Simulateur : le fonds de réserve et ses 5 % minimum
Calculez la contribution annuelle minimale imposée par la loi, la part de votre lot, puis ce qu’il faudrait réellement épargner pour financer vos prochains travaux.
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Comment l’outil calcule
Minimum légal = 5 % × charges communes ordinaires de l’exercice précédent. Votre part = ce minimum × (quote-part du lot ÷ total des quotes-parts).
Effort réel pour un projet = (coût − primes − fonds déjà disponible) ÷ nombre d’années. Si cet effort dépasse le minimum légal, l’outil l’indique et chiffre l’appel de fonds de rattrapage que le minimum seul laisserait à payer l’année du chantier.
Code civil, art. 3.86, § 3 : l’association constitue, au plus tard à l’issue d’une période de cinq ans suivant la réception provisoire des parties communes, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. L’assemblée peut décider à la majorité des 4/5 de ne pas le constituer. Le fonds de réserve et le fonds de roulement sont tenus sur des comptes distincts, au nom de l’association.
Les 5 % fixent une obligation légale, pas un financement. Pour un chantier lourd, il faut presque toujours épargner davantage : c’est ce que montre la comparaison ci-dessus. Voir le guide Fonds de roulement et fonds de réserve et celui sur le financement des travaux.
Questions fréquentes
Sur quelle base calculer les 5 % ?
Sur la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent, telles qu’elles figurent dans les comptes. En pratique, on retient les dépenses courantes de l’immeuble, sans les travaux extraordinaires ni les versements au fonds de réserve lui-même.
Le minimum légal suffit-il pour financer des travaux ?
Rarement. Il fixe un plancher annuel, pas un budget de chantier. Pour une toiture ou une chaufferie, l’épargne nécessaire est souvent bien supérieure ; sinon, il faut recourir à des appels de fonds importants l’année des travaux.
Peut-on décider de ne pas constituer de fonds de réserve ?
Oui, à la majorité des 4/5 des voix (art. 3.86, § 3 et art. 3.88). C’est juridiquement possible, mais cela reporte la facture sur un appel de fonds futur, plus lourd.
Le fonds de réserve est-il remboursé au copropriétaire qui vend ?
Non. La quote-part du vendeur dans le fonds de réserve reste la propriété de l’association (art. 3.94, § 5, 2°). Voir le simulateur de répartition lors d’une vente.
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Ces simulateurs sont des repères pédagogiques fondés sur le Code civil (Livre 3). Ils ne remplacent ni le procès-verbal, ni le décompte du syndic, ni un avis juridique personnalisé. Mis à jour le 14/11/2026.