Responsabilité du syndic - obligation de moyens & résultats des missions légales et contractuelles

NB: Sur les obligations du syndic pourvus légalement, nous renvoyons vers cet article https://www.copropriete-belgique.com/post/les-missions-du-syndic-de-copropri%C3%A9t%C3%A9-en-belgique

Les missions et obligations d'un syndic sont définies clairement par le législateur de manière impérative et donc il lui appartient une obligation de moyens ou de résultat sur la bonne application de la loi et de bonne gestion de la copropriété ;

‘ Les obligations du syndic consistent en principe en une obligation de moyens mais il est évident que dans certains cas, il s’agit d’une obligation de résultat. Notamment lorsque la loi impose certaines missions au syndic telles celles qui entourent l’assemblée générale qui doit se tenir dans une période déterminée, ou à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, la rédaction du procès-verbal et son envoi aux copropriétaires, les informations et documents à transmettre dans les 30 jours au notaire en cas de cession d’un lot, l’information à donner aux locataires et occupants à l’assemblée générale, etc. … ( Martine Wahl, le droit de la copropriété, Wolters Kluwer, 2019, 224).

'Certaines des obligations qui' lui incombent sont qualifiées de résultat, lorsqu'il s'engage à atteindre un résultat ou se le voit imposer. Il en est ainsi lorsqu'il est contraint de respecter certains délais, notamment lors de la transmission des informations au notaire ou encore pour la convocation d'une assemblée. Il en est de même lorsque les obligations qui lui incombent ne comportent aucun aléa, telle l'obligation de communiquer à toute personne occupant l'immeuble la date des assemblées (art. 577-8, § 4, 8° C. civ.), de transmettre le dossier à son successeur ou au président de la dernière assemblée lorsque son mandat prend fin (art. 577-8, § 4, 9° C. civ.) ou encore de conserver le dossier d'intervention ultérieure (art. 577-8, § 4, 12° C. civ.): En vertu de son contrat, certaines obligations pourraient également être qualifiées de résultat (29). (C. Mostin, le Syndic de copropriete,Kluwer, 2019, 10)

Par contre, s’il s’agit d’une obligation de moyens, il ne suffit plus au créancier d’établir qu’il n’a pas obtenu le résultat souhaite, il doit prouver que son cocontractant n’a pas fait montre de la diligence qu’on aurait été en droit d’attendre; il doit établir un écart de conduite par rapport au comportement qu’eut apporté un homme normalement

‘ Lorsque ces irrégularités sont récurrentes, il peut s’avérer nécessaire de mettre un terne a ces pratiques et seule l’annulation de la décision pourrait amener le syndic à modifier ses habitudes de convocation en matière d’établissement de l’ordre du jour, de rédaction des procès-verbaux’ Martine Wahl, le droit de la copropriété, Wolters Kluwer, 2019, 224

En effet, le code de déontologie des agents immobilier stipule aussi les devoirs incombant au bon exercice de la profession

'Dans le cadre de l'exercice de la profession, les agents immobiliers se conforment également aux principes de dignité et de probité inhérents à la profession et respectent les dispositions légales et réglementaires qui concernent cet exercice, et notamment :

· 1° le Code pénal et les lois pénales spéciales ;

· 2° le Code de droit économique et les arrêtés pris en exécution de ce Code ;

· 3° les dispositions du Code civil en matière de copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis et les arrêtés pris en exécution de ces dispositions ;

· 4° les dispositions du Code civil en matière d’obligations contractuelles et quasi délictuelles ;

· 5° la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l'utilisation des espèces, et les arrêtés pris en exécution de cette loi ;

· 6° le règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données ;

· 7° la loi du 30 juillet 1981 tendant à réprimer certains actes inspirés par le racisme ou la xénophobie ;

· 8° la loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination ;

· 9° la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction.' (https://www.ipi.be/agent-immobilier-ipi/la-deontologie-de-lagent-immobilier)

Art. 78

L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant.

Donnons un exemple

En outre, l’article 577-8, § 4, 11° [ lire désormais 3.87 § 4. 9° ] du Code civil donne pour mission au syndic de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété. A cet effet, le juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre a dit pour droit que conformément à l’article 577-8, § 4, 11° du Code civil, tout syndic (professionnel ou non) a l’obligation de permettre à chaque copropriétaire d’avoir accès à tous les documents ou informations de la copropriété à caractère non-privé. Dans l’exercice de ce droit de contrôle, le copropriétaire doit agir de bonne foi, tout comme le syndic qui doit fixer raisonnablement les jours durant lesquels le contrôle peut être effectué et doit laisser le temps aux copropriétaires pour réaliser le contrôle » (J.P. Woluwe-Saint-Pierre, 15 octobre 2012, T. App, 2013/3, p. 27).

Or, il pèse sur les épaules du syndic une obligation de résultat qui implique qu’entre l’envoi de la convocation et le jour de la réunion, ces documents puissent être consultés.

« Il y a 2 types de documents qui doivent être annexés aux convocations : les documents exigés par les statuts, et ceux dont l’efficacité commande qu’ils soient communiqués aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour. …. Ainsi les comptes doivent parfois, selon le vœu du règlement de copropriété ou du règlement d’ordre intérieur, être joints, à la convocation. Le non-respect de cette exigence pourrait entrainer l’annulation de la décision d’approuver ces comptes et des décisions annexes (quitus du syndic, des vérificateurs, etc., surtout si l’annulation est demandée par des copropriétaires…).

A côté des documents exigés, il peut être fort utile de joindre aux convocations les documents à propos desquels des délibérations doivent avoir lieu. Nous songeons évidemment aux comptes que les copropriétaires seront appelés à approuver, même lorsque le règlement d’ordre intérieur n’exige pas qu’ils soient joints, mais aussi, sans que cette liste soit exhaustive : le texte d’un nouveau règlement d’ordre intérieur, une nouvelle disposition, des statuts, un projet de modification d’une disposition existante, le devis d’une entreprise à laquelle il est projeté de faire appel, etc.» (Éric Riquier, La copropriété, les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copropriété, Larcier, 2019).

« Or, le syndic doit annexer à la convocation tous les justificatifs permettant aux copropriétaires de pouvoir prendre position de manière éclairée aux votes. Il est essentiel de faire accompagner en annexe de la résolution, les documents justificatifs nécessaires, permettant aux copropriétaires d’être suffisamment éclairés pour voter, à défaut les copropriétaires seraient en droit de demander l’ajournement de l’assemblée générale et ce, en raison d’information suffisante (http://www.copropriete-ejuris.be/l-assemblee-generale-associations.shtml#:~:text=Il%20est%20essentiel%20de%20faire,%C3%A0%20d%C3%A9faut%20d'i nformation%20suffisante).

‘Documents à transmettre aux copropriétaires

Que ce soit un décompte périodique (trimestriel) ou un décompte annuel, il est d’usage que le syndic transmette les documents suivants :

1. -Explication des dépenses de l’ensemble de la copropriété (justificatifs)

2. -Bilan comptable à la date de clôture

3. -Décompte de chaque copropriétaire : deux genres de décompte peuvent se présenter.

Soit un tableau de répartition ou soit un décompte individuel.

Le tableau de répartition est souvent établi pour de petites copropriétés, et permet d’avoir une vue générale des sommes dues par les autres copropriétaires. Le tableau de répartition permet également d’y reprendre les retards de paiement des copropriétaires ; Chaque copropriétaire est ainsi informé de la situation comptable des autres copropriétaires.

Le décompte individuel doit reprendre, pour chacune des rubriques reprises dans l’explication des dépenses, l’intitulé de la rubrique, la dépense totale de l’immeuble pour cette rubrique, les quotités totales qui seront utilisées pour cette rubrique, les quotités relatives au bien, le montant imputé au copropriétaire dans cette rubrique.

4. -Détail de certains comptes : Généralement le syndic reprend les mouvements du fonds de réserve durant la période considérée. L’explication donnera le solde de la période précédente, les mouvements comptables avec explication du débit ou de crédit et le solde de période

5. -Autres documents produits : Certains syndic donnent d’autre informations qui ne sont toutefois pas vraiment nécessaires pour tous les copropriétaires, même si ces informations devraient être contrôlée par le vérificateur aux comptes. Il s’agit des détails des comptes de fournisseurs, des comptes de sinistres, des débits et crédits des comptes bancaires, etc…

Lorsqu’il y aura des comptes de chauffage et/ou eau froide et/ou eau chaude, on transmettra à chaque copropriétaire la feuille de consommation privatives, généralement établie par une société de relevé de compteurs (Techem-Caloribel, Ista, Energy control,…) (*)’ http://www.copropriete-ejuris.be/copropriete-comptabilite-gerance.shtml

(*) sur base de la déclaration des consommations d’eau et d’énergie que le syndic envoi chaque année à cette société pour établir la répartition privative.

Quelques jurisprudences

- Responsabilité du syndic - Présence d'amiante dans la chaufferie : L'A.R. du 16 mars 2006 relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l'exposition à l'amiante prévoyait la réalisation d'un inventaire relatif à l'amiante présent sur les lieux de travail. Même si l'ACP employait certes un ou une concierge disposant d'une clé donnant accès au local de chaufferie qui a fait l'objet du chantier, la chaufferie ne pouvait être considérée comme le lieu de travail ordinaire du concierge. Il n'y avait donc pas, en dehors du projet spécifique de rénovation de la chaufferie, l'obligation pour l'ACP d'établir un inventaire relatif à l'amiante ; l'ACP n'encourt par conséquent aucune responsabilité. La responsabilité de l'ACP diffère de celle du syndic. Un syndic professionnel est certes, de façon générale, apte à suspecter la présence d'amiante dans les immeubles construits dans les années 1960 mais n'est pas compétent sur le plan technique pour apprécier concrètement si les travaux envisagés, tels que conçus, pouvaient entraîner la libération des fibres d'amiante présents dans le plafond de la chaufferie, compte tenu de son état apparent (RCDI 2018/2, p.27). Cour d'appel de Bruxelles, arrêt du 20 octobre 2017

- Modification illégale des statuts - Responsabilité du Syndic et du Notaire : Lorsque des statuts sont modifiés par un acte authentique du 17 avril 2013 et que cette modification trouve son fondement dans des décisions de 1994, 1995 et 2004, alors qu'au contraire, il n'en ressort aucune habilitation à modifier les statuts, cet acte doit, en conséquence, être annulé ex tunc. Le syndic, qui a coopéré à la passation de l'acte, voit sa responsabilité engagée pour méconnaissance du prescrit légal, et plus particulièrement l'art. 577-7 C. jud., au sein duquel sont reprises les règles formelles concernant la modification des statuts. Le notaire voit également sa responsabilité engagée. Dans le cadre de son obligation d'assistance, le devoir de ce dernier n'est pas limité à contrôler si le délai de recours des quatre mois est bien écoulé ou non. En vertu de son obligation de recherche, il doit également contrôler si les majorités requises pour une modification statuts ont été obtenues A l'assemblée générale, ce qui implique qu'il doit vérifier le contenu des décisions qui lui sont soumises. Il s'ensuit qu'il ne peut considérer comme acquis que le syndic lui a fourni des informations correctes (RCDI 2017/4 - p. 35) . Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles Jugement du 20 septembre 2017

- Droit d’agir - Action en responsabilité de l’association des copropriétaires contre un ancien syndic - Responsabilité du syndic : Le syndic ne dispose dès lors en principe pas du pouvoir de décider d’agir en justice, sauf si l’action intentée relève des compétences que lui attribuent la loi ou les statuts de la copropriété. La décision d’introduire la présente action relève dès lors de la compétence de l’assemblée générale de l’association de copropriétaires, non de celle du syndic. Il en résulte que le syndic, organe de l’association des copropriétaires chargé par la loi de la représenter en justice, lorsqu’il intente une action au nom de cette association, n’a pas, compte tenu de cette qualité, à prouver qu’il agit en vertu d’un mandat exprès confié par son assemblée générale ou en vertu d’une disposition statutaire (cf. en ce sens ; Cass., 5 octobre 2000, Rev. not. b., 2000, p. 655).(R&J, 2017/3, p. 195-197). Tribunal de première instance de Mons,, , Jugement du 15 juin 2017

- Article 577-11, §3 du Code civil - Portée de l'information du syndic : Aucune règle ne dispose que le syndic, qui doit transmettre une série de renseignements dans le cadre de l'article 577-11, §3 du Code civil, doit fournir une situation définitive et émettre éventuellement des réserves pour les décomptes qui doivent encore être établis en fonction de la communication de factures par des tiers. Sur la base de cette information (provisoire), le cédant n'est pas libéré de la totalité des dettes à l'égard de la copropriété (RCDI 2017/2 - 38). Tribunal de première instance de Bruxelles, jugement du 8 février 2017.

- Obligations du syndic sortant et au cours de la gestion :Lorsque le mandat du syndic a pris fin de quelque manière que ce soit, il a l'obligation de transmettre au nouveau syndic, dans les trente jours de la fin de sa mission, l'ensemble des documents et pièces visées à l'article 577-8, g 4, 9°, du Code civil. Il a, par ailleurs, manqué de diligence en négligeant de réserver une suite utile aux multiples demandes et rappels de l’association des copropriétaires et en conservant pendant près d'un an après la fin de sa mission, une somme de plus de 25.000 EUR revenant à l'association. Les allégations de l'association des copropriétaires quant au préjudice qu'elle prétend avoir subi du fait de la rétention abusive et de la remise hors du délai légal des documents et pièces visées ci-dessus doivent constituer un dommage qui lui est propre et non pas celui encouru par les copropriétaires individuellement, dont eux seuls sont habilités à solliciter la réparation. La décision rappelle, que les obligations mises à charge du syndic sont généralement de moyen ; toutefois, « l'obligation pourrait être qualifiée de résultat », chaque fois que la loi soit impose au syndic le respect de certains délais ou échéances, « soit met à sa charge une obligation ne comportant pas d'aléa (article 577-8, § 4, 8°, 9°, et 12° notamment) » (O. Jauniaux, « Copropriété et responsabilité civile », J.T, 2011, p. 461, n° 15)(RCDI 2017/1 – p.28). Tribunal de première instance de Bruxelles, Jugement du 6 octobre 2016

- Syndic - Négligence dans l'exercice de son mandat - Responsabilité du syndic - Indemnisation : Le syndic ne peut s'exonérer de sa responsabilité en invoquant une clause reprise dans le contrat du syndic qui prévoit que la partie adverse doit le mettre en demeure endéans les trente jours à partir de la fin de son mandat. L'appréciation d'éventuelles fautes de gestion ne peut en effet avoir lieu qu'après la découverte et l'examen du dossier transmis. Lorsque le syndic a été négligent dans différents domaines, aussi bien en ce qui concerne la gestion administrative que la gestion financière, une indemnisation de 750 euros peut être attribuée en toute équité, entre autres pour reconstituer le dossier administratif et pour effectuer les rectifications nécessaires (RCDI 2017/3, - p.41). Justice de paix de Haacht, jugement du 6 avril 2016

- Travaux urgents et nécessaires - appréciation souveraine par le juge du fond : Le juge apprécie en fait quels travaux peuvent être considérés comme étant urgents et nécessaires au sens de l’article 577-9, § 4, alinéa 1er, du Code civil ; la Cour examine uniquement si le juge ne tire pas de ses constatations des conséquences qui y sont étrangères ou qui ne peuvent être accueillies sur cette base (1). (C. civ., art. 577-9, § 4, al. 1er) 4 La circonstance que les travaux ne soient pas d’extrême urgence et ne peuvent, dès lors pas être considérés comme des mesures conservatoires ou des actes d’administration provisoire que le syndic peut, en application de l’article 577-8, § 4, 4° du Code civil, accomplir en-dehors de toute intervention de l’assemblée générale, n’exclut pas que ces travaux puissent être urgents et nécessaires au sens de l’article 577-9, § 4, alinéa 1er, de ce code (2). (C. civ., art. 577-9, § 4, al. 1er) (Juridat). Cour de cassation, Arrêt du 12 mai 2016

- Honoraires du syndic - Récupération : La demande du syndic tendant au paiement de ses honoraires, introduite à l'encontre de l'association des copropriétaires, dont il a assumé la gestion durant plusieurs années, est déclarée fondée, dès lors que les contestations émises par celle-ci ne sont pas étayées ou sont contraires aux pièces du dossier. Le tribunal rappelle qu'il n'est tenu de répondre qu'aux véritables moyens, c'est à dire à l'énonciation par une partie d'un fait, d'un acte ou d'un texte d'où, par un raisonnement juridique, cette partie prétend déduire le bien-fondé d'une demande, d'une défense ou d’une exception (Cass., 31 mars 2011, J.T., n° 6446, 28/2011, p. 583, sur www.stradalex.com ; Cass., 8 février 1988, Pas., I, p. 658), qu'il n'est pas tenu de répondre à des conclusions imprécises (Cass., 23 novembre 2000, Bull. Cass., n°640) ni de ré¬pondre à des arguments ou éléments dont une partie ne tire aucune conséquence juridique (Cass., 8 février 1988, Pas., I, p. 658), conséquence juridique que le tribunal n'apercevrait pas lui non plus (RCDI 2016/1-27). Tribunal de première Instance de Bruxelles, Jugement du 8 octobre 2015

- Responsabilité du syndic : Dans l'hypothèse où le syndic prélève du fonds de réserve une partie de la compensation, que l'association des copropriétaires a reçue du promoteur et placée au fonds de réserve, en application d'une décision d'assemblée générale, pour procéder à un partage entre les copropriétaires au prorata de leurs quotités dans les parties communes, mais que l'ayant droit de l'un des copropriétaires conteste le paiement et le réclame directement auprès du syndic en vertu de l'article 1194, al. 2, du C. civ., cette demande ne peut être accueillie car le syndic n'est pas intervenu comme le mandataire de la partie demanderesse mais exclusivement comme l'organe de l'association des copropriétaires (R.C.D.I. 2016/3, 47-48). Tribunal de commerce de Gand, Jugement du 3 mai 2016

- Restitution des archives - Preuve : Madame M.V. a été désigné en qualité de syndic lors d'une assemblée extraordinaire, succédant ainsi à Madame N.M. Le 7 décembre 2007, une assemblée générale extraordinaire mi fin au mandat de Madame M.V. et a désigné de nouveau Madame N.M. Il est demande à Madame M.V de restituer divers documents. L'article 577-8 du Code civil ne comporte aucune règle précise quant à la façon dont le syndic doit assurer l'administration de l'immeuble, conserver et inventorier les archives. L'article 577-8, §4, 9° prévoit toutefois l'obligation pour le syndic de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion. Il est précisé dans la décision du Juge de paix, que Madame M.V. a fait valoir au cours de l'audience du 5 janvier avoir remis l'ensemble des documents administratifs et bancaires en sa possession, à son successeur, Madame N.M. Aucun écrit ni inventaire n'a été établi lors de cette remise. Madame M.V a déclaré qu'elle n'est plus ne possession de quelque document que ce soit et certainement pas des archives qui remontraient aux années 1971-1972. Le Juge constate, que si Madame M.V. n'est pas en mesure de démontrer d'avoir transféré à son successeur les documents administratifs et bancaires de la copropriété, ayant trait à la période de 2006-2007, il échet de constater également que le prédécesseur de Madame M.V, Madame N.M ne démontre point davantage qu'elle avait remis à Madame M.V, plus de 35 années de dossiers et d'archives de la copropriété. A défaut de preuve que le syndic détient encore ces documents alors qu'il affirme les avoir transmis, aucune astreinte ne peut être prononcée sanctionnant le non respect d'une injonction qu'il pourrait respecter (RCDI 2011/4, pp.29). Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean, Jugement du 26 janvier 2010

- Responsabilité de l’association des copropriétaires ou du syndic : L’association des copropriétaires est responsable de tous les dommages qui se rattachent au vice de construction ou au défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, sauf en cas de carence du syndic commise dans l’accompagnement de sa mission. Le cas échéant, il doit indemniser les dommages. Cependant, il a été jugé que la responsabilité du syndic pour la chute d’un tiers dans le bâtiment suite à une panne d’électricité imprévue ne peut être retenue, étant donné qu’il ne rentre pas dans sa mission de vérifier journellement l’état de l’immeuble. (Roland Timmermans : RCDI 2011/1, p.3).

- Syndic provisoire -Approbation des comptes - Critiques tardives : Le tribunal constate que les comptes de copropriété des années 1990 à 2001 ont été entièrement rétablis par le syndic provisoire et soumis à l'accord de l'assemblée générale du 25 mars 2009. Le premier défendeur a communiqué des observations le 9 avril 2010 critiquant le travail du syndic provisoire; Que ces critiques sont donc formulées plus d'un an après l'assemblée générale du 25 mars 2009. Les observations formulées tardivement à l'égard des comptes établis par le syndic provisoire portent atteinte aux droits de la défense de celui-ci et de l'association des copropriétaires. Le devoir de prudence, consacré aux articles 1382 et 1383 C.civ. recommande d'éviter tout acte préjudiciable aux intérêts légitimes des parties et d'écarter tout élément pouvant avoir cet effet (RCDI/10, p.27). Justice de paix de Schaerbeek (1er canton), Jugement du 26 avril 2010 (575)

- Responsabilité du syndic : Le syndic qui reste en défaut d'assumer la mission qui lui a été confiée par l'association des copropriétaires et plus particulièrement d'établir les comptes est tenu d'indemniser le préjudice qu'elle a subi. Ce préjudice consiste notamment dans des indemnités et intérêts supplémentaires à payer à des tiers, dans les transferts irréguliers opérés par le syndic en sa faveur, et dans le remboursement des honoraires payés sans contrepartie (RCDI 2013/1 - p.41). Justice de paix d’Anderlecht, jugement du 18 mars 2010

- Responsabilité du syndic - Action sur base de 1382 du Code civil : Un copropriétaire tiers à la convention qui lie le syndic à l’association des copropriétaires peut introduire une demande responsabilité sur base de 1382 du Code civil. Pour rejeter l'action en dommages et intérêts de la demanderesse fondée sur l'article 1382 du Code civil, le jugement attaqué considère que « la responsabilité du syndic ne peut être engagée sur pied de l'article 1382 du Code civil du chef d'une faute perpétrée à l'occasion de sa mission, que si la faute est distincte de celles qui correspondent à une mauvaise exécution de ladite mission et correspond exclusivement à un manquement ‘à l'obligation générale de prudence ou à une obligation, imposée par une norme, de s'abstenir ou d'agir d'une manière déterminée, et que cette faute a causé un dommage autre que celui qui résulte de la mauvaise exécution de sa mission » . La demanderesse, copropriétaire, est tiers à la convention de syndic. Le jugement attaqué se fonde ainsi sur les règles établies pour qu'une responsabilité aquilienne puisse être retenue entre des parties liées entre elles par un contrat en raison d'une faute commise par l'une d'elles dans l'exécution de ce contrat ou à l'occasion de cette exécution. Dès lors que ces règles sont étrangères à l'hypothèse où une faute commise dans l'exécution d'un contrat est de nature à causer un dommage à un tiers à ce contrat, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision. Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé (Juridat). Cour de cassation (1ère Ch.), Arrêt du 21 octobre 2010 (460)

- Syndic provisoire - Responsabilité : Les observations formulées tardivement à l'égard des comptes établis par le syndic provisoire portent atteinte aux droits de la défense de celui-ci et de l'association des copropriétaires. Le devoir de prudence, consacré aux articles 1382 et 1383 C.civ recommande d'éviter tout acte préjudiciable aux intérêts légitimes des parties et d'écarter tout élément pouvant avoir cet effet (RCDI 2010/3, p. 27). Justice de paix de Schaerbeek, Jugement du 26 avril 2010 (557)

- Les fonds sur des comptes distincts - Droit de rétention : Un syndic doit placer les fonds de l'association des copropriétaires sur un compte distinct au nom de celle-ci. À l'issue de son mandat, il ne peut invoquer un droit de rétention sur ce compte dès lors qu'il n'est pas propriétaire des fonds (RCDI 2010/4, p. 27). Justice de Paix de Bruges, jugement du 18 décembre 2009

- Responsabilité du syndic - Articles 1991-1997 Code civilEntre le syndic et l'association des copropriétaires, les règles de responsabilité du mandat sont d'application. Suivant les articles 1991-1997 du Code civil, le syndic est responsable à l'égard de l'association des copropriétaires pour les fautes qu'il a commises dans l'exercice de ses mandats; une faute possible consiste dans la violation de ses compétences dans la réalisation arbitraire de travaux à l'immeuble. Ainsi le syndic commet une faute lorsqu'il laisse exécuter des travaux à des éléments en béton alors que seuls des travaux de peinture devaient être réalisés à la façade avant (RCDI 2010/1, p.46). Justice de paix de Veurne, Jugement du 17 décembre 2009 (553).

- Responsabilité du syndic - Article 1384, alinéa 1er (non) : Le syndic, qui ne gère pas l'immeuble pour son propre compte, n'est pas le gardien de l'immeuble et ne peut pas, par conséquent, être tenu pour responsable sur base de l'article 1384, alinéa 1er du Code civil. Une faute personnelle ou une négligence ne peut davantage être retenue, en cas de pannes éventuelles, le syndic n'intervenant que s'il a été informé par les copropriétaires. Il ne peut être attendu d'un syndic qu'il effectue quotidiennement un contrôle des immeubles dont il a la gestion (RCDI 2011/1, p.32). Cour d'appel de Gand, arrêt du 3 décembre 2009

- Pouvoir du syndic - Urgence - Répartition charges eau : Il rentre dans les attributions du syndic, au vu de l’urgence et de la nécessité, tout en tenant les copropriétaires au courant de l'évolution de la situation, de passer commande, en l’occurrence le remplacement d’une pièce maîtresse d’un ascenseur. Il fut à cet effet adressé aux copropriétaires un tableau de répartition de leur participation future à ces frais extraordinaires, en fonction de leurs tantièmes de propriété dans cette partie de l'immeuble, Que l’appelante fonde également sa demande en répartition des frais de consommation d'eau afin que soit abandonné le système actuel au bénéfice d'un calcul individualisé par appartement, sur pied d'un relevé précis de consommation, et ce, à l’encontre d’une décision majoritaire de l’A.G. Demande non fondée (inédit). Cour d’appel de Bruxelles (16ème ch.), Arrêt du 21 octobre 2009 (413)

- Parties privatives - Urgence - Mesures conservatoires - Syndic : Lorsque des problèmes d’humidité surgissent dans un immeuble à appartements, le syndic peut, en application de l’article 577-8, §4, 4° du Code civil, prendre des mesures conservatoires et solliciter judiciairement la désignation d’une expert; il n'est pas nécessaire de disposer de la preuve d'une autorisation spéciale pour introduire la demande en justice (RCDI 2010/2, p. 30). Tribunal de 1ère Instance de Leuven (11ème), Jugement du 7 mars 2008

- Pouvoir de représentation du syndic - Responsabilité de l'association : Est irrecevable l'action en paiement d'une facture introduite contre le syndic, ayant commandé des travaux pour le compte de l'association des copropriétaires. S'il a le pouvoir de représenter en justice la personne morale, ce pouvoir n'entraîne pas sa propre responsabilité (RCDI 2007/4, p. 63). Justice de paix de Bruxelles, Jugement du 11 juin 2007 (254)

- Le mandat de syndic est intuitu personae. Il prend fin lors de la faillite du syndic. Le curateur ne peut pas le céder à un tiers, que ce soit ou non à titre onéreux.(R.W., 1998-1999, p. 476)

- Syndic - mandat révocable - syndic provisoire : L’assemblée générale ne peut conférer un mandat irrévocable au syndic. Le juge ne peut intervenir par la désignation d'un syndic provisoire que si le syndic désigné par l'assemblée générale est absent ou qu'il ne remplit plus ses fonctions La désignation d’un syndic est en outre une décision à ce point importante que le mandat ne peut être prolongé de manière tacite (RCDI, 2006/2, p. 18). Justice de paix de jette, Siège : V. Bertouille Jugement du 24 mai 2005 (172)

- Mandat prolongation tacite – Ordre du jour inexistant : Lorsqu'il est fixé dans le contrat du syndic que dans l'honoraire du syndic l'indemnité pour frais administratifs est comprise, celui-ci ne peut demander d'indemnité séparée pour l'achat d'un agenda dans lequel les procès-verbaux de l'assemblée générale sont inscrits. En outre, à défaut de justification inattaquable, le syndic ne peut pas faire appel à une indemnité séparée pour le contrôle particulier présumé sur l'exécution des travaux et le remplacement temporaire présumé du concierge. – Le syndic n'a pas davantage droit à une indemnité de congé lorsque l'existence d'un mandat renouvelé n'apparaît pas. Le fait que le contrat du syndic comporte une clause avec prolongation tacite du mandat n'écarte pas en effet que la prolongation du mandat doit toujours être remise à l'agenda (ordre du jour) de l'assemblée générale et que l'assemblée s'est dans la suite formellement prononcée à propos de cette question. Tribunal civil de Bruxelles, jugement du 3 novembre 2004

- Honoraires du syndic - Démissionne de ses fonctions : Un syndic dont le mandat a pris fin, et qui a perçu des loyers pour l'association des copropriétaires, ne peut les compenser après sa démission avec des frais qu'il a prétendument payés. Suivant l'article 1291, 1 C.civ., la compensation n'est possible qu'entre des dettes certaines et exigibles. Lorsqu'un propriétaire vend son lot, il reste débiteur de sa contribution ou le fonds de réserve, devenue exigible (RCDI 2006/3, p.2006). Justice de paix de Veurne, Jugement 21 avril 2005.

En outre, la copropriété conclut un contrat modalisant les obligations et une tarification des actes devant être réellement prestés. Droit contractuel classique avec des engagements et des obligations. Le mandat est « un contrat par lequel une partie, appelée le mandant, charge une autre personne, appelée le mandataire, du pouvoir, qu'elle accepte, de la représenter afin de réaliser, en son nom et pour son compte, un acte juridique » (P. WERY, «Le contrat de mandat: développements jurisprudentiels récents (2000-2010) »,in Chronique de jurisprudence en matière de contrats spéciaux, Commission Université-Palais (CUP), vol. 129, Liège, Anthémis, 2011, p. 265.).

'Suivant l'article 1992 du Code civil, « le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion». L'article 577-8, § 5 qui dispose que le syndic est seul responsable de sa gestion est dès lors une transposition de la règle consacrée au mandat. Conformément à 1' article 1993 du Code civil, tout syndic est tenu de rendre compte de l'exécution de sa mission et de justifier au mandant tout ce qu'il a reçu en vertu de ses pouvoirs mais aussi tout ce qu'il a reçu dont il n'est pas redevable à l'égard du mandant (Civ. Bruxelles, 21 février 2011, R.C.D.I., 2012/1, p. 48)' .

'' Suivant une jurisprudence bien établie, le manquement par une partie à ses obligations contractuelles peut donner lieu à une responsabilité extracontractuelle de cette partie à l'égard de tout tiers à qui ce manquement a causé un dommage, pour autant que la violation de l'obligation contractuelle soit aussi constitutive d'une transgression de l'obligation générale de prudence qui s'impose à chacun, indépendamment de tout contrat, et que le dommage dont la réparation est réclamée ne se confonde pas avec la privation d'un avantage purement contractuel. Le système ainsi échafaudé repose donc essentiellement sur l'idée qu'un même fait peut constituer simultanément une faute contractuelle et une faute aquilienne 115 (Voy. notre étude, "La responsabilité des prestataires de service à l'égard des tiers", in Les contrats de service, 1994, p. 209, spéc. p. 214 et suiv) De plus, suivant un arrêt du 18 mai 1961 , la circonstance que l'obligation générale de prudence et de diligence est rappelée dans un contrat n'a pas pour effet de modifier la nature de cette obligation légale, avec pour conséquence qu'elle revêtirait désormais un caractère purement contractuel.'(Xavier DIEUX Jean-François ROMAIN Pierre VAN OMMESLAGHE Paul Alain FORIERS Patrick WÉRY Sophie STIJNS Christine BIQUET-MATHIEU Michèle GRÉGOIRE Manuela von KUEGELGEN, LES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES, ÉDITIONS DU JEUNE BARREAU DE BRUXELLES 2000, p.34)

Par ailleurs, il appartient au syndic d'apporter la charge de la preuve du bon accomplissement de ses missions en cas de contestation et d'annulation. ' La charge de preuve n'incombe pas nécessairement au demandeur. Certes, actori uncubit probatio. Celui qui agit doit théoriquement prouver ce qu'il avance. Mais la preuve d'un fait négatif est, dit-on, souvent impossible.' E. Ricquier, la copropriété - les droits et devoirs du copropriétraire du syndic et de la copropriété , Larcier, 2019, parge 88 à 90.

Le fait de ne pas respecter une loi et un contrat cause un préjudice a la copropriété et donc a chaque copropriétaire. La loi doit être appliquée de manière uniforme à tous les citoyens par la justice sur base de textes de lois et sur base de jurisprudences constantes . L’État de droit doit être garanti à tout citoyen conformément à l’article 10 et 11 de la constitution ainsi que ceux de l’article 149 et 159, garantissant au droit à un procès judiciaire équitable au citoyen et d'un jugement avec des motifs de droits et de faits avec force probante - certains juges de paix ne vérifient pas les factures, les résolutions et le PV.

La loi cadre la gestion et la règlementation particulière de la copropriété et que la justice doit encourager également les syndics « bona fide » qui « souhaitant exercer leur métier consciencieusement et conformément à la loi » et à garantir une gestion régulière, efficace et professionnelle des copropriétés . Il faut aussi valoriser le travail des bons syndics...et ne pas cautionner un nivellement vers le bas ou un principe de non exécution des missions incombant aux syndics et de la coproprieté vers un ersatz d'impunité, cela serait préjudiciable a tous et a la bonne gestion technique, comptable, légale des copropriétés et de nos immeubles... Nous soutiendrons toujours une bonne collaboration entre les syndics et les copropriétaires dans la bonne gestion. Il faut avoir des syndics motivés, professionnels, compétents ayant une certaine expertise et efficacité de gestion technique, comptable, légale, c'est le coeur meme de ce métier

Mais le danger de diminuer encore les obligations écrites par la loi par certaines jurisprudences - contenant moins d'obligations queles pays limitrophes - et l’obligation de moyens et de résultat ouvre la voie des abus des syndics, et fragilse la situation matérielle des copropriétaires minoritaires. Certains syndics disent ouvertement qu'ils sont peu sanctionnés et donc ils ne veulent pas répondre aux obligations de la loi. Accepterions nous a un médecin de ne pas suivre un protocole de soins? Pourra t'on parler de nullité relative?... Si les avocats, les juges, les syndics veulent réduire a minima, nous les incitons à davantage de cohérence de leurs engagements et convictions en proposant au législateur alors une modification de la loi de la copropriété - qui est bien plus courte que les droits voisins déjà, selon leur propre définition du bon exercice de leur métier et de déontologie du syndic.

Beaucoup de syndics - disent ne pas etre sanctionnés par la justice ou responsable - ce qui est fait en réalitdéontologie, confondent leur inertie avec la notion de gréviste du minimum syndical avec le risque alors de devenir aussi une nullité relative ou de devnir une formalité accessoire? Ce n'est pas le but du bon sens et de bon pere de famille tant pronées dans les notions de droit.

Des lors, il appartient au juge de faire respecter, dans son controle juridictionnel et les exigences de sa fonction ( les devoir de légalite, de loyauté (1), de rigueur...), de maniere effective et sur base de preuves materielles présentées par le syndic, les résultatsdes obligations définies par la loi de maniere impérative mais aussi contractuelles, afin de garantir la légalite et les principes minimum de bonne gestion de la copropriété (aussi définies par la loi). Dans le cas contraire, le pouvoir judiciaire doit demander une modification de la loi appartenant seul au législateur dans un état de droit, le pouvoir d'appréciation du juge ne doit pas devenir un pouvoir discrétionnaire ( trop de jurisprudences sont contraires et il y a pas uniformité des juges)

Le but est toujours d'allier légalité, efficacité, qualité dans la gestion de nos copropriétés tenant compte des enjeux actuels et a venir.

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(1) La loyauté Le magistrat, conformément à son serment, exerce ses fonctions avec loyauté et avec le souci de la dignité des personnes. Le respect de la règle de droit La règle de droit s’impose au magistrat. Son application loyale est une garantie contre l’arbitraire et assure l’égalité devant la loi. S’il ne peut se substituer au législateur, le magistrat a charge d’interpréter la loi.

(...) 4. L’obligation de loyauté exige du magistrat qu’il applique les règles de droit sans les outrepasser, les dénaturer, les contourner ou les détourner. Le magistrat ne peut écarter l’application de la loi au nom d’une idée de la justice qui relèverait de convictions personnelles.

La loyauté, avec l’indépendance, signifie que lorsque le magistrat prête serment, cette promesse symbolique l’engage envers l’état de droit. Cet engagement implique la loyauté à la Constitution, aux institutions démocratiques, aux droits fondamentaux, à la loi et à la procédure, ainsi qu’aux règles de l’organisation de l’ordre judiciaire. Pour un magistrat, la loyauté comporte une double exigence: d’une part le devoir d’exercer les pouvoirs qui lui sont confiés et d’autre part l’interdiction de les outrepasser. (https://csj.be/admin/storage/hrj/o0023f.pdf)

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