Ce qu'il faut retenir
- Chaque année, le syndic présente deux budgets : dépenses courantes et frais extraordinaires prévisibles. Ils sont joints à la convocation et votés par l’AG.
- Le syndic inscrit au besoin à l’ordre du jour les travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.
- Fonds de réserve obligatoire : au moins 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent, dès que les parties communes ont été réceptionnées depuis 5 ans. Dispense possible à la majorité des 4/5.
- Fonds de roulement et fonds de réserve sont distincts et placés sur des comptes séparés au nom de l’ACP.
- Un appel de fonds ou une augmentation des charges non précédés d’un budget qui les justifie exposent la décision à l’annulation.
Pressé ? Lisez d'abord le guide court : Le budget prévisionnel : construire, contrôler et voter (3 min).
Pourquoi le législateur a insisté
La réforme de 2018 part d’une idée simple, exprimée dans ses travaux préparatoires : l’association des copropriétaires doit développer une perspective davantage axée sur le long terme. Le parc immobilier belge vieillit ; beaucoup d’immeubles découvrent trop tard qu’une toiture, une façade, un ascenseur ou une installation de chauffage arrive en fin de vie.
D’où deux obligations complémentaires : un budget annuel pour les dépenses courantes et extraordinaires prévisibles, et un fonds de réserve alimenté chaque année.
Les deux budgets annuels
Le syndic prépare et soumet chaque année au vote de l’AG :
- un budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs ;
- un budget prévisionnel des frais extraordinaires prévisibles.
Ces budgets sont joints à l’ordre du jour de l’AG qui les vote. Le cas échéant, le syndic y inscrit aussi la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.
- Budget non joint à la convocation : le budget se traduit directement par la contribution de chacun ; il doit pouvoir être examiné avant le vote. À défaut, la décision est irrégulière (J.P. Bruxelles, 4e canton).
- Appel de fonds ou hausse des charges sans budget : sont irrégulières les décisions portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges qui ne sont pas précédées de la communication d’un budget prévisionnel de nature à les justifier, de même que celles dont le vote n’est pas formellement constaté au PV (J.P. Schaerbeek, 26 mai 2014).
Construire un budget courant crédible
| Poste | Base de calcul |
|---|---|
| Énergie des communs, chauffage collectif | Consommations des 3 dernières années, prix contractuels, indexation |
| Contrats d’entretien (ascenseur, chaudière, nettoyage, jardin) | Contrats en cours, indexation prévue |
| Contrôles obligatoires (électricité, ascenseur, incendie) | Calendrier légal |
| Assurances | Prime de l’année + hausse annoncée |
| Honoraires du syndic | Contrat, y compris suppléments probables |
| Petites réparations | Moyenne des 3 dernières années |
| Frais administratifs, bancaires, commissaire | Réalisé N-1 |
Exigez que le budget proposé soit présenté à côté du réalisé des deux derniers exercices, poste par poste. Un écart de plus de 10 % doit être expliqué. C’est le moyen le plus simple de détecter un budget « optimiste » qui se transformera en appel de fonds en cours d’année.
Fonds de roulement et fonds de réserve : ne pas confondre
| Fonds de roulement | Fonds de réserve | |
|---|---|---|
| Objet | Dépenses périodiques : énergie, entretien, honoraires, assurances | Dépenses non périodiques : gros travaux, remplacement d’équipements |
| Alimentation | Provisions périodiques, ajustées par le décompte | Contribution annuelle d’au moins 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent |
| En cas de vente | Décompte entre vendeur et acquéreur | Reste à l’association |
| Compte | Compte distinct au nom de l’ACP | Compte distinct au nom de l’ACP, souvent placé |
Le fonds de réserve obligatoire
- Principe : l’association constitue un fonds de réserve au plus tard à l’issue d’une période de cinq ans suivant la réception provisoire des parties communes. La contribution annuelle ne peut être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent.
- Dispense : l’AG peut décider, à la majorité des 4/5, de ne pas constituer ce fonds. Si un copropriétaire important vote contre, la dispense peut ne pas atteindre la majorité.
- Usage : dépenses non périodiques, décidées par l’AG ; le syndic ne peut pas y puiser librement pour des dépenses courantes.
Charges communes ordinaires de l’exercice précédent : 48 000 €. Contribution minimale au fonds de réserve : 2 400 €. Pour un appartement de 45/1 000 quotes-parts : 108 € par an, soit 9 € par mois.
Le même immeuble prévoit dans les 12 ans : toiture (60 000 €), ascenseur (55 000 €), façade (90 000 €). Total : 205 000 €, soit environ 17 000 € par an à épargner. Le minimum légal ne couvre qu’un septième du besoin réel. Sans épargne supplémentaire, il faudra des appels de fonds de plusieurs milliers d’euros par lot.
Le plan pluriannuel : l’outil qui manque à la plupart des copropriétés
Le budget annuel ne suffit pas à voir venir les gros travaux. Un plan pluriannuel sur 10 à 15 ans, établi avec l’aide d’un professionnel (architecte, bureau d’études, syndic compétent), permet de :
- inventorier les éléments du bâtiment et leur durée de vie restante ;
- chiffrer les remplacements et rénovations, énergie comprise ;
- lisser l’effort financier en fixant une contribution annuelle réaliste au fonds de réserve ;
- prioriser la sécurité (incendie, électricité, stabilité) ;
- valoriser l’immeuble : un acquéreur informé paie mieux un bien bien entretenu.
Si le syndic doit mettre ce planning à l’ordre du jour lorsqu’il l’estime nécessaire, son examen et sa concrétisation relèvent de l’AG.
Point [n°] — Plan pluriannuel d'entretien et contribution au fonds de réserve (majorité absolue) L'assemblée générale : 1. prend connaissance du plan pluriannuel d'entretien 20..-20.. établi par [auteur] le [date], joint à la convocation ; 2. charge le syndic d'actualiser ce plan chaque année et de le joindre à la convocation de l'AG ordinaire ; 3. fixe la contribution annuelle au fonds de réserve à [montant] € (soit [x] % des charges communes ordinaires de l'exercice précédent), appelée [trimestriellement] selon les quotes-parts ; 4. décide que le fonds de réserve sera placé sur un compte d'épargne au nom de l'association, sans risque en capital.
Les cinq points à vérifier avant de voter le budget
- Le budget est-il joint à la convocation, avec le réalisé des années précédentes ?
- Chaque poste est-il justifié par un contrat, une consommation ou un historique ?
- Les contrats ont-ils été évalués et mis en concurrence quand c’était utile ?
- Le fonds de réserve est-il alimenté au moins au minimum légal, et cohérent avec les travaux prévisibles ?
- Les dépenses extraordinaires de l’année sont-elles identifiées, chiffrées et financées sans piocher dans le fonds de réserve pour du courant ?
Si l’une des réponses est non, demandez des précisions en séance, votez contre si nécessaire et faites acter votre motif.
Les faits. Une copropriété ancienne vote depuis plusieurs années un budget limité au fonds de roulement. Le fonds de réserve est inférieur au minimum légal ; un copropriétaire vote contre sa réduction, de sorte que la majorité des 4/5 n’est pas atteinte. Le PV indique pourtant que la proposition est adoptée. Parallèlement, des travaux de cheminée sont reportés « par manque de trésorerie », alors que des dégâts des eaux se répètent.
Les leçons : - La dispense du fonds de réserve exige les 4/5 ; une opposition suffisante la fait échouer, et un PV qui affirme le contraire est contestable dans les 4 mois. - Reporter des travaux nécessaires faute d’épargne est le cercle vicieux typique : les dégâts s’aggravent et coûtent plus cher. - Un plan pluriannuel présenté à l’AG aurait objectivé les besoins et le montant à épargner.
Questions fréquentes
5 %, est-ce suffisant ?
Rarement. Lors des débats parlementaires, plusieurs intervenants ont jugé ce minimum insuffisant pour financer les rénovations. Le bon montant découle d’un plan pluriannuel : on additionne les gros travaux prévisibles sur 10 à 15 ans et on lisse l’effort.
Je vends mon appartement : récupère-t-je ma part du fonds de réserve ?
Non. Le fonds de réserve appartient à l’association des copropriétaires. Vendeur et acquéreur peuvent en tenir compte dans le prix. Le fonds de roulement fait en principe l’objet d’un décompte entre eux.
Peut-on utiliser le fonds de réserve pour payer une facture courante ?
Non, en principe. Le fonds de réserve est destiné aux dépenses non périodiques (gros travaux, remplacements). Y puiser pour des dépenses courantes masque un budget sous-évalué et doit être évité, ou au minimum décidé et régularisé par l’AG.
Le budget peut-il être modifié en cours d'année ?
Oui, par une nouvelle décision d’AG, avec un budget révisé joint à la convocation. C’est préférable à des appels de fonds non préparés.
Références
- Code civil, Livre 3, art. 3.86 (fonds de roulement, fonds de réserve obligatoire de 5 %, dispense à 4/5), 3.88 (majorités), 3.89 (budgets prévisionnels, comptes distincts)
- Projet de loi portant dispositions diverses en matière de droit civil, exposé des motifs, Doc. parl., Ch., 2017-2018, n° 54-2919/001, p. 219 ; n° 54-2919/006, p. 113 et 116
- J.P. Schaerbeek (2e canton), 26 mai 2014, R.C.D.I., 2015 : irrégularité d’un appel de fonds exceptionnel et d’une augmentation des charges non précédés d’un budget prévisionnel qui les justifie
- J.P. Bruxelles (4e canton), R.C.D.I., 2014, liv. 2, p. 25 : le budget prévisionnel doit être joint à la convocation
- M. Wahl, Le droit de la copropriété, Wolters Kluwer, 2019, p. 337
- D. Oldenhove, K. Berrada, T. Tallgren, « L’évolution des acteurs de la copropriété », Jurim Pratique, 2019/3, p. 92
- A. Salvé, « Finances et conflits : solidarité et efficacité dans la pratique belge ? », Revue de la Faculté de droit de l’Université de Liège, 2019/3, p. 565
- Arrêté royal du 12 juillet 2012 (schéma minimal de comptabilité)
Ce dossier présente le droit belge de la copropriété (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100) de manière pédagogique. Les décisions de justice citées illustrent des tendances et ne préjugent pas de l'issue d'un litige précis. Pour votre situation, consultez un professionnel.