Report des assemblées générales des copropriétés et mesures Covid jusqu'au 30 septembre Belgique

Le conseil des Ministres prolongerait les mesures temporaires par rapport aux assemblées générales des copropriétaires jusqu'au 30 septembre 2021.

Nous tenons à rappeler certains principes:

* le syndic a la possibilité de reporter les assemblées générales des copropriété. Donc, il n'y a aucune interdiction d'organiser des assemblées générales et donc, si nécessaire, les copropriétaires peuvent demander à leur syndic d'organiser une assemblée générale pour assurer le bon bon fonctionner. 1/5eme des copropriétaires peut demander même l'organisation d'une assemblée générale avec les points souhaiter.

* les assemblées générales des copropriétaires peuvent se tenir physiquement, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, à partir du 9 juin 2021 avec un maximum de 50 personnes et à partir du 25 juin 2021 avec un maximum de 100 personnes. Les règles de sécurité doivent être respectées à tout moment

* la possibilité de prendre les décisions de manière assouplies par décisions écrités. Dans le prolongement, un vote par écrit est prévu avec une convocation de 21 jours, le texte de résolution précis, et les annexes permettant la prise de décision en pleine connaissance de cause par les copropriétaires (toute documentation, devis, factures, pluralité de devis, budget,...).

Le report, dont voulu par certains syndics puisque leurs contrats sont prolongés et moins de travail, peut amener des abus et provoquer des carences de gestion de la copropriété au niveau de votre bien, de vos finances, la valorisation d'un patrimoine immobilier. La proactivité et la bonne gestion ne sont pas des qualités premières des syndics, qui préférent consacrer leut temps aux ventes et acquisitions - plus rentables. Donc concertez vous pour voir si il n'est pas nécessaire de faire une assemblée générale pour voter les budgets, les travaux, les décomptes, le rapport annuel d'évaluation des contrats, le rapport de gestion de votre syndic

Nous vous renvoyons à des articles précédents; cliquez sur la photo https://www.copropriete-belgique.com/post/mesures-temporaires-covid-dans-les-copropri%C3%A9t%C3%A9s-prolong%C3%A9es-jusqu-au-30-juin-2021-vive-les-abus

Source officielle e- News: Covid-19 : prolongation de certaines mesures au sein de la Justice https://news.belgium.be/fr/covid-19-prolongation-de-certaines-mesures-au-sein-de-la-justice

Sur proposition du ministre de la Justice Vincent Van Quickenborne, le Conseil des ministres a approuvé un projet d’arrêté royal prolongeant certaines mesures prises en matière de justice dans le cadre de la lutte contre la propagation du coronavirus.

Concrètement, il s’agit de la prolongation jusqu’au 30 septembre 2021 des mesures suivantes :

• la prestation de serment par déclaration écrite pour les experts judiciaires, les traducteurs jurés, les interprètes et traducteurs- interprètes, les avocats, les notaires et les huissiers de justice

• l’augmentation temporaire des seuils d’insaisissabilité

• la gratuité des procurations notariées

• les adaptations relatives au testament authentique

• la disposition concernant le Code d'instruction criminelle en ce qui concerne le traitement par écrit des recours devant la chambre des mises en accusation

• l’assouplissement temporaire des exigences pour l’identification des signataires d’actes authentiques qui exercent une fonction judiciaire ou une fonction auprès de la Cour constitutionnelle

• la légitimation des mesures temporaires concernant le dépôt des requêtes

• l’allongement des délais pour fournir les pièces justificatives dans le cadre de l’aide juridique de deuxième ligne

• les mesures temporaires à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires

• les mesures visant à soutenir la lutte contre la crise sanitaire dans les prisons

Le projet est transmis pour avis au Conseil d’État.

Rappel de la législation qui serait prolongée

Mesures à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires

Section 1IER Report des assemblées générales et conséquences

Art. 54 Sous réserve de l’alinéa 2, toutes les assemblées générales de copropriétaires, telles que visées à l’article 577-6, de l’ancien Code civil, dont la période annuelle de quinze jours prévue par le règlement d’ordre intérieur tombe dans la période visée à l’article 56, ou qui ont été reportées en application de l’article 2 de l’arrêté royal n° 4 du 9 avril 2020 contenant diverses dispositions relatives à la copropriété et au droit des sociétés et associations dans le cadre de la lutte contre la pandémie de COVID-19 et n’ont pas encore eu lieu à la date du 1er octobre 2020, peuvent être reportées par le syndic à la prochaine période de quinze jours prévue par le règlement d’ordre intérieur au cours de laquelle doit se tenir l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

Le syndic tient cependant une assemblée générale lorsqu’une décision est nécessaire ou sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes, selon les modalités définies à l’article 577-6, § 2. Si cette assemblée générale ne peut raisonnablement être tenue physiquement ou à distance en raison des circonstances, l’article 55 peut être appliqué. En cas de report de l’assemblée générale, la durée des mandats des syndics, membres des conseils de copropriété et commissaires aux comptes nommés par décision de l’assemblée générale qui expirent durant la période visée à l’article 56 est prolongée de plein droit jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période. En cas de report de l’assemblée générale, durant la période visée à l’article 56, et jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période, le contrat entre le syndic et l’association des copropriétaires est prolongé de plein droit. Le syndic exerce ses compétences conformément aux décisions de la dernière assemblée générale et en conformité avec le dernier budget approuvé. En cas de report de l’assemblée générale, la durée de validité des missions et délégations de compétences confiées par l’assemblée générale au conseil de copropriété est prolongée jusqu’à la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Section 2Assouplissement temporaire de l’exigence d’unanimitéArt. 55 La décision d’une association des copropriétaires qui est prise pendant la période visée à l’article 56 selon la procédure visée à l’article 577-6, § 11, de l’ancien Code civil, peut être valablement prise lorsque plus de la moitié des membres de l’association des copropriétaires participe au vote et à condition qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Les décisions de l’association des copropriétaires sont prises à la majorité requise par la loi pour chaque point individuel de l’ordre du jour des décisions de l’assemblée générale des votes des copropriétaires. Les bulletins de vote reçus par le syndic par voie postale ou électronique dans les trois semaines ou, en cas d’urgence et pour autant que cela soit indiqué dans la convocation, dans les huit jours après la date d’envoi de la convocation sont valables. Outre les informations visées à l’article 577-6, § 10, alinéa 1er, de l’ancien Code civil, le syndic indique également dans le procès-verbal les noms des copropriétaires dont les bulletins de vote ont été pris en compte.

Section 3Période durant laquelle le présent chapitre s’appliqueArt. 56 Le présent chapitre s’applique jusqu’au 9 mars 2021.

Modifications à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires de la possibilité de tenir des assemblées générales à distanceSection 1IER

Modification de l’ancien Code civilArt. 57 Dans l’article 577-6, § 1er, alinéa 1er, de l’ancien Code civil, remplacé par la loi du 2 juin 2010 et modifié par la loi du 18 juin 2018, les mots “, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance,” sont insérés entre le mot “participe” et les mots “à ses délibérations”.

Section 2Modification de la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 “Les biens” du Code civil

Art. 58 Dans l’article 2 de la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 “Les biens” du Code civil, à l’article 3.87, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, les mots “, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance,” sont insérés entre le mot “participe” et les mots “à ses délibérations”. Date : 17/12/2020

Article Federia

Prolongation des mesures de la loi du 20 décembre 2020

La loi du 20 décembre 2020 offre la possibilité de reporter une assemblée générale ou de recourir aux majorités assouplies pour la procédure écrite. Cela n’était normalement envisageable que jusqu’au 9 mars 2021.

Ces deux mesures avaient déjà été prolongées une première fois jusqu’au 30 juin 2021 par arrêté royal du 5 mars 2021.

FEDERIA et la CIB VLAANDEREN ont continué de négocier avec le Cabinet du Ministre de la Justice Vincent Van Quickenborne afin que ces deux mesures (qui restent temporaires) soient encore prolongées.

Le Conseil des ministres de ce 4 juin l’a confirmé : ces deux mesures sont une nouvelle fois prolongées jusqu’au 30 septembre prochain !

Le projet d’arrêté royal a été approuvé par le Conseil des Ministres et le texte final devrait être publié d’un jour à l’autre au Moniteur belge.

Quelles conséquences pratiques ?

Jusqu’au 30 septembre 2021, un syndic conservera donc la possibilité de reporter les assemblées générales et de recourir aux majorités assouplies pour la procédure écrite, même si les assemblées générales présentielles sont entretemps autorisées. Attention, toutes les conditions et modalités pour la mise en œuvre de ces deux mesures (en termes de mandats, de budget, de provisions,…) qui devaient être respectées jusqu’au 30 juin devront également l’être jusqu’au 30 septembre prochain. Il n’y a pas de changement à prévoir.

La prolongation des deux mesures permet de conserver la flexibilité qu’offre notamment la procédure écrite et d’éviter de paralyser le processus décisionnel durant l’été. En effet, il ne sera pas toujours évident, pour des raisons sanitaires et pratiques, d’organiser à nouveau des assemblées générales présentielles dans certaines copropriétés.

Et qu’en est-il des AG présentielles ?

La situation n’est pas encore claire concernant les AG présentielles, et nous le regrettons. Dans le « plan été » dont il a été question lors du Codeco de ce 4 juin, le sort des activités professionnelles, dont font partie les AG de copropriété, n’a malheureusement pas été abordé. Nous sommes donc toujours dans l’attente d’une position claire de la part des instances compétentes.

Officieusement, on parle de la date du 1er juillet 2021 comme date à partir de laquelle les AG présentielles seraient à nouveau autorisées. En effet, à partir de cette date, le télétravail ne sera plus obligatoire mais « recommandé » et on peut donc supposer que les activités professionnelles, dont les AG, seront également autorisées.

Nous attendons les confirmations et textes officiels afin de pouvoir vous en dire plus. Dans tous les cas, la mise à jour des FAQ sera nécessaire. La prudence est donc encore et toujours de mise et nous vous conseillons d’attendre que la situation soit stabilisée avant de reprogrammer des AG présentielles.

Quant au maintien d’une procédure écrite assouplie après le 30 septembre

FEDERIA et CIB Vlaanderen travaillent ensemble activement avec le cabinet du Ministre de la Justice pour examiner si et comment une procédure écrite assouplie pourrait être introduite de manière permanente dans le Code civil. Nous vous tiendrons bien sûr informés !"

Flash info de Federia Enfin des nouvelles concernant les AG de copropriété présentielles ! Nous vous annoncions dans notre communication de ce 8 juin que nous attendions encore des nouvelles des instances compétences au sujet de la reprise des AG de copropriété présentielles. Les FAQ Coronavirus ont été mises à jour ce jeudi 10 juin, avec de très bonnes nouvelles pour le secteur !

Le nouveau texte des FAQ est à présent libellé comme suit :

« Les assemblées générales ou autres rassemblements de clubs ou d’associations, ainsi que les AG de copropriétaires, peuvent-ils se tenir ?

En ce qui concerne les assemblées de copropriétaires, la législation applicable permet que celles-ci se déroulent de manière numérique ou hybride. En outre, certaines mesures temporaires s’appliquent également, permettant de reporter l’assemblée générale ou d’appliquer une procédure écrite plus souple.

Les réunions de clubs, d’associations et de sociétés peuvent également être organisées à distance (par exemple, par vidéoconférence).

En outre, tant les assemblées générales des copropriétaires que les assemblées (générales) des clubs, associations ou sociétés peuvent se tenir physiquement, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, à partir du 9 juin 2021 avec un maximum de 50 personnes et à partir du 25 juin 2021 avec un maximum de 100 personnes. Toutefois, les règles de sécurité doivent être respectées à tout moment ».

Il faut en retenir plusieurs enseignements :

1/ On nous avait parlé de la date du 1er juillet 2021 comme date à partir de laquelle les assemblées générales présentielles seraient à nouveau autorisées. Nous apprenons à l’instant qu’elles le sont à nouveau…depuis ce mercredi 9 juin 2021 avec un maximum de 50 personnes tant à l'extérieur qu'à l'intérieur.

À partir du 25 juin 2021, elles pourront se tenir en présentiel avec un maximum de 100 personnes.

C’est donc une excellente nouvelle ! Attention toutefois, il est très important de veiller au respect des mesures de sécurité lors de ce ces assemblées générales présentielles, dont notamment :

Demandez aux copropriétaires de ne faire venir, qu'une seule personne par lot à l’assemblée générale ; Veillez à disposer d'un local assez grand afin que les règles de distanciation sociale (1,5 m) puissent être respectées pendant la réunion ; Veillez autant que possible à bien aérer la salle ; Comme indiqué dans les FAQ, veillez au respect du nombre maximal de participants. Nous vous renvoyons vers la dernière version du Guide sectoriel.

2/ Les FAQ mentionnent également qu’une assemblée générale peut toujours se tenir à distance, mais aussi de manière hybride. Cela était déjà prévu par l’article 577-6, §1er du Code civil tel que modifié par la loi du 20 décembre 2020, qui prévoit notamment que « Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations ». Le présentiel étant à nouveau autorisé, le système hybride devient possible.

Attention, pour les copropriétaires qui seront présents physiquement à l’assemblée générale hybride, il est important de respecter les mesures de sécurité et le guide sectoriel (v. au point 1/ ci-dessus).

3/ Le législateur est par ailleurs conscient que tenir une assemblée générale présentielle (ou hybride) pourrait encore présenter quelques difficultés dans les semaines à venir, notamment pour les copropriétaires qui ne seraient pas encore vaccinés et qui s’inquièteraient de devoir venir physiquement à la réunion.

Les nouvelles FAQ confirment ainsi que les deux mesures temporaires que sont la possibilité de reporter une assemblée générale et celle de recourir à une procédure écrite avec majorités assouplies sont toujours applicables.

Comme nous vous l’indiquions dans notre communication du 8 juin, ces deux mesures devraient être prolongées jusqu’au 30 septembre prochain, comme l’a confirmé le Conseil des ministres du 4 juin 2021. L’arrêté royal le confirmant devrait être publié prochainement au Moniteur belge.