personnes physiques votent en leur nom propre et au nom de sociétés dont elles sont actionnaires. Le juge peut donc examiner l’actionnariat et la composition des organes des sociétés votantes.
Extraits de la Banque-Carrefour des Entreprises et du Moniteur belge (administrateurs, sièges, actionnariat connu), liste de présence et procurations, PV montrant les votes groupés. Faites acter en séance votre objection au décompte des voix.
Le promoteur dispensé de charges
Certains statuts anciens dispensent le promoteur de payer les charges tant que ses lots ne sont pas vendus. Les juges ont jugé de telles clauses contraires au caractère impératif de l’obligation de contribuer aux charges (J.P. Binche, 30 mars 2017 ; Civ. Bruxelles (nl), 4 décembre 2017). Une décision d’AG qui approuve des comptes appliquant une telle dispense est abusive.
Le promoteur juge et partie
Pendant la commercialisation, le promoteur garde souvent la majorité, et parfois un syndic proche de lui. Si des malfaçons apparaissent, les copropriétaires risquent de ne pas obtenir de vote pour agir contre lui. La règle du conflit d’intérêts devrait l’écarter du vote ; certains plaident même pour une exclusion légale explicite, pendant dix ans, des personnes ayant participé à la construction pour les votes relatifs à leurs travaux.
Que faire ?
- En séance : contester le décompte des voix, demander l’application du plafond et l’exclusion pour conflit d’intérêts, faire acter l’objection et les votes nominatifs.
- Après : rassembler les pièces sur les liens entre votants.
- Dans les 4 mois : demander au juge de paix l’annulation de la décision abusive, ou qu’il prenne la décision à la place de l’AG si un blocage abusif empêche une mesure nécessaire.
Voir aussi Contester une décision d’AG et le dossier Annuler une décision d’AG.
Questions fréquentes
Un promoteur qui détient encore la majorité peut-il bloquer une action contre lui ?
Il ne devrait pas voter sur une décision qui le concerne directement comme cocontractant. La règle du conflit d’intérêts est toutefois parfois interprétée de manière étroite. Faites acter votre objection en séance et, si la décision est bloquée, saisissez le juge de paix (abus de majorité ou de minorité).
Le syndic peut-il voter en AG ?
S’il est lui-même copropriétaire, il vote pour son propre lot. Il ne peut pas être mandataire d’autres copropriétaires.
Ce guide présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière générale et pédagogique. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation précise : vérifiez toujours vos statuts, votre règlement d'ordre intérieur et les décisions de votre assemblée générale.