L’essentiel
- Près de 30 % des logements belges sont des appartements en copropriété, et l’accord de gouvernement reste pauvre sur ce sujet.
- Nous demandons une vision, un plan transversal et une coordination avec la Justice, l’Intérieur, l’Économie et les Régions.
- Dix axes : sécurité incendie, transparence comptable, droits des occupants, IPI ouverte au public, justice de paix, médiateur, lacunes relevées par l’UDS, programme pluriannuel de travaux.
- Nous publierons la réponse de la ministre sur cette page.
Objet : Demande de communication de vos priorités, de vos actions et de votre philosophie de travail en matière de copropriété et de professions immobilières pour la législature 2025-2029.
Madame la Ministre,
Je vous écris en ma qualité de copropriétaire, d’agent immobilier diplômé et d’ancien enseignant en droit administratif, droit social et marchés publics pendant quatorze ans. Mon regard sur ces questions est donc à la fois pratique, juridique et citoyen.
Votre portefeuille couvre les professions libérales et intellectuelles. Il comprend donc la réglementation des agents immobiliers et des syndics, ainsi que la tutelle sur l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). Vous êtes dès lors un acteur central pour la qualité de la gestion des immeubles où vivent des centaines de milliers de familles. Le droit de la copropriété proprement dit relève du Code civil, et donc du Ministre de la Justice. La sécurité incendie relève quant à elle de l’Intérieur et des communes, et la rénovation énergétique des Régions. C’est précisément pour cette raison que la cohérence de l’action gouvernementale me paraît essentielle, et que votre vision est attendue.
I. Un enjeu de société sous-estimé
Les chiffres de la Documentation patrimoniale du SPF Finances (2022), relayés par le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), sont éloquents. La Belgique compte 233 052 immeubles à appartements : 142 733 en Flandre, 39 289 à Bruxelles et 51 030 en Wallonie. Ils abritent 1 585 057 appartements, soit près de 30 % des 5,38 millions de logements du pays. Environ la moitié de ces immeubles ont été construits avant 1970.
Derrière ces chiffres, il y a des copropriétaires occupants, des bailleurs, des locataires, des syndics professionnels et bénévoles, des prestataires techniques et des services de secours. Tous ont besoin d’un cadre clair, d’acteurs responsables et de règles réellement appliquées.
Plusieurs organisations représentatives ont pourtant constaté que la copropriété reste un angle mort du débat politique. En avril 2024, le SNPC a analysé les programmes électoraux des principaux partis francophones. Les termes « copropriété » et « copropriétaire » n’y apparaissaient que de manière marginale, voire pas du tout. Les attentes sont pourtant réelles. Les syndics qui exercent leur métier avec sérieux, les copropriétaires et les occupants aspirent tous à un lieu de vie sûr, bien géré et valorisé.
Ce courrier fait également suite au constat que l’accord de gouvernement fédéral reste assez pauvre en matière de copropriété et de professions immobilières. Depuis le début de la législature, nous disposons par ailleurs de peu de déclarations sur les ambitions du gouvernement, et sur les vôtres, dans ce domaine. Les copropriétaires, les locataires et les professionnels souhaitent légitimement connaître les orientations qui seront prises d’ici 2029.
II. Votre vision et votre méthode de travail
Avant d’aborder les questions techniques, je souhaiterais connaître la philosophie qui guidera votre action.
Nos questions
- Quelle est votre vision des professions d’agent immobilier et de syndic à l’horizon 2029 ? Privilégiez-vous le renforcement de la professionnalisation, la simplification, une meilleure protection du consommateur ou la valorisation des métiers ?
- Disposez-vous d’un plan stratégique transversal pour la copropriété, ou envisagez-vous d’en élaborer un ? Ce plan serait-il budgété et assorti d’actions précises, d’un calendrier et d’indicateurs d’évaluation mesurables ?
- Comment organisez-vous la coordination avec vos collègues ? Je pense à la Justice (Code civil, justices de paix), à l’Économie et à la Protection des consommateurs, et à l’Intérieur (sécurité incendie, zones de secours). Je pense aussi aux Régions, compétentes en matière de logement, de rénovation énergétique et d’aménagement du territoire.
- Quelle méthode de concertation comptez-vous mettre en place avec les acteurs de terrain ? Je pense notamment à l’IPI, à l’Union des Syndics (UDS) et à l’Unie van Syndici (UVS), à CIB/Federia, au CEFIM, au SNPC, aux associations de locataires et aux zones de secours.
- Quelle évaluation faites-vous de l’évolution de la gestion des copropriétés depuis 2019, et des mesures prises au cours de la législature précédente ?
III. Sécurité technique et incendie : clarifier les responsabilités
La sécurité des personnes est le premier devoir de tout acteur de la copropriété. Le cadre juridique existe, mais il est éclaté, et la répartition des responsabilités reste confuse dans la pratique :
- le syndic, en vertu de l’article 3.89 du Code civil, doit accomplir les actes conservatoires et veiller à l’exécution des décisions et des obligations légales
- l’assemblée générale doit voter les budgets d’entretien et de mise en conformité, mais dispose souvent d’une information technique incomplète
- le bourgmestre, en vertu des articles 133 à 135 de la Nouvelle Loi communale, peut imposer des mesures en cas de danger, mais intervient rarement de manière préventive
- les zones de secours rendent des avis, parfois défavorables, sans que leur suivi soit réellement garanti
- le juge de paix tranche les litiges, mais avec des approches qui varient d’un canton à l’autre
Il en résulte un phénomène bien connu sur le terrain : chacun renvoie la responsabilité vers l’autre. Des situations dangereuses peuvent ainsi perdurer pendant des années, y compris après un rapport d’expert ou un avis défavorable des pompiers. Cette situation met en péril les occupants, mais aussi les intervenants de secours.
Nos questions
- Selon vous, qui doit être le garant ultime du respect des normes de sécurité technique et incendie dans une copropriété ? Quelles sont les obligations concrètes de chaque acteur, et dans quels délais doivent-elles être exécutées ?
- Envisagez-vous, avec vos collègues, une obligation légale de suivi des avis défavorables des services de secours ? Cette obligation comprendrait l’information de l’assemblée générale et des occupants, un plan de mise en conformité et un délai maximal d’exécution.
- Quelles sanctions effectives et dissuasives envisagez-vous lorsque le syndic manque à ses obligations de sécurité ? Quel rôle l’IPI doit-il jouer à cet égard ?
- Envisagez-vous un dossier technique obligatoire de l’immeuble, accessible à tous les copropriétaires ? Il reprendrait l’état des installations, les contrôles réalisés, les avis des pompiers et les travaux à prévoir.
- Quelle est votre position sur les bornes de recharge pour véhicules électriques dans les parkings souterrains ? Le SNPC relève sur ce point les réticences légitimes des services d’incendie et l’absence de règles claires.
IV. Transparence comptable et accès à l’information des copropriétaires
La confiance au sein d’une copropriété repose sur la transparence. De nombreux copropriétaires rencontrent pourtant des difficultés persistantes :
- budgets prévisionnels absents ou imprécis
- fonds de roulement et fonds de réserve mal distingués
- absence de mise en concurrence des prestataires
- refus ou retards d’accès aux pièces comptables
- frais facturés sans base contractuelle ni approbation de l’assemblée générale
Ces difficultés ont des conséquences en chaîne. Un bailleur qui n’obtient pas les pièces justificatives de son syndic ne peut pas établir un décompte de charges correct et vérifiable pour son locataire. Le manque de transparence se répercute ainsi sur les relations locatives et sur la confiance de tous.
Nos questions
- Quelles mesures comptez-vous prendre pour garantir aux copropriétaires un accès effectif, rapide et complet aux documents de la copropriété ? Je vise notamment les convocations, budgets, comptes annuels, rapports du commissaire aux comptes, contrats, factures et procès-verbaux.
- Envisagez-vous d’imposer un accès numérique permanent à ces documents, via une plateforme sécurisée gérée par le syndic ?
- Êtes-vous favorable à des standards comptables minimaux et uniformes pour les copropriétés ? Et à une obligation de mise en concurrence au-delà d’un certain montant ?
V. Davantage de droits et d’information pour les locataires et les occupants
Les locataires et les autres occupants représentent une part importante des habitants des immeubles à appartements. Ils vivent au quotidien les conséquences des décisions de la copropriété : sécurité, entretien, travaux, charges, nuisances, accessibilité. Pourtant, ils restent largement absents des circuits d’information et de décision.
Aujourd’hui, l’information qui leur parvient dépend presque entièrement de la diligence de leur bailleur. Un occupant peut ainsi ignorer qu’un avis défavorable des pompiers a été rendu sur son immeuble, que des travaux importants ont été votés, ou que les charges qui lui sont réclamées reposent sur des dépenses contestées. Le Code civil prévoit certes que l’occupant peut formuler par écrit des demandes ou observations relatives aux parties communes, et que les décisions de l’assemblée générale doivent être portées à sa connaissance. Dans la pratique, ces droits restent peu connus, rarement appliqués et sans réelle sanction.
Un occupant informé est pourtant un acteur de la sécurité et de la bonne tenue de l’immeuble. Il signale plus vite un défaut, respecte mieux les règles communes et comprend mieux les charges qui lui sont demandées.
Nos questions
- Envisagez-vous de renforcer le droit des locataires et occupants à une information directe, sans dépendre uniquement du bailleur ? Je vise notamment les décisions de l’assemblée générale, les travaux programmés, les contrôles de sécurité et les avis des services de secours.
- Êtes-vous favorable à un accès direct des occupants à une partie du dossier technique et de la plateforme numérique de l’immeuble, en particulier pour tout ce qui touche à leur sécurité ?
- Comment rendre effectif le droit des occupants d’adresser des demandes ou observations à l’assemblée générale ? Une obligation de réponse motivée du syndic dans un délai déterminé est-elle envisageable ?
- Envisagez-vous une forme de représentation consultative des occupants, par exemple un droit d’assister à l’assemblée générale sans voix délibérative pour les points qui les concernent directement ?
- Quelles mesures prévoir pour que les locataires puissent vérifier les charges qui leur sont imputées et obtenir les justificatifs correspondants dans un délai raisonnable ?
- Envisagez-vous, avec les Régions, une information simple et accessible (guide, fiche type) sur les droits et devoirs des occupants d’un immeuble en copropriété ?
VI. L’Institut Professionnel des Agents Immobiliers : une institution publique ouverte au public
L’IPI remplit une mission d’intérêt général essentielle : accès à la profession, déontologie, contrôle et discipline. Ses moyens et sa visibilité restent toutefois limités au regard du nombre de dossiers et des attentes du public.
Par ailleurs, l’IPI semble aujourd’hui peu tourné vers le public. Ses activités, ses organes et ses décisions restent mal connus des copropriétaires et des locataires. À l’inverse, on observe une collaboration plus visible avec des organisations professionnelles comme Federia ou le CEFIM. Ces fédérations jouent un rôle légitime de représentation et de formation de leurs membres, mais leurs missions et celles de l’IPI se distinguent parfois mal aux yeux du public. Or l’IPI n’est pas une fédération professionnelle : c’est une institution de droit public, chargée de protéger aussi les consommateurs. Une régulation forte, ouverte et transparente est d’ailleurs le meilleur moyen de valoriser les nombreux professionnels qui exercent leur métier avec rigueur.
Nos questions
- Envisagez-vous de renforcer les moyens, les compétences de contrôle et les capacités de sanction de l’IPI ?
- Soutenez-vous la publication régulière et anonymisée de ses décisions disciplinaires, ainsi qu’un rapport public annuel sur ses activités (plaintes, délais de traitement, sanctions, résultats) ?
- Êtes-vous favorable à une ouverture des missions et des organes de l’IPI au public ? Cela pourrait passer par la présence de représentants des copropriétaires, des locataires et des consommateurs dans certains organes, par un service d’information accessible au public et par une communication régulière à destination des usagers.
- Comment comptez-vous clarifier la répartition des rôles entre l’IPI, institution publique de régulation, et les fédérations professionnelles comme Federia ou le CEFIM, afin que le public identifie clairement qui contrôle, qui sanctionne et qui défend les intérêts de la profession ?
VII. Sécurité juridique et justice de paix
Le juge de paix est le juge naturel de la copropriété. La complexité croissante des dossiers, de plus en plus techniques, comptables et énergétiques, et l’hétérogénéité des décisions d’un canton à l’autre posent toutefois question.
À titre d’illustration, deux justices de paix voisines de l’arrondissement de Wavre ont adopté des approches très différentes. L’une a refusé d’imposer un budget de mise aux normes incendie malgré un rapport d’expert. L’autre a imposé à une assemblée générale l’examen d’un projet alternatif d’installation photovoltaïque. Sans préjuger du fond de chaque affaire, ces écarts nourrissent un sentiment d’insécurité juridique.
Par ailleurs, la Belgique publie encore très peu de décisions des justices de paix. Les citoyens et les professionnels sont ainsi privés d’une source essentielle de compréhension du droit.
Nos questions
- Soutiendrez-vous, auprès du Ministre de la Justice, la publication systématique et anonymisée de la jurisprudence des justices de paix en matière de copropriété ?
- Des statistiques sur l’évolution des contentieux de copropriété depuis 2019 existent-elles ? Une analyse conjointe avec la Justice et la Protection des consommateurs est-elle prévue ?
- Le juge de paix dispose-t-il aujourd’hui, selon vous, des moyens et de la spécialisation nécessaires ? Faut-il envisager des chambres spécialisées ou une formation renforcée ?
VIII. Un médiateur pour la copropriété
De nombreux conflits entre copropriétaires et syndics naissent d’un manque de communication, d’une incompréhension des règles ou d’une question restée sans réponse. Faute d’interlocuteur neutre, ces différends s’enveniment et aboutissent trop souvent devant le juge de paix, au terme de procédures longues et coûteuses pour toutes les parties, y compris pour la copropriété elle-même.
Un médiateur spécialisé en copropriété, accessible, gratuit ou peu coûteux, permettrait de rapprocher les parties et de trouver des solutions concrètes avant tout contentieux. Il pourrait également signaler aux autorités compétentes les dysfonctionnements récurrents qu’il constate. Des services de médiation existent déjà avec succès dans d’autres secteurs (énergie, télécommunications, banques, assurances).
Nos questions
- Êtes-vous favorable à l’instauration d’un médiateur pour la copropriété, chargé de rapprocher copropriétaires, occupants et syndics et de trouver des solutions amiables ?
- Quel statut et quel rattachement envisageriez-vous pour ce service : service de médiation fédéral, intégration au Service de médiation pour le consommateur, ou mission confiée à l’IPI ?
- Envisagez-vous de rendre une tentative de médiation préalable obligatoire, ou fortement encouragée, avant la saisine du juge de paix pour certains litiges de copropriété ?
IX. Lacunes législatives relevées par l’Union des Syndics
L’Union des Syndics, présidée par Madame Dominique Krickovic, a identifié plusieurs imprécisions de la loi qui méritent l’attention du législateur.
Nomination écrite du syndic (art. 3.87, §11 C. civ.) : une décision écrite unanime peut-elle remplacer la première assemblée générale ou révoquer un syndic déjà désigné ? Cette faculté doit-elle être limitée aux immeubles entièrement vendus ? Et qui signe alors le contrat ?
Signature du contrat de syndic : le contrat est-il valable sans la signature du copropriétaire mandaté ? Quelle est la responsabilité de ce dernier ? Le syndic peut-il être sanctionné par l’IPI pour une situation qui ne dépend pas de lui ? Une solution simple, comme la signature par le président de l’assemblée en séance, est-elle envisageable ?
Seconde assemblée générale : êtes-vous favorable à un délai maximal, par exemple trois mois, entre la première assemblée sans quorum et la seconde ? Une réflexion sur la pertinence même de ce mécanisme est-elle envisagée ?
X. Programmation des travaux, rénovation énergétique et financement
La multiplication des obligations (ascenseurs, sécurité incendie, performance énergétique) exigera des investissements importants. Aujourd’hui, de nombreuses copropriétés gèrent leurs travaux dans l’urgence, au gré des pannes et des sinistres, sans vision à moyen terme. Les décisions sont reportées d’assemblée en assemblée, les fonds de réserve sont insuffisants, et les copropriétaires découvrent soudain des appels de fonds considérables.
L’instauration d’un programme pluriannuel obligatoire de travaux et de rénovation énergétique pour les immeubles de plus de quinze ans permettrait de rompre avec cette logique. Établi sur la base d’un diagnostic technique, il planifierait sur plusieurs années les travaux d’entretien, de mise en conformité et de rénovation énergétique, et les relierait à un fonds de réserve adapté. Les copropriétaires pourraient ainsi anticiper et étaler leurs efforts financiers, les syndics disposeraient d’une feuille de route claire, et les acheteurs d’une information fiable sur l’état réel de l’immeuble.
Le SNPC relève en outre que des copropriétés peinent à ouvrir ou à conserver un compte bancaire, et à obtenir des prêts pour financer ces travaux.
Nos questions
- Êtes-vous favorable, en concertation avec la Justice et les Régions, à l’instauration d’un programme pluriannuel obligatoire de travaux et de rénovation énergétique pour les immeubles en copropriété de plus de quinze ans ?
- Ce programme devrait-il reposer sur un diagnostic technique réalisé par un professionnel indépendant, être approuvé et révisé périodiquement par l’assemblée générale, et être lié à un fonds de réserve calibré en conséquence ?
- Quelles initiatives envisagez-vous, avec vos collègues des Finances et les Régions, pour faciliter l’accès des copropriétés aux comptes bancaires et aux prêts collectifs de rénovation ?
- Êtes-vous favorable à l’extension du régime de défraiement des volontaires aux syndics non professionnels et aux copropriétaires qui rendent des services dans leur immeuble, comme le demande le SNPC ?
XI. Conclusion
La copropriété est un lieu de vie, un patrimoine et un investissement pour des centaines de milliers de Belges. Elle mérite une politique lisible, cohérente et évaluée. Une action déterminée sur ces axes profiterait à tous :
- la clarification des responsabilités en matière de sécurité
- la transparence
- l’information et les droits des occupants
- une IPI renforcée et ouverte au public
- la sécurité juridique et la médiation
- la programmation pluriannuelle des travaux et de la rénovation énergétique
Les copropriétaires, les locataires et les occupants y gagneraient, mais aussi les professionnels sérieux, dont le métier serait mieux reconnu.
En vous remerciant pour l’attention que vous porterez à ce courrier, et dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Madame la Ministre, l’expression de ma haute considération.
Copropriété Belgique
Et ensuite ? Retrouvez nos propositions pour de meilleures copropriétés, notre page UDS & Property Today et le dossier sécurité incendie et juge de paix.