Bornes de recharge en copropriété : droit, procédure, sécurité et répartition des coûts
Un copropriétaire a le droit d’installer une borne — mais la procédure est stricte, et multiplier les installations individuelles dans un parking souterrain crée un risque réel. Ce que dit l’article 3.82, comment voter une préparation collective, et ce que les pompiers exigent.
L’essentiel en 30 secondes
- Depuis 2019, l’article 3.82, §2 donne à chaque copropriétaire le droit légal et gratuit de poser câbles et équipements dans les parties communes, à ses frais.
- Aucun veto individuel n’est possible : seule l’ACP peut s’opposer, dans les deux mois, sur la base d’un intérêt légitime limitativement défini.
- Garage privé sans raccordement aux communs : aucune demande n’est nécessaire.
- Dans un grand immeuble, la procédure individuelle répétée est irréaliste et dangereuse. La préparation collective se vote aux 2/3.
- La sécurité incendie conditionne tout : analyse de risque, détection, arrêt d’urgence centralisé.
- La clé de répartition peut être adaptée à la majorité des 4/5 — avec un piège : les premiers financent pour les suivants.
Le fondement juridique : l’article 3.82
Le marché a basculé : plus d’une voiture neuve sur cinq est désormais électrique ou hybride en Belgique, portée par les voitures de société. La demande de recharge à domicile suit, et les copropriétés anciennes n’y sont pas préparées.
Deux paragraphes de l’article 3.82 du Code civil règlent la question :
- §1 : un copropriétaire peut modifier à ses frais le bien indivis, s’il n’en change pas la destination et ne nuit pas aux droits des autres.
- §2 : depuis 2019, les copropriétaires individuels et les opérateurs de service d’utilité publique agréés ont légalement et à titre gratuit le droit d’installer, d’entretenir ou de rénover câbles, conduites et équipements associés dans ou sur les parties communes, pour optimaliser l’infrastructure en matière d’énergie, d’eau ou de télécommunications — à condition que les autres copropriétaires ou l’ACP n’aient pas à en supporter les charges financières.
Celui qui a installé l’infrastructure pour son propre compte en reste propriétaire, même si elle se trouve dans les parties communes. Les frais demeurent d’ordre privatif dans cette hypothèse, et l’installateur s’engage à exécuter les travaux de la manière la moins gênante pour les occupants, en se concertant de bonne foi avec le syndic.
La procédure à respecter
Cas simple : garage privé sans raccordement aux communs
Si le copropriétaire dispose d’un garage privé et qu’aucun raccordement aux parties communes n’est nécessaire, il n’a pas de demande particulière à introduire : il installe à ses frais. Les règles de sécurité incendie restent évidemment applicables.
Cas général : passage par les parties communes
- Le copropriétaire envoie, au moins deux mois avant le début des travaux, un envoi recommandé mentionnant l’adresse de l’expéditeur — au syndic s’il y en a un, sinon à tous les copropriétaires.
- Cet envoi contient une description des travaux envisagés et un justificatif de l’optimalisation de l’infrastructure.
- L’ACP dispose de deux mois pour former opposition, par recommandé, à peine de déchéance de ses droits.
- Sans opposition dans le délai, l’installation peut en principe avoir lieu.
L’opposition doit reposer sur un intérêt légitime, et la loi en donne la liste :
- une telle infrastructure existe déjà dans les parties communes concernées ;
- l’infrastructure ou les travaux provoquent d’importants dommages à l’apparence de l’immeuble ou des parties communes ;
- aucune optimalisation n’en résulte, ou les travaux alourdissent la charge financière des autres copropriétaires ou utilisateurs.
Un refus hors de ces motifs est contestable. En pratique, les oppositions fondées sont rares.
L’ACP peut aussi décider d’effectuer elle-même les travaux d’optimalisation. Elle en informe alors les autres copropriétaires et l’opérateur ; ces travaux doivent débuter au plus tard dans les six mois de la réception du recommandé.
Le locataire ne peut pas actionner lui-même cette procédure : elle passe par le propriétaire du logement, qui doit à son tour respecter la procédure. Si la demande émane du locataire, il doit présenter l’accord écrit du propriétaire de l’emplacement — ou le propriétaire introduit lui-même la demande. Voir Le locataire en copropriété.
Individuel ou collectif ? La vraie question
Pour une petite copropriété avec un ou deux emplacements, la procédure individuelle est simple et praticable. Pour une grande copropriété disposant de nombreux garages, elle est tout simplement irréaliste — et peut conduire au chaos comme à des situations dangereuses.
- Un renforcement du raccordement au réseau peut devenir indispensable : est-il juste que le premier demandeur supporte tous les frais d’adaptation ?
- Comment répartir équitablement ces frais entre les demandeurs successifs ?
- Que doivent les copropriétaires qui ne sont pas du tout concernés ?
- Qui paie les frais de sécurité incendie et le contrôle des installations ?
La recommandation des fédérations de syndics est nette : préparer le bâtiment dans sa globalité, de sorte que toute personne qui le souhaite — ou qui acquérera tôt ou tard un véhicule électrique — puisse recharger de manière sûre et correcte. Une préparation collective apporte six avantages :
- L’équilibrage de charge (load balancing). Un système de gestion de l’énergie répartit la puissance disponible entre les véhicules qui se rechargent en même temps : on exploite au mieux la capacité du réseau et on retarde, voire évite, un renforcement coûteux.
- Le partage du coût de l’installation de base : si l’ACP prend en charge le renforcement du raccordement, les frais sont répartis.
- Des économies de plusieurs ordres : alimentation possible par l’énergie autoproduite (photovoltaïque), moins de câbles privatifs qui s’accumulent, pas d’adaptation ni de contrôle individuels à répétition.
- Une seule analyse de risques et une seule inspection, au lieu d’inspections séparées.
- La sécurité incendie traitée une fois pour toutes, de manière cohérente.
- La recharge des visiteurs, bien plus simple à organiser.
Un argument supplémentaire pour l’assemblée : la présence d’une infrastructure de recharge commune ajoute de la valeur à l’ensemble du bâtiment, y compris pour ceux qui ne conduisent pas électrique.
Les trois configurations possibles
Avant de discuter des coûts, il faut choisir le schéma. Trois montages existent, et ils n’obéissent pas aux mêmes règles de décision.
| Configuration | Principe | Décision |
|---|---|---|
| 1. Borne individuelle derrière un compteur privé | Chaque résident installe sa borne, raccordée à son compteur personnel, à ses frais. | Pas de vote : procédure d’information de l’art. 3.82, avec droit d’opposition de l’ACP dans les deux mois. |
| 2. Bornes individuelles derrière un compteur collectif | Des bornes individuelles branchées sur un compteur commun, dédié ou non. Chacun est facturé selon sa consommation grâce aux compteurs intégrés. | Majorité des 2/3 (art. 3.88). |
| 3. Bornes collectives partagées | Mutualisées entre résidents, avec une carte de recharge par utilisateur pour identifier la consommation. | Majorité des 2/3 (art. 3.88). |
Pour une installation partagée, on recommande en moyenne une borne pour trois à quatre véhicules : au-delà, les conflits d’usage apparaissent ; en deçà, on surinvestit.
La gestion peut être assurée par le syndic ou déléguée à un opérateur spécialisé (charge point operator), qui facture directement les utilisateurs selon leur consommation. Déléguer évite au syndic un travail de répartition facturable — mais son coût doit être intégré au prix de vente du kWh, et discuté en assemblée.
Beaucoup d’articles — et certains syndics — affirment encore qu’une autorisation de l’assemblée est nécessaire dès qu’on touche aux communs. C’était vrai avant la réforme ; ce ne l’est plus dans tous les cas.
Depuis l’introduction de l’article 3.82, §2, une borne privative aux frais du demandeur relève d’une procédure d’information, pas d’un vote : recommandé deux mois avant, opposition possible de l’ACP dans le même délai. En revanche, toute installation collective, financée par l’association, reste une décision de travaux votée aux 2/3.
À noter aussi, pour mesurer le chemin parcouru : la majorité requise pour ces installations a été abaissée des 3/4 aux 2/3 lors de la réforme de la loi sur la copropriété, précisément pour éviter les blocages.
Les règles régionales qui s’imposent à vous
Au-delà du Code civil, chaque Région a posé ses propres exigences, et elles peuvent interdire la configuration la plus simple.
Depuis le 1er janvier 2025, la législation PEB bruxelloise impose que des bornes puissent être installées lorsque des résidents disposent d’un véhicule électrique. Surtout, la configuration 1 — borne individuelle sur compteur privé — est interdite dès qu’il y a plus de trois emplacements de parking. Au-delà, les bornes doivent être raccordées à un compteur collectif, pour éviter la surcharge du réseau de l’immeuble.
Conséquence pratique : dans la plupart des immeubles bruxellois, la question n’est pas « faut-il une solution collective ? » mais « quand la votons-nous ? ».
En Wallonie, l’exigence d’intégrer une infrastructure électrique permettant l’ajout de bornes vise les bâtiments neufs ou lourdement rénovés — lorsque les travaux portent sur le parking ou l’installation électrique — disposant de plus de dix places de stationnement. Par ailleurs, au-delà de quatre appartements, un raccordement triphasé avec neutre (3N 400 V) devient nécessaire : le gestionnaire de réseau déterminera la meilleure option entre convertir le compteur commun existant, ajouter un compteur triphasé dédié aux bornes, ou convertir tout l’immeuble.
L’argument qui convainc ceux qui n’ont pas de voiture électrique
C’est le point de bascule d’une assemblée, et il est trop rarement présenté.
Dans les configurations 2 et 3, où les bornes sont reliées à un compteur commun, l’électricité peut provenir des panneaux photovoltaïques de la copropriété. L’ACP ne débourse rien pour ces kWh, mais peut les revendre via les bornes, par exemple au tarif du fournisseur.
Le même raisonnement vaut pour l’électricité issue d’un partage d’énergie : elle coûte moins cher à la copropriété, qui peut la revendre aux utilisateurs des bornes au prix du marché.
Résultat : les gains bénéficient à tous les copropriétaires, qu’ils aient ou non un véhicule électrique. L’investissement cesse d’être une dépense imposée par une minorité pour devenir une source de revenus communs. Le prix de vente du kWh, frais de gestion inclus, doit être fixé en assemblée.
Deux arguments complémentaires à préparer pour les indifférents : la valorisation du bien — la présence d’une infrastructure de recharge ajoute de la valeur à chaque lot — et le fait qu’avec l’évolution de la législation et du parc automobile, ils seront concernés plus tôt qu’ils ne le pensent.
Le raccordement : quel compteur ?
| Option | Fonctionnement | Points d’attention |
|---|---|---|
| Compteur individuel du demandeur | Les frais d’électricité sont payés directement par le demandeur à son fournisseur. | Le plus simple administrativement. Suppose un câblage jusqu’au compteur du lot. |
| Compteur électrique commun | Le syndic récupère les frais de consommation auprès de l’utilisateur. | C’est une prestation supplémentaire qui peut donner lieu à un honoraire spécifique du syndic. Une borne intelligente à compteur intégré devient alors indispensable pour un décompte direct et incontestable. |
Avant de trancher, il faut connaître la puissance réellement disponible. Le gestionnaire de réseau raisonne en général sur 11 kW par point de charge, corrigés d’un coefficient de simultanéité de 0,5 si les résidents stationnent typiquement plus de cinq heures, et de 0,25 en deçà. Une étude préalable par le fournisseur d’énergie du bâtiment évite les mauvaises surprises.
Détail pratique : les câbles de recharge peuvent générer des interférences avec les câbles téléphoniques et internet. Mieux vaut respecter une certaine distance. Et le coût d’installation reste limité lorsque le point de charge est proche du boîtier de compteur et que le câblage emprunte un chemin de câbles existant.
La sécurité incendie avant tout
C’est la première inquiétude des habitants, et elle n’est pas infondée. Dans les véhicules électriques, la batterie est fortement protégée contre les températures excessives — processus de charge contrôlé, refroidissement ou chauffage actif. Mais dans des situations très exceptionnelles, elle peut atteindre une température critique et prendre feu : c’est l’emballement thermique. Le feu est alors plus difficile à éteindre, en raison de la température atteinte.
- une analyse de risque, réalisée par un bureau spécialisé ;
- la conformité à l’AREI/RGIE et à la norme CEI 61851-1, avec une attention particulière au chapitre consacré à la recharge des véhicules électriques ;
- des chargeurs AC protégés, de préférence en mode de charge 3 ;
- un bouton d’arrêt d’urgence centralisé ;
- un système automatique de détection et d’alarme incendie ;
- des conventions avec une entreprise de remorquage pour l’enlèvement d’un véhicule électrique.
L’arrêt d’urgence mérite une attention particulière : les services d’incendie exigent généralement qu’il puisse couper l’alimentation de toutes les bornes simultanément, depuis la boîte à fusibles. Il doit être placé à hauteur de la rampe d’accès au garage ou au panneau de contrôle, et se déclencher automatiquement lorsqu’un incendie est détecté. Certaines bornes cessent d’ailleurs de charger dès l’activation de la centrale incendie.
La détection doit couvrir tout le parking, y compris les locaux de stockage et les débarras qui s’y trouvent, et être conçue conformément à la norme NBN S21-100-1. Les plans d’urgence et d’intervention — plan d’implantation, plans d’étage, coupes, plan d’évacuation — doivent être disponibles à proximité de l’arrêt d’urgence et de chaque accès destiné aux pompiers.
- Pas de borne rapide : la puissance de charge est volontairement limitée.
- Un bouton d’arrêt d’urgence accessible.
- Un extincteur de 6 kg à proximité immédiate.
Et une formalité oubliée neuf fois sur dix : la borne doit être signalée au gestionnaire de réseau concerné. Un défaut de déclaration peut se retourner contre la copropriété en cas de sinistre ou de surcharge.
Selon la taille, l’aménagement et le remplissage du parking, l’analyse de risques peut imposer des mesures complémentaires : détection de CO et de NO₂, pilotage du système de ventilation, sprinklers.
Les recommandations des différentes zones de secours diffèrent presque toujours, et une partie d’entre elles n’a pas encore de base juridique contraignante — les règles de l’art élaborées avec les pompiers servant de référence en attendant. Renseignez-vous auprès de votre zone de secours.
Et retenez ceci : le respect de la procédure de l’article 3.82 et des consignes de sécurité incendie doit être vérifié par l’installateur avant toute pose de borne privative dans un garage souterrain. Voir Sécurité incendie en copropriété.
La feuille de route du syndic
- Cartographier le raccordement électrique disponible, avec le gestionnaire de réseau de distribution, et discuter d’un éventuel besoin de mise à niveau — qui peut coûter cher. Dans un scénario idéal, puisque la majorité aura à terme besoin d’une borne, les coûts de raccordement sont partagés par tous, ce qui les rend abordables.
- Organiser un achat groupé de l’infrastructure : acheter en quantité, et imputer le cas échéant la partie électrotechnique, améliore sensiblement le prix.
- Choisir des bornes intelligentes avec équilibrage de charge : cela réduit le besoin de renforcement et, en cas de compteur commun, facilite considérablement la facturation et la répartition.
- Préparer le point d’assemblée (ci-dessous).
Le gouvernement fédéral a choisi de soutenir les particuliers par une réduction d’impôt. Les associations de copropriétaires, elles, n’en bénéficient pas — alors même que l’approche collective est la plus sûre et la plus efficace. C’est une incohérence que nous relayons dans nos propositions : les dispositifs fiscaux devraient traiter l’ACP comme un acteur de la transition, et non l’ignorer.
À l’assemblée générale
Mieux vaut inscrire le point à l’avance, en le formulant précisément : « Préparation collective du bâtiment pour l’installation de bornes de recharge dans le garage souterrain ; clé de répartition garages/emplacements ; mandat au syndic », avec une décision à la majorité des 2/3.
Le syndic doit contrôler dans les statuts si les frais relatifs aux garages sont à charge de tous les copropriétaires ou seulement de certains. Dans ce second cas, seuls ces copropriétaires peuvent voter. Une décision prise par l’ensemble alors que la charge n’en incombe qu’à quelques-uns est attaquable.
Le mandat au syndic couvre utilement :
- contacter le gestionnaire de réseau pour vérifier la puissance disponible et, le cas échéant, faire installer un compteur séparé pour les bornes ;
- faire réaliser l’analyse de risques et l’inspection par un organisme de contrôle agréé, puis exécuter ses recommandations ;
- faire réaliser le contrôle de sécurité incendie et les travaux qui en découlent ;
- adapter la police d’assurance incendie — point souvent oublié, et lourd de conséquences en cas de sinistre ;
- adapter le règlement d’ordre intérieur, avec des consignes claires, afin que toute personne souhaitant installer ultérieurement une borne respecte le système collectif.
La répartition des coûts
Par défaut, les frais sont supportés selon la clé de répartition générale des statuts. Mais l’assemblée peut y déroger, à la majorité des 4/5, dans deux directions :
- la clé propre aux garages, lorsque les statuts en prévoient une : elle peut servir à répartir les coûts de la préparation collective ;
- le critère d’utilité (art. 3.81 du Code civil) : les charges sont alors mises à charge des seuls copropriétaires qui utiliseront l’installation.
Le critère d’utilité paraît équitable : qui utilise paie. Mais il ne l’est que pour une solution collective définitive. Si, quelques années plus tard, un copropriétaire souhaite à son tour une borne, tous les frais ont déjà été payés — par les premiers. Ceux-ci auront financé le raccordement au réseau et la distribution commune dont les suivants profiteront gratuitement.
La parade : prévoir dès le vote un coût d’adhésion à l’installation collective, décidé par l’assemblée, pour tout raccordement ultérieur. C’est une clause de cinq lignes au procès-verbal qui évite dix ans de ressentiment.
Pour une borne individuelle, en revanche, la règle est simple : frais d’installation et de consommation à charge du demandeur, borne raccordée à son compteur. Pour une installation partagée, les frais d’installation suivent les quotes-parts ou la clé retenue, et les frais d’utilisation se paient selon la consommation réelle — un système de badges ou une borne à compteur intégré rendant le décompte incontestable.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il opposer son veto à l’installation d’une borne ?
Non. Aucun veto individuel n’est possible pour une borne privative dont le demandeur supporte tous les frais. Seule l’association des copropriétaires peut former opposition, dans les deux mois, sur la base d’un des trois intérêts légitimes prévus par l’article 3.82. En contrepartie, la procédure d’information et les consignes de sécurité incendie doivent être strictement respectées.
Quelle majorité pour une installation collective ?
Les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés. Pour déroger à la clé de répartition générale, il faut les 4/5.
Que faire si la copropriété refuse ?
Un copropriétaire lésé peut saisir le juge de paix dans les quatre mois (art. 3.92, §3) pour faire apprécier le caractère abusif de la décision. Le refus doit être justifié par un intérêt légitime : borne déjà présente, dégâts importants à la structure ou à l’apparence, absence d’optimalisation, charge financière imposée aux autres.
Qui paie quoi ?
Borne pour un seul copropriétaire : installation et consommation à sa charge, sur son compteur. Bornes partagées : installation répartie entre copropriétaires selon les quotes-parts ou la clé votée, consommation facturée à l’usage réel.
Faut-il un compteur séparé pour les bornes ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est souvent la solution la plus lisible pour une installation collective. À défaut, une borne intelligente à compteur intégré permet un décompte direct par utilisateur, et évite au syndic un travail de répartition facturable.
Notre immeuble n’a pas de syndic. Comment faire ?
En l’absence d’ACP constituée, l’accord peut être obtenu par lettre recommandée adressée aux autres copropriétaires. Sans opposition formelle dans les deux mois, les câbles et installations peuvent en principe être posés.
En Région bruxelloise, un facilitateur d’infrastructures de recharge mis en place par Bruxelles Environnement répond gratuitement aux questions de sécurité, de réglementation, de coût d’installation et de raccordement au réseau, et propose dans certains cas un accompagnement sur mesure — pour les particuliers comme pour les copropriétés. Coordonnées sur notre page Sites et organismes utiles.
Rénovation énergétique · Sécurité incendie · Entretien et gestion technique · Quorum et majorités · Statuts et règlement d’ordre intérieur
Sources : Code civil, art. 3.81, 3.82 et 3.92 ; dossier des unions de syndics consacré aux bornes de recharge en copropriété, avec la contribution de Bruxelles Environnement ; règles de l’art en matière de sécurité incendie des parkings accueillant des véhicules électriques ; norme NBN S21-100-1 et AREI/RGIE. Les exigences des zones de secours varient : vérifiez auprès de la vôtre. Page mise à jour le 13 novembre 2026.