Sécurité incendie dans les appartements (et copropriétés) - article UDS Property Today

https://www.yumpu.com/fr/document/read/67388076/property-today-fr-2022-editie-10

Sécurité incendie dans les appartements

10 points de vérification comme contrôle de base minimum

Chaque année, il y a en Belgique un grand nombre d'incendies de maisons et d'appartements. En 2019, 12.140 cas ont été enregistrés dont 4.409 en appartements. C'est près de 2.000 incendies d'appartements de plus qu'en 2018 !

On sous-estime encore trop l'importance de la sécurité incendie à l’intérieur et autour des maisons et appartements, et l’on déplore malheureusement beaucoup de victimes d'incendies. En moyenne, une personne meurt tous les 6 jours en Belgique des suites d'un incendie dans une maison ou un appartement.

Pourtant en matière d'incendie la Belgique dispose d’une législation spécifique qui s'applique aux immeubles à appartements. Les services de prévention et les services d’urgence apportent des conseils précieux et effectuent des contrôles sur la base de la législation et de la réglementation en vigueur. Assurez-vous donc de les contacter.

Comme pour toute législation, il s'agit d'une obligation minimale de base. Plus on accroit les mesures de prévention des incendies, plus on améliore la protection et mieux cela vaut. Non seulement la prévention technique des incendies joue un rôle pour optimaliser la sécurité incendie d'un immeuble, mais la sensibilisation à la prévention incendie est aussi d'une grande importance.

Tous les résidents doivent prendre conscience des risques et savoir comment réagir en cas d'incendie. Après tout, un incendie dans un immeuble d'habitation et la manière dont chacun réagit a des conséquences pour tous les autres résidents.

Faites un premier contrôle de base dès aujourd'hui !

1) Détecteurs de fumée et centrale d'incendie

Y a-t-il au moins un détecteur de fumée connecté à un panneau de contrôle d'incendie dans toutes les parties communes

et techniques du bâtiment ? Les détecteurs de fumée des appartements individuels sont-ils reliés à la centrale incendie ? Ou s'agit-il de détecteurs de fumée autonomes ? Tout comme dans les maisons individuelles, le nombre de détecteurs de fumée dépend des risques d'incendie présents et de la taille de l'appartement. Tout d'abord, un contrôle de sécurité, ou une analyse de risques, de l'immeuble et des appartements individuels doit être effectuée, permettant d'identifier les risques d'incendie possibles.

2) Déclencheurs manuels d’alarme incendie

Indiquez aux résidents les emplacements des déclencheurs d’alarme incendie et insistez sur leur utilité.

C'est un excellent système pour alerter rapidement tous les habitants de l’immeuble en cas d'incendie. Attention, cela ne se

déclenche pas automatiquement et nécessite une manipulation humaine simple.

3) Importance de la fermeture des portes d’appartement en cas d'incendie

La fermeture des portes est absolument nécessaire et il est de la plus haute importance que tous les résidents en soient

conscients.

Si un incendie se déclare dans un appartement et que les résidents laissent la porte de leur appartement ouverte lors

de leur évacuation, tous les résidents des autres appartements sont mis en danger.

Automatiquement la fumée se propagera très rapidement dans le couloir et alimentera le feu en oxygène supplémentaire qui attisera alors le développement de l’incendie.

4) Portes coupe-feu

Assurez-vous de vérifier si les portes des appartements, des escaliers et des sous-sols sont des portes coupe-feu.

5) Voies d'évacuation dégagées

Tout comme dans une maison résidentielle, il est important que les voies d'évacuation soient exemptes d'obstacles.

Malheureusement, on constate souvent dans les immeubles à appartement, que les paliers ou les couloirs sont encombrés

de casiers ou de vélos. Tout un chacun peut aisément comprendre que ces objets représentent une obstruction

potentiellement mortelle en cas d'incendie.

Non seulement ces obstructions nuisent à l'évacuation dans le calme de nombreux résidents, mais elles constituent également un matériau combustible supplémentaire dans les parties communes.

Assurez-vous que votre porte d’entrée et celle du hall d’entrée puissent toujours s’ouvrir de l’intérieur vers l’extérieur ; vous pouvez placer une poignée tournante à cet effet.

Mettez la clé sur la porte de votre appartement ou mettez-la à proximité ! En fait, vous n'avez pas le temps de chercher

vos clés en cas d'incendie. Assurez-vous également que la porte d'entrée commune de l'immeuble puisse toujours être ouverte de l'intérieur. Vous pouvez opter pour uncylindre à bouton rotatif. Dans les grands immeubles d'habitation, vous pouvez déverrouiller la porte d'entrée lorsque le panneau de commande détecte un incendie.

Diverses solutions sont possibles. Mais assurez-vous que tout le monde puisse sortirrapidement et facilement.

6) Pas de rangement dans les armoires encastrées

Assurez-vous que les placards encastrés dans les couloirs communs, destinés par exemple aux compteurs électriques ou à

l'enrouleur de la lance d’incendie, ne soient pas encombrés de matériel. On y voit aussi souvent des produits de

peinture. Ceci est absolument interdit. Ces produits représentent non seulement une charge calorifique supplémentaire mais ils gênent également l'accès aux moyens d’extinctions.

7) Éclairage de sécurité

Il est important qu'il soit optimisé. Faites le test à une heure sombre et vérifiez si l'éclairage de sécurité est suffisant.

8) Extincteurs

Recherchez les personnes de l’immeuble qui savent se servir d’un extincteur. Vérifier avec les résidents la possibilité d'organiser une petite démonstration pratique. Car il ne faut utiliser un extincteur que si l’on est suffisamment familiarisé avec son utilisation et que l’on sait s’en servir correctement. Sinon, cela peut conduire à des situations dangereuses.

9) Traversées/gaines techniques coupe-feu

Vérifiez les pénétrations ou les conduits techniques dans les couloirs ou les appartements pour voir s'ils sont « étanches

» ou s'il s'agit d'une sorte de cheminée ouverte. Lorsque ceux-ci sont « fermés », la fumée ne peut pas se propager davantage à un autre étage ou à un autre appartement.

info

PROPERTYTODAY

Mr Tim Renders

Conseiller prévention incendie

– instructeur indépendant

prévention incendie

Auteur de "Brandveiligheid

Thuis", Maklu-Uitgevers nv ISBN

9789046610978

tim@timrenders.be

T 0486 69 74 76

www.timrenders.be

10) Lieu de rassemblement

le plus approprié avec tous les résidents et est important de se mettre d'accord sur Lun point de ralliement. Décidez de l’endroit le plus approprié avec tous les résidents et indiquez-le clairement, comme en situation de travail.

Conclusion

Ces 10 points de vérification ne sont qu’un contrôle de base minimum. IL reste encore beaucoup d’aspects importants comme le principe de « rester sur place », l'escalier, les pictogrammes, les lances incendie, la coupole d’évacuation des fumées, les ascenseurs, le parking souterrain, les locaux techniques et les vannes, la numérotation interne, les plans d'évacuation, les gicleurs (ou sprinkleurs) … etc. qui jouent un rôle mportant dans la sécurité incendie de ’immeuble.

Nous vous conseillons de prévoir un point à l’ordre du jour annuel de l’assemblée générale afin d’abordez tous ces

problématiques, où bien d’organiser une réunion d'information sur la sécurité incendie dans votre immeuble.

La presidente de l'union des syndics a remis aussi un avis brillant

De : presidente@uniondessyndics.be <presidente@uniondessyndics.be> Envoyé : mardi, octobre 3, 2023 5:01:24 PM

Bonjour Mon,

J’ai bien lu vos mails successifs et comprends que vous avez un problème au niveau de la sécurité de votre bâtiment.

Je me permets de vous répondre personnellement.

La question de la sécurité des bâtiments n’est pas une question de déontologie. La déontologie impose simplement de respecter les lois et règlementations en vigueur.

Le syndic a pour mission de conserver le bâtiment et pour ce faire il doit respecter toutes les loi et normes en vigueur, mais il ne peut rien faire sans l’accord de l’AG.

En dernier ressort, c’est l’Assemblée générale des Copropriétaires qui décide.

Le syndic a lui seul ne peut pas décider de mettre un bâtiment en conformité avec les normes incendies ; il doit d’abord demander à l’assemblée générale si elle souhaite se mettre en conformité et avec quel fournisseur elle souhaite s’engager contractuellement.

Un copropriétaire ne peut pas non plus décider individuellement de mettre l’immeuble en conformité. Les parties communes requièrent des décisions collectives prisent dans le cadre de l’AG (sauf décision écrite art 3.87§11)

J’ai dans ma carrière de syndic, connu bien des bâtiments où les copropriétaires votaient systématiquement contre toutes les améliorations légales ou simplement nécessaires à leur sécurité. Comprendra qui peut. Pour sauvegarder ma responsabilité j’ai introduit dans le PV une clause où je dégageais ma responsabilité. Je vous renvoie sur ce point vers mon article dans le magazine Property Today : l’ACP au dessus des lois ? https://www.yumpu.com/fr/document/read/66240382/property-today-fr-2022-edition-8

Donc pour prendre cette décision en AG, le syndic peut mettre un point à l’ordre du jour de l’AG. Un copropriétaire peut également en faire la demande au syndic (voir loi sur la copropriété art 3.87)

Je vous engage donc à le faire.

Cc art 3.87 § 4. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au paragraphe 3.

Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.

Cc art 3.87 § 3. La convocation indique le lieu, le jour et l’heure auxquels aura lieu l’assemblée, ainsi que l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété, qu’il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d’ordre intérieur, au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.

Si l’AG vote pour la mise en conformité le syndic sera tenu d’appliquer la décision de l’AG. S’il ne le fait pas il pourra être tenu responsable.

Si l’AG vote contre, le syndic ne pourra pas mettre l’immeuble en conformité, même s’il le souhaite. Il doit avoir une majorité de 50+1 de copropriétaires présents ou représentés.

Vous aurez donc 4 mois pour intenter une action en justice ;

Cc art 3.92 § 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.

IL faudra prouver que la décision est irrégulière, frauduleuse ou abusive. En outre, la notion de préjudice personnel est sujette à interprétation. Je vous renvoie vers mon article da le Magazine Property Today : https://www.yumpu.com/fr/document/read/68329187/property-today-fr-2023-edition-12

Je suis d’accord avec vous sur l’aspect concernant la conscience professionnelle. Tous syndic qui se respecte devrait systématiquement / chaque année, placer un point à l’ordre du jour sur l’améliorétion de la sécurité incendie, quelque soit la norme applicable à l’immeuble. Si l’immeuble est ancien et n’est soumis à presque aucune regle, le syndic doit proposer toutes les mesures utiles : extincteurs, éclairage incendie, porte coupe feu, detecteurs de fumée, coupole d’évacuation..etc

J’espère que mon mail vous aura été utile.

Cordialement,

Dominique Krickovic

Présidente de l’Union Des Syndics

Asbl Union Des Syndics

Rue de Bretagne 24

1200 Woluwe St Lambert Bruxelles

KBO547 925 284

RPR Bruxelles

Tel: 0499 511 995

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email : presidente@uniondessyndics.be

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