Annuler une décision d'assemblée générale : le dossier complet

Pressé ? Lisez d'abord le guide court : Contester une décision d'assemblée générale (3 min).

Ce que la loi permet, et ce qu’elle ne permet pas

L’assemblée générale est souveraine : ses décisions s’imposent à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui ont voté contre, et à leurs successeurs. Cette force est voulue par le législateur : sans elle, aucune copropriété ne pourrait fonctionner.

Le contrepoids, c’est l’article 3.92 du Code civil (ancien article 577-9) : tout copropriétaire peut demander au juge de paix d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive, à condition qu’elle lui cause un préjudice personnel et qu’il agisse dans les quatre mois de la date de l’assemblée.

Ce que la loi ne permet pas : faire annuler une décision simplement parce qu’on la trouve mauvaise, coûteuse ou mal inspirée. Le juge contrôle la légalité et l’abus, pas l’opportunité. Une AG a le droit de faire un choix discutable, pas un choix illégal.

Les trois motifs, en détail

1. La décision irrégulière

Elle viole la loi, l’acte de base, le règlement de copropriété ou le règlement d’ordre intérieur. C’est de loin le motif le plus fréquent et le plus facile à prouver, parce qu’il repose sur des documents.

Irrégularités de convocation (art. 3.87) :

• convocation envoyée moins de 15 jours avant l’AG, sauf urgence justifiée ;
• convocation non adressée à un copropriétaire (ou à la mauvaise adresse alors que la bonne avait été communiquée) ;
• ordre du jour incomplet ou trop vague pour savoir ce qui sera voté ;
• absence d’indication des modalités de consultation des documents ;
• point demandé par écrit par un copropriétaire au moins trois semaines avant la période de l’AG ordinaire, mais non inscrit ;
• date de l’AG non communiquée aux occupants non copropriétaires (locataires), alors que le syndic doit le faire.

Irrégularités d’information :

• budget, devis ou projet de contrat non joints alors que le vote porte sur un montant précis ;
• documents annoncés « consultables chez le syndic » mais inexistants ou incomplets lors de la consultation ;
• rapport du commissaire aux comptes absent ou daté après la consultation.

Un juge bruxellois a ainsi jugé que le budget prévisionnel, qui se traduit directement par la contribution de chacun, doit être joint à la convocation : à défaut, la décision qui l’approuve est irrégulière.

Irrégularités de tenue de séance (art. 3.87 et 3.88) :

• point voté sans figurer à l’ordre du jour ;
• quorum non vérifié ou non atteint ;
• procurations non contrôlées, non signées, non nominatives, ou mandataire dépassant le plafond légal ;
• majorité simple appliquée là où les 2/3, les 4/5 ou l’unanimité sont requis ;
• vote non individualisé : la question « qui est contre ? » ne suffit pas à établir la majorité en quotes-parts.

Irrégularités du procès-verbal :

• PV qui ne permet pas de savoir qui a voté quoi ni avec combien de quotes-parts ;
• mention vague « adopté à la majorité requise » sans détail ;
• opposants et abstentionnistes non nommés ;
• PV non signé en fin de séance par les personnes désignées.

2. La décision frauduleuse

Elle a été obtenue par une tromperie : documents faux ou antidatés, informations sciemment inexactes, manœuvre pour écarter un copropriétaire, PV qui travestit le résultat.

Exemples rencontrés : un PV qui indique « unanimité » alors qu’un copropriétaire a voté contre ; un PV qui ne mentionne pas le départ d’un copropriétaire, laissant croire qu’il a approuvé les points suivants ; une décision présentée comme urgente sur la base d’un devis fictif.

3. La décision abusive

Elle est prise contre l’intérêt collectif ou rompt l’égalité entre copropriétaires sans justification. La jurisprudence retient notamment :

• l’intention de nuire à un copropriétaire ;
• le choix de la solution la plus dommageable quand plusieurs options équivalentes existaient ;
• la disproportion entre l’avantage pour la majorité et l’inconvénient pour un copropriétaire ;
• l’absence de tout motif raisonnable.

Exemples jugés abusifs : refuser sans raison des travaux qui ne causent aucun grief à l’association mais sont utiles à un copropriétaire ; refuser une ventilation indispensable à un commerce alors qu’elle ne gêne personne ; dispenser un promoteur de ses charges sur les lots invendus. À l’inverse, refuser l’installation d’une crèche en raison des nuisances possibles a été jugé non abusif : la majorité avait un motif sérieux.

Les conditions de recevabilité : là où beaucoup d’actions échouent

Le délai de quatre mois

Il court à partir du jour de l’AG, quelle que soit la date de réception du PV. Il est impératif : une action introduite le lendemain de l’échéance est irrecevable, même si l’irrégularité est flagrante. La Cour de cassation a même admis que l’expiration du délai couvre une décision contraire à une disposition impérative de la loi.

Conséquence pratique : un décompte de charges fondé sur une décision devenue définitive ne peut plus être contesté au motif que la décision était irrégulière.

Le préjudice personnel

Le demandeur doit montrer que la décision l’atteint lui, et pas seulement l’intérêt général ou le droit en soi. Le préjudice peut être financier (charges indues, appel de fonds injustifié), matériel (travaux reportés qui laissent son lot se dégrader), ou lié à ses droits de copropriétaire (impossibilité de contrôler, d’être informé, de voter en connaissance de cause).

Plus le lien entre la décision et votre situation est concret, plus le dossier est solide. « La gestion est mauvaise » ne suffit pas ; « cette décision m’impose 1 850 € d’appel de fonds alors que le fonds de réserve disponible couvrait la dépense » est un préjudice identifiable.

Le vote

Celui qui a voté pour une décision ne peut en principe plus la contester, sauf fraude. Pour l’abstention, la jurisprudence est partagée. La règle de prudence est simple : votez contre et faites acter votre vote nominativement.

Construire la preuve : avant, pendant et après l’AG

Le juge de paix tranche sur pièces. Ce qui n’est pas écrit n’existe presque pas. La meilleure action en annulation se prépare donc avant l’assemblée.

Avant l’AG :

1. Demandez par recommandé ou courriel les documents de chaque point (devis, comptes, contrats, rapport du commissaire) en citant l’article 3.89 (accès aux documents).
2. Consultez les dossiers chez le syndic et notez ce qui manque, avec la date et l’heure.
3. Si un point que vous avez demandé n’est pas inscrit, gardez la preuve de votre demande et de sa date.

Pendant l’AG :

1. Remettez au président une déclaration écrite pour chaque point important : « Je vote contre le point 6 b et demande que mon vote et mes motifs soient actés au PV. »
2. Demandez que les votes soient nominatifs et chiffrés en quotes-parts.
3. Si vous quittez la séance, faites noter l’heure de départ.
4. Identifiez un ou deux copropriétaires prêts à témoigner par écrit.

Après l’AG :

1. Réclamez le PV et la liste de présence avec les procurations.
2. Comparez le PV à vos notes ; contestez par écrit et sans attendre toute inexactitude.
3. Calendrier : notez la date limite des 4 mois le jour même.

Assemblée générale du [date] — Association des copropriétaires [nom de la résidence]

Je soussigné(e) [nom], propriétaire du lot [n°] ([quotes-parts] quotes-parts), présent(e) / représenté(e) par [nom],

déclare voter CONTRE le point [n°] : [intitulé].

Motifs : [ex. : aucun devis n'a été joint à la convocation ni présenté en séance ; la dépense excède le seuil de mise en concurrence fixé par l'AG].

Je demande que le présent vote et ses motifs soient actés nominativement au procès-verbal, et que la présente déclaration y soit annexée.

Fait à [lieu], le [date], à [heure].
Signature

Cas pratique : une AG contestée point par point

Ce que le juge peut décider

• Annuler la décision : elle disparaît rétroactivement. Les actes déjà exécutés posent parfois des questions délicates (travaux réalisés, contrat signé).
• Réformer la décision : rare, mais possible lorsque la bonne décision est évidente.
• Ordonner une nouvelle AG régulière, éventuellement aux frais du syndic fautif et sous astreinte.
• Ordonner la production de documents (comptes, factures, contrats).
• En cas de blocage durable, désigner un administrateur provisoire ou autoriser des travaux urgents.

Le jugement peut faire l’objet d’un appel devant le tribunal de première instance dans le mois de sa signification.

La procédure, concrètement

1. Mise en demeure du syndic (et copie au conseil) : identifiez les décisions, les vices et la régularisation demandée. Une AG extraordinaire peut parfois corriger le tir.
2. Conciliation devant le juge de paix : gratuite, sur simple demande. Utile, mais elle ne suspend pas le délai de 4 mois. Voir la conciliation.
3. Citation par huissier contre l’association des copropriétaires, représentée par son syndic, devant le juge de paix du lieu de l’immeuble. Le coût de l’huissier tourne habituellement autour de quelques centaines d’euros.
4. Calendrier d’échange de conclusions, puis audience de plaidoiries.
5. Jugement, en général quelques mois après l’introduction, davantage si une expertise est ordonnée.

L'AN [année], le [date],

À LA REQUÊTE DE : [nom, prénom], domicilié(e) [adresse], propriétaire d'un appartement et d'un garage (lots [n°], [nombre] quotes-parts) dans la résidence [nom], [adresse de l'immeuble],
ayant pour conseil [Maître …, avocat, adresse] ;

Je soussigné(e), [nom], huissier de justice de résidence à [lieu],

AI DONNÉ CITATION À : l'association des copropriétaires de la résidence [nom], BCE [n°], dont le siège est établi [adresse de l'immeuble], représentée par son syndic [nom / société], BCE [n°], [adresse] ;

À COMPARAÎTRE le [date] à [heure] devant le juge de paix du canton de [canton], siégeant en sa salle d'audience habituelle, [adresse].

ATTENDU QUE :

1. Le/la requérant(e) est copropriétaire dans la résidence et, à ce titre, membre de l'association des copropriétaires.

2. Par courrier du [date], le syndic a convoqué une assemblée générale ordinaire pour le [date] à [heure], avec l'ordre du jour suivant : [reproduire l'ordre du jour intégral].

3. Le/la requérant(e) sollicite l'annulation des décisions prises sous les points [n°] du procès-verbal, sur la base de l'article 3.92 du Code civil, qui permet à tout copropriétaire de demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale qui lui cause un préjudice personnel, dans les quatre mois de la date de l'assemblée. La présente citation est signifiée dans ce délai.

A. EN CE QUI CONCERNE LA CONVOCATION

4. Points ajoutés en séance. Un point qui ne figure pas à l'ordre du jour ne peut être soumis au vote. En l'espèce, [la désignation d'un avocat pour représenter l'association] a été décidée sous le point [n°] sans figurer à l'ordre du jour, et sans comparaison d'offres (pièces …).

5. Information des occupants. Le syndic doit communiquer la date des assemblées aux personnes qui occupent l'immeuble sans disposer du droit de vote. Aucun affichage n'a été réalisé (pièce …).

6. Documents. La convocation doit indiquer les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour, et ces documents doivent être effectivement consultables entre l'envoi de la convocation et l'assemblée. Il a été jugé que le budget prévisionnel doit être joint à la convocation, à peine d'irrégularité de la décision (J.P. Bruxelles, 4e canton, R.C.D.I., 2014, liv. 2, p. 25), et que le syndic doit fixer raisonnablement les jours de consultation et laisser au copropriétaire le temps d'effectuer son contrôle (J.P. Woluwe-Saint-Pierre, 15 octobre 2012, T. App., 2013/3, p. 27). En l'espèce, lors de la consultation du [date], seul [le budget du fonds de roulement] était disponible : ni les comptes de l'exercice, ni les factures, ni les extraits de compte, ni les devis, ni le rapport finalisé du commissaire aux comptes (pièces …), malgré des demandes écrites des [dates] (pièces …).

7. Propositions des copropriétaires. Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour les propositions écrites reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période fixée pour l'assemblée ordinaire. Les points demandés par le/la requérant(e) par recommandé du [date] (pièce …) n'ont pas été inscrits.

B. EN CE QUI CONCERNE LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE

8. Mise en concurrence. Les décisions [n°] ont été prises sans pluralité de devis, alors que l'assemblée a fixé le montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire (pièce …).

9. Procurations. Les procurations n'ont pas été vérifiées en début de séance ni annexées à la liste de présence.

10. Votes. Le vote doit être individualisé, ou à tout le moins individualisable, les voix étant proportionnelles aux quotes-parts. La seule question « qui vote contre ? » ne permet pas de vérifier les majorités ni d'identifier les abstentions.

C. EN CE QUI CONCERNE LE PROCÈS-VERBAL

11. Le procès-verbal doit permettre d'identifier le vote de chacun, de nommer les opposants et les abstentionnistes, et de vérifier pour chaque décision la majorité obtenue. La mention « adopté à la majorité requise » ne le permet pas.

12. Le/la requérant(e) a voté contre les points [n°] ; le procès-verbal mentionne pourtant l'unanimité. Il/elle a quitté l'assemblée après le point [n°] ; ce départ n'est pas acté, laissant croire qu'il/elle a approuvé les points suivants.

D. CARACTÈRE FRAUDULEUX

13. Une décision est frauduleuse lorsqu'elle repose sur des informations contraires à la réalité ou sur la dissimulation d'éléments déterminants, ou lorsque le procès-verbal ne relate pas l'opposition d'un copropriétaire. Tel est le cas des points [n°] (votes contraires non actés, rapport du commissaire présenté comme finalisé alors qu'il ne l'était pas lors de la consultation).

E. CARACTÈRE ABUSIF

14. Une décision est abusive lorsqu'elle est prise contre l'intérêt collectif, rompt l'égalité entre copropriétaires, est dépourvue de motif ou cause un inconvénient disproportionné à l'avantage recherché. En l'espèce :
a) point [n°] : approbation de comptes qui n'ont pas été présentés, sans pièces justificatives, comportant des dépenses courantes imputées au fonds de réserve ;
b) point [n°] : appel de fonds extraordinaire alors que le fonds de réserve disponible ([montant] €) couvrait la dépense ;
c) point [n°] : report de travaux dont la nécessité est établie par des rapports techniques depuis [année] ;
d) point [n°] : contribution au fonds de réserve inférieure au minimum légal de 5 %, la dispense requérant une majorité des 4/5 qui n'a pas été atteinte ;
e) point [n°] : mandat de conclure des contrats-cadres sans limitation de type ni de montant ;
f) point [n°] : décharge au syndic malgré [manquements établis : absence de déclaration d'un sinistre, absence de rapport d'évaluation des contrats, absence d'entretien des parties communes].

F. PRÉJUDICE PERSONNEL

15. Ces décisions portent atteinte aux droits du/de la requérant(e) et lui causent un préjudice personnel : [charges et appel de fonds indus de … € ; dégradation de son lot faute de travaux ; impossibilité d'exercer son droit de contrôle et de voter en connaissance de cause].

16. Le/la requérant(e) s'oppose à la comparution écrite.

PAR CES MOTIFS,

Entendre dire pour droit que les décisions de l'assemblée générale du [date], reprises sous les points [n°] du procès-verbal, sont nulles ; à titre subsidiaire, les réformer ;

Ordonner à la partie citée de convoquer, dans le mois de la signification du jugement, une nouvelle assemblée générale ordinaire régulière comportant notamment : une convocation conforme ; l'information des occupants ; un dossier complet pour chaque point (devis comparés, pièces justificatives, proposition de résolution) consultable au moins quinze jours avant l'assemblée ; des votes nominatifs ; la présentation des comptes réels de l'exercice avec leurs pièces justificatives ; un budget prévisionnel des frais courants et extraordinaires et une contribution au fonds de réserve conforme à la loi ; le rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières ;

Dire que cette obligation sera assortie d'une astreinte de [montant] € par jour de retard ;

Dire que le/la requérant(e) sera dispensé(e) de toute participation aux honoraires et dépens exposés par l'association pour la présente procédure (art. 3.92 C. civ.) ;

Condamner la partie citée aux dépens, en ce compris l'indemnité de procédure ;

Sous toutes réserves, notamment d'augmentation ou de diminution de la demande en cours d'instance.

Et pour que la partie citée n'en ignore, je lui ai laissé copie du présent exploit.

[Signature de l'huissier] — Coût : [ … ]

Inventaire des pièces : 1. Convocation et ordre du jour ; 2. Procès-verbal ; 3. Liste de présence et procurations ; 4. Courriers de demande de documents ; 5. … 

Ce modèle reprend, sous forme anonymisée et mise à jour (Livre 3 du Code civil), une citation réellement signifiée dans une copropriété. Adaptez chaque grief à vos faits et à vos preuves, et retirez ceux que vous ne pouvez pas démontrer : un dossier ciblé convainc mieux qu’un inventaire.

Mieux vaut prévenir : la check-list d’une AG inattaquable

Pour les syndics et les conseils de copropriété, la meilleure protection contre l’annulation reste une AG impeccable :

• ☐ convocation au moins 15 jours avant, ordre du jour précis, modalités de consultation indiquées ;
• ☐ propositions écrites des copropriétaires inscrites ;
• ☐ date affichée pour les occupants ;
• ☐ un dossier par point : devis comparés, projet de contrat, budget, comptes, rapport du commissaire ;
• ☐ vérification des procurations et du quorum en début de séance ;
• ☐ votes nominatifs, chiffrés en quotes-parts, majorité requise indiquée pour chaque point ;
• ☐ PV rédigé et signé en fin de séance, transmis dans les 30 jours.

Une AG bien préparée prend plus de temps au syndic. Elle en fait gagner beaucoup plus à tout le monde.

Ce dossier présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière pédagogique. Les décisions de justice citées illustrent des tendances et ne préjugent pas de l'issue d'un litige précis. Pour votre situation, consultez un professionnel.