Citation judiciaire d'annulation de décisions d'assemblée générale de copropriété - juge de paix en Belgique - contentieux de copropriété en Belgique

Depuis la citation judiciaire d'annulation d'assemblée générale de copropriété en Belgique, les conclusions de synthèse du copropriétaire ont été introduites auprès du Juge de paix de Wavre pour une audience le 16 septembre 2021. annulation assemblée générale de copropriété citation

Par cette citation judiciaire, au delà des carences de gestion depuis 2009 et 4 dégâts des eaux dont la justice essaye de cacher, nous voulons consacrer les droits que la législateur a accordé aux copropriétaires, et inciter les syndics à gérer de manière professionnelle et efficace (professionnalisme et expertise du métier). Les juges de paix doivent faire loi aussi de dispositions impératives du code civil repris par cette citation et les conclusions de synthèse introduites sur tous les moyens de droits et de faits introduits. Nous voulons consacrer que toute assemblée générale de copropriété en Belgique doit organiser au minimum les principes fondamentaux suivants prescrits par la loi, et qu'ils deviennent effectifs et réels: - une convocation régulière avec toutes les formalités substantielles à peine de nullité prescrites par le code civil ; - information préalable de tous les occupants de la tenue de l’assemblée générale - un dossier pour chaque point mis à l’ordre du jour devant contenir tous les éléments, devis, pièces justificatives et proposition du syndic, et laissé à consultation des copropriétaires avec un délai minimal de 15 jours; - procéder aux votes par bulletins de vote comme moyen de preuve ; - approbation de tous les PV depuis 2018 par tous les copropriétaires présents et remarques y afférentes ; - de réaliser de manière effective l’évaluation annuelle des contrats en cours, dont notamment du contrat d’assurance incendie (avec explication des polices) et celle de gaz et électricité avec mention des évaluations et des montants ; - de mettre en concurrence avec une pluralité de devis toutes les dépenses de + de 1000EUR et d’émettre une comparaison des clauses techniques et financières de l’offre par le syndic ; - d’établir un vrai budget prévisionnel du fonds de réserve pluriannuel appuyé d’une expertise technique du syndic et obliger la syndic à se rendre au bâtiment au minimum 2 fois par an pour assurer l’entretien en présence des copropriétaires volontaires - d’avoir un avis de commissaire aux comptes avec une compétence en comptabilité par un bachelier minimum de nature juridique ou comptable et avec vérification sur place de toutes les pièces justificatives et que toute dépense a fait l’objet d’une décision régulière préalable d’assemblée générale régulière ; - faire adopter les comptes reflétant la situation réelle de la comptabilité de 2009 à 2019, avec des dépenses régulières prises par décision préalable d’assemblée générale respectant le droit civil, fiscal et social, avec toutes les pièces justificatives (factures, extraits de compte, devis,…) et contenant toutes les mentions que obligatoires minimum pour une copropriété de 20 lots au moins : o Les recettes et les dépenses o La situation de la trésorerie o Les mouvements des dispositions en espèce et en compte o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve o Les créances et les dettes des copropriétaires o Le bilan avec charges et recette

La justice de paix ne consacre pas toujours les droits acquis par le code civil dont la loi est impérative. Plusieurs institutions se sont étonnées d'une jurisprudence neuve de la Justice de paix du premier canton de Vavre sur la régularité des AG, de la comptabilité et de tenue des AG. Pourtant, outre du caractère impératif de la loi sur les copropriétés, ses principes juridiques sont souvent des principes de bonne gestion, de transparence et de professionnalisme attendu de la part des syndics.

La citation a du être écrite en urgence vu les non réponses du syndic actuel dont un accord ne fut pas possible, donc elle est perfectible. La justice de paix suppléante va devoir trancher sur le fond et sur la légalité des actes commis qui lui sont connus depuis 2017.

Nous allons demander que la nouvelle Juge de paix de Wavre de trancher la question de manière souveraine sur base de motifs de droit et de fait matériels et avec une connaissance suffisante des spécificités du droit de la copropriété. La juge de paix de Wavre va devoir trancher aussi sur la non conformité technique et incendie dont elle se dérobe de procès, devant constater que la sécurité d'appartements et de copropriété ne se trouvent pas une de ces priorités formelle comme le démontre aussi formellement encore dans un jugement du 14 mars 2023 de désignation de syndic provisoire, ne respectant pas les obligations incombant au juge et au greffe de respecter l'article 780 du code judiciaire - qui est une faute laissant présagé un déni répété. La juge de paix savait bien vu la citation judiciaire en 2019 de l'impossibilité pour le requérant d'avoir accès à la comptabilité dite inexistante en outre du contentieux ici d'annulation de l'ag du 20 juillet 2020 pour multiples irrégularités.

A savoir, tous les juges de paix ne vérifient pas spécialement les factures et les comptes contestés des copropriétés, ils laissent la voie ouverte connue aux syndics. Un PV d'AG marque même comptabilité fictive avec de multiples réserves de la commissaire aux comptes - avec non accès aux comptes et factures par le requérant avant l'ag et même pendant la procédure judiciaire - et la juge dit sans vérifier les comptes, les factures, extraits que la compatibilité est régulière à contrario du PV même de l'Assemblée générale attaquée. Elle n'a pas vérifié aussi les imputations comptables aux bons fonds comme mentionné dans le PV et aussi pour contrer la pratique de certains copropriétaires de mettre certaines dépenses en fonds de roulement au lieu du fonds de réserve pour faire payer certaines dépenses aux locataires (et normalement on ne peut pas). Un réel contrôle de la justice de la copropriété de ses missions, de sa comptabilité n'est pas garantie en 2022 et 2023 à tout justiciable, droit consacré par l'article 6 de la CEDH et la constitution. Cela laisse une question de crédibilité et de légitimité de la justice ? Nous en avons car car nous connaissons les nombreuses missions imparties aux juges de paix avec des moyens limités, la juge de paix de wavre n'a pas prouvé á multiples reprises de manière réelle et suffisante.

Extrait du PV de l'AG du 20 juillet 2020 constatant une comptabilité fictive de copropriété

« La vérification du décompte individuel peut être effectuée par le Juge qui appréciera si le décompte individuel est conforme aux décisions adoptées » M. Wahl, le droit de la copropriété, Wolters Kluwer, p.209. Certains syndics et avocats donnent peu la consultation de la comptabilité d'initiative, tout en sachant que les juges ne vérifient pas spécialement la matérialité des factures et de la comptabilité sur base d'éléments probants et de décisions d'assemblées générales précises fixant les conditions administratives et financières.

Pourtant, 'suivant les principes, toute créance, en ce compris la créance de la copropriété a l'egard d'un copropriétaire, doit être prouvée par un écrit, en application de l'article 1341 de l'ancien Code civil et ne peut l'etre par les documents établis par le syndic, qui n'ont pas reçu l'approbation de l'assemblée générale. Si le principe de la contribution aux charges des copropriétaires est acquis conformément aux dispositions légales et aux statuts, la valeur probante des documents comptables résulte de l'approbation des comptes, qui confère un caractère certain a la créance de charges et la rend exigible'. Corinne Mostin, L’absence d’approbation des comptes, à défaut d’avoir pu organiser une assemblée générale, en raison de la crise sanitaire, empêche-t-elle le recouvrement judiciaire des charges de copropriété ?, Federia, 21 mars 2022, https://www.federia.immo/fr/thematiques/2022-03-21-l-absence-d-approbation-des-comptes-a-defaut-d-avoir-pu-organiser-une-assemblee-generale-en-raison-de-la-crise-sanitaire-empeche-t-elle-le-recouvrement-judiciaire-des-charges-de-copropriete 

Il s'agit du principe de base droit civil, l'opposabilité de la créance qui doit être sûre et certaine, et légale. La loi sur le recouvrement amiable n'a pas été respectée aussi.

En effet, le syndic ne les ayant jamais produit ainsi que son avocat devenu avocat de la copropriété, un requérant contestant les comptes et les factures a demandé de consulter les pièces justificatives, les factures et les comptes contestés d'un jugement prononcé par la juge de paix de Wavre Nathalie Cooremans (et mentionné dans son jugement). La juge a refusé l'accès au dossiers et le Président des juges de paix du Brabant wallon Jean-Hwan TASSET a répondu par courriel le 21 février 2023; ' Je suis réellement surpris par votre demande qui revient à vouloir consulter les archives d’une copropriété au greffe d’une justice de paix.

Il n’existe aucune obligation de dépôt de pièces relatives à la gestion d’un immeuble par le syndic au greffe de la justice de paix.

Les seules pièces en possession du greffe, sont celles inventoriées et déposées par les parties, pendant la durée de la procédure, qui se termine par le jugement.

Vous ne trouverez donc, au greffe de la justice de paix, aucune des pièces figurant à la liste que vous énoncez et ce, d’autant moins que, pour certaines, elles n’ont jamais été déposées puisque, comme vous le relevez, elles ne figurent à aucun inventaire.

Ensuite, il ne ressortit pas à la tâche du magistrat cantonal d’exercer le contrôle que vous semblez vouloir lui confier.

Et les contrôle qu’il peut être amené à effectuer dans le cadre d’une procédure judiciaire l’ont été, ou n’ont pas été considérés comme devant être réalisés par le juge de paix aux termes de son jugement.' La demande est simple: la juge de paix de Wavre Nathalie Cooremans n'a pas effectué de vérification matérielle de fait de la compatibilité et la juge régulière sans avoir la moindre preuve de facto. La motivation (même quasi inexistante sur beaucoup de points) n'est pas étayée sur des preuves matérielles dont un juge consciencieux devrait établir. Elle omet dans ses motivations aussi que la charge de la preuve en droit de la copropriété appartient au syndic dont notamment sur l'accomplissement des obligations lui incombant dont notamment sur la compatibilité. Les copropriétaires devraient savoir à l'avance alors quels sont alors les contrôles effectués de manière effective par les juges de paix lors des contentieux, comme tout état de droit dont les obligations du code civil portant impératives deviennent alors facultatives (2 syndics l'ont dit clairement - et qu'ils n'étaient jamais sanctionné en cas de non respect de la loi, quid? ) ( des avocats reconnaissnt le peu ddexpertise ds des juges de paix dans le droit de la copropriété, ce que nous avonss pu constater lors d'une audience privée lorsque la juge a ouvert son code civil... et nous avons du dire nous même les articles) Nous pouvons comprendre la version même du Président des juges de paix du Brabant wallon vu le nombre de compétences et contentieux gérés par un juge de paix, toutefois il ne faut pas affirmer des choses contraires à la réalité et alors prendre d'autres mandats dont le métier de juge de paix eu égard des compétences et moyens alloués demande un temps plein et un travail de base de qualité et effectif. c'est un choix et un devoir de rigueur de l'exercice d'un magistrat nommé à temps plein. on peut comprendre si la juge de paix avec ce travail là de vérification matérielle et de motivation minimum, en acceptant d'autres mandats autre que son emploi temps plein de base de juge de paix, que les ministres veulent veulent fermer une justice de paix de Wavre sur 2, ils auraient des raisons.

NB citation écrite par Me Laurent Collon, le one man show absent à l'audience pour envoyer son assistante Me sophie dienst moins expérimentée et qui a du etre aidée á de nombreuses par le requérant marquant d'arguments et de réelles plaidoiries. Attention avec les grands avocats qui sous-traitent après;) au prix fort

Couet & Associés

Texte de la citation d'annulation d'une assemblée générale en coprorpiété en Belgique

cIT judiciaire d'annulation d'assemblée générale soumis au Juge de paix du 1er canton de Wavre , assemblée générale gérée par de la société t & Associés

1.

Attendu que mon requérant est propriétaire d’un appartement et d’un garage situés au sein de la résidence « Thomas », située à 1330 Rixensart, avenue de Clermont-Tonnerre 34 ;

1. Qu’à ce titre, mon requérant est membre de l’association des copropriétaires de la résidence précitée, gérée par la société Couet & associés SPRL;

2.

Attendu que par courrier daté du 6 juillet 2020 le syndic a convié les copropriétaires de la résidence Thomas à assister à une assemblée générale fixée le 22 juillet 2020 à 14 heures 30 ;

Que le syndic fixait l’ordre du jour comme suit :

« 1. Validité de l’assemblée générale

2. Election du président et du secrétaire de l’assemblée générale – majorité absolue

3. Rapport du Syndic sur l’exercice écoulé

4. Comptabilité :

a. Rapport du Commissaire aux Comptes

b. Approbation de la répartition des charges et du bilan, décharge au Syndic – majorité absolue

c. Rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières

d. Etat des arriérés de charges

5. Procédures judiciaires en cours – décision éventuelle – majorité absolue

a. Dossier Van /ACP

6. Sinistres – travaux à réaliser – majorité de ¾

a. Réfection d’une chambre de visite et d’une conduite affaissée, ainsi que d’une partie de la tuyauterie

b. Appel de fonds extraordinaire à valider pour financer les travaux

7. Décharge et quitus – majorité absolue

a. Commissaire aux comptes

b. Syndic pour sa gestion

8. Elections – majorité absolue

a. Constitution du Conseil de Copropriété – majorité des 2/3, élection des membres – majorité absolue

b. Election du Commissaire ou du collège de commissaires aux comptes

9. Travaux et financement – majorité des 2/3

a. réfection de la cheminée – travaux reportés par manque de trésorerie

10. Règlement d’Ordre intérieur (ROI) – articles ) valider – majorité absolue

a. Détermination du montant à partir duquel le syndic doit présenter une pluralité de devis – majorité de 2/3

b. Détermination du montant à partir duquel un cahier de charges est établi par un expert – majorité des 2/3

c. Détermination des obligations et compétences du Commissaire aux Comptes

d. Validation globale du ROI conformément à la loi du 18 juin 2018

11. Budget – majorité absolue

a. Présentation et validation des budgets de dépenses courantes et frais exceptionnels

b. Fonds de roulement

c. Fonds de réserve (sauf dérogation – majorité 4/5)

12. Service Conciergerie – accord appel aux services d’une société détenue par le syndic – majorité absolue

13. Mandats – majorité absolue

a. Inscription contrat cadres – mandat au syndic

b. Changement de fournisseur régulier – mandat au Conseil de Copropriété

c. Détermination du montant pour lequel le Conseil de Copropriété à mandat pour travaux

14. Election du Syndic – mandat à donner pour la signature du contrat – majorité absolue ».

3.

Attendu que mon requérant entend obtenir l’annulation des décisions prises lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, et plus spécialement les décisions reprises sous les points 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14 du procès-verbal, et ce sur la base de l’article 577-9 § 2 qui permet à un copropriétaire de solliciter l’annulation ou la réformation des décisions irrégulières, frauduleuses ou abusives ;

Qu’à l’instar des assemblées générales qui ont pris place depuis 2010, un nombre important d’irrégularités sont à constater ;

Que les irrégularités suivantes sont à constater :

En ce qui concerne la convocation

1) La convocation doit indiquer l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion et au vote. L’ordre du jour doit être complet et précis.

En l’espèce, des points été ajoutés lors de la tenue de l’assemblée générale.

Or, un sujet qui n’a pas été inscrit à l’ordre du jour ne peut pas être soumis au vote à moins que tous les copropriétaires acceptent cet ajout.

Notamment, la désignation de Me Didier Persyn en tant que conseil de la copropriété, visé au point 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, n’était pas visé par l’ordre du jour. Le point a été ajouté à la suite de la remarque du concluant, lors de la consultation des dossiers le 17 juillet 2020, que la copropriété n’avait jamais désigné de conseil juridique pour représenter dûment la copropriété lors des instances judiciaires.

Une telle désignation avait pourtant fait l’objet d’une demande d’ajout à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2017 par le requérant, sans qu’il n’y soit réservé suite. Me Didier Persyn est l'avocat du dernier syndic judiciaire géomètre expert dont les déclarations ont été erronées et démontrées au juge de céans sur les organisations d'AG et un bâtiment ne répondant pas aux normes techniques et de sécurité incendie de base.

2) La date de l’assemblée générale n’a pas été communiquée par affichage dans les parties communes de l’immeuble, aux personnes occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, conformément à l’article 577-8, § 4, 8° du Code civil.

3) La convocation doit indiquer les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour.

Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour une période d’un an, lequel et établi sous forme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution en monnaies sonnante et trébuchante de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin de permettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler si nécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I. 2014, liv. 2, p. 25).

En outre, l’article 577-8, § 4, 11° du Code civil donne pour mission au syndic de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété. Le juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre a dit pour droit que « conformément à l’article 577-8, § 4, 11° du Code civil, tout syndic (professionnel ou non) a l’obligation de permettre à chaque copropriétaire d’avoir accès à tous les documents ou informations de la copropriété à caractère non-privé. Dans l’exercice de ce droit de contrôle, le copropriétaire doit agir de bonne foi, tout comme le syndic qui doit fixer raisonnablement les jours durant lesquels le contrôle peut être effectué et doit laisser le temps aux copropriétaires pour réaliser le contrôle » (J.P. Woluwe-Saint-Pierre, 15 octobre 2012, T. App, 2013/3, p. 27).

En l’espèce, était seulement joint le budget prévisionnel du fonds de roulement, mais aucun autre document, pas même le compte 2019. Or, le syndic doit annexer à la convocation tous les justificatifs permettant aux copropriétaires de pouvoir prendre position de manière éclairée aux votes. Il est essentiel de faire accompagner en annexe de la résolution, les documents justificatifs nécessaires, permettant aux copropriétaires d’être suffisamment éclairés pour voter ; à défaut les copropriétaires seraient en droit de demander l’ajournement de l’assemblée générale, à défaut d’information suffisante (http://www.copropriete-ejuris.be/l-assemblee-generale-associations.shtml#:~:text=Il%20est%20essentiel%20de%20faire,%C3%A0%20d%C3%A9faut%20d'information%20suffisante).

Quant aux documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour, la convocation précise que « la consultation des éventuels documents et/ou documentation relatifs aux points de l’ordre du jour sont consultables sur rendez-vous avec le syndic ».

Le requérant a cependant pu constater lors de la consultation, que seul un dossier (à savoir le budget prévisionnel du fonds de roulement) avait été préparé sur l’ensemble des points abordés par l’ordre du jour[1].

Aucun autre document, facture, comptabilité, extrait de compte, pluralité de devis ou convention n’étaient disponibles pour les copropriétaires.

L’avis du commissaire aux comptes n’était quant à lui pas finalisé lors de la consultation des documents par le requérant en date du 17 juillet 2020.

Or, il pèse sur les épaules du syndic une obligation de résultat qui implique qu’entre l’envoi de la convocation et le jour de la réunion, ces documents puissent être consultés.

Force est de constater que les copropriétaires n’étaient donc pas en mesure de prendre connaissance des éléments de droit et fait pour une prise de décision légale et souveraine et que le syndic n’a pas réalisé l’obligation qui est la sienne et a vidé celle-ci de sa substance.

4) Il faut encore noter que selon l’article 577-6, § 3 du Code civil, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires qu’il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.

En l’espèce, le concluant sollicite depuis 2017 l’inscription de plusieurs points à l’ordre du jour et dernièrement par un recommandé du 27 juin 2020, lesquels n’ont toujours pas été repris dans l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 et laissés sans suite depuis 48 mois.

En ce qui concerne la tenue de l’assemblée générale,

1) Il n’y a pas eu de pluralité devis établis sur la base d’un cahier de charges préalablement élaboré (notamment pour les décisions prises aux point 6 a) et 14 du procès-verbal d’assemblée générale).

2) La vérification des procurations n’est pas intervenue en début de séance. Or, il est généralement admis que, avant l’ouverture de la séance et avant que toute décision puisse être adoptée, le syndic, le président de l’assemblée et les autres membres du bureau doivent procéder à la vérification de l’identité des personnes présentes à l’assemblée générale, à titre personnel ou comme mandataire. A ce titre, ils doivent contrôler les procurations et s’assurer qu’elles contiennent toutes les indications requises et notamment si elles sont signées, nommément établies, et le nombre dont chaque personne est porteuse.

3) Le vote doit être individualisé ou à tout le moins individualisable, afin de déterminer de quelle manière les copropriétaires se sont prononcés, leur pouvoir de vote différant suivant l’importance des quotités qu’ils détiennent.

La pratique visant à prendre une décision en demandant uniquement si une personne vote « contre » n’apparait pas respecter cette obligation, et ce d’autant qu’elle ne laisse pas la voix à d’éventuelles abstentions.

En ce qui concerne la rédaction du procès-verbal,

1) La lecture du procès-verbal doit permettre d’identifier le vote de chaque copropriétaire et de préciser le nom des opposants et des éventuels abstentionnistes.

En l’espèce, les votes ne sont pas suffisamment identifiés.

En outre, le requérant a voté contre plusieurs décisions sans que cela ne soit acté dans le procès-verbal d’assemblée générale.

Il n’est pas plus fait mention de son départ à l’issue du point 11 du procès-verbal d’assemblée générale.

2) Le syndic doit rédiger le procès-verbal de manière suffisamment détaillée pour que le contrôle de sa régularité soit possible. Chaque délibération consignée au procès-verbal d’une assemblée générale doit mentionner la majorité à laquelle la décision a été prise.

La mention que l’assemblée générale a approuvé la décision à la majorité requise ne permet pas au tribunal de vérifier si la décision a effectivement été prise à la majorité requise, à défaut de mentionner de quelle manière le vote s’est déroulé.

Ainsi, la mention reprise au point 5 n’est pas valable.

3) A noter que cette procuration n’est pas jointe à la liste de présence.

4.

Attendu qu’outre ces irrégularités, il y a également lieu de constater que les décisions prises lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 sont frauduleuses ;

Qu’ainsi, en ce qui concerne le pont 6.a. aucun vote n’est en réalité intervenu ;

Que pour les points 6.b., 9, 11 a), 11 b) et 11 c), le requérant a voté contre ;

Que pourtant, pour l’ensemble de ces points, il est indiqué que l’unanimité a été obtenue ;

Que pour les points 12 à 14, le requérant n’était plus présent, ayant dû quitter l’assemblée générale pour des motifs professionnels ;

Que le procès-verbal ne mentionne pas ce départ, laissant croire que le requérant a voté en faveur de ces décisions alors que tel n’est pas le cas ;

Que ces décisions sont entachées de fraude et doivent partant être annulées ;

Qu’il a déjà été jugé qu’une décision était frauduleuse si la réserve mentionnée par certains copropriétaires n’avait pas été mentionnée ;

Qu’a fortiori tel doit être le cas lorsque l’opposition d’un copropriétaire n’est pas relatée ;

Qu’une décision est également frauduleuse lorsqu’elle n’a pas fait l’objet d’une explication préalable ou lorsqu’elle a été adopté à la suite de manœuvres ou à la communication d’informations contraires à la réalité ;

Que tel est bien le cas en l’espèce dès lors que, comme précédemment indiqué, aucun dossier n’existait quant aux décisions à prendre en sorte que les copropriétaires n’étaient en réalité pas dûment informés ;

Qu’aucun explicatif complet n’a jamais été donné aux copropriétaires ;

Que plus particulièrement en ce qui concerne le rapport du commissaire aux comptes, il avait signalé lors de la consultation des documents par le requérant que celui-ci n’était pas finalisé alors que le document communiqué lors de l’assemblée générale était daté du 2 avril 2020 ;

5.

Attendu que les décisions prises lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 sont enfin abusives ;

Qu’il est question d’abus lorsque la décision a été prise en violation de l’intérêt collectif, lorsqu’elle a manifestement rompu l’égalité entre les copropriétaires, lorsqu’elle a été prise sans motifs ou sans que les votants en aient retiré un avantage quelconque ou lorsque les critères habituellement retenus pour qualifier un comportement abusif sont retenus (il s’agit de la décision prise avec l’intention de nuire ou de l’adoption de la solution la plus dommageable, lorsque plusieurs options sont possibles, ou encore de la disproportion entre l’avantage recherché et les inconvénient causés) ;

Qu’en l’espèce, il convient de souligner que :

1) en ce qui concerne le point 4 b), l’assemblée générale a approuvé les comptes alors qu’aucun compte n’a été présenté à l’assemblée générale et aux copropriétaires reflétant la situation réelle comptable en date du 31 décembre 2019, que ceux-ci manquent de pièces justificatives, que plusieurs dépenses ont été effectuées sans pluralité de devis, que les dépenses relatives à la gestion quotidienne de la copropriété ont été prélevées sur le fond de réserve, que la comptabilité ne respecte pas les principes comptables et qu’il s’agit en réalité d’une comptabilité fictive, ce qui a été appris en fin de séance et après le vote ;

Ni les comptes de 2019, jamais reçus, ni le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 ne contiennent les mentions obligatoires pour les copropriété de moins de 20 lots, à savoir :

- les recettes et les dépenses ;

- la situation de la trésorerie

- les mouvements des dispositions en espèces et en compte

- le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve

- les créances et les dettes des copropriétaires

- le bilan avec charges et recettes ;

Qu’en outre, à l’instar de la comptabilité de la copropriété depuis 2009, la copropriété a imputé des dépenses irrégulières et indues dans son propre compte, ce sans aucune habilitation légale, sans justification des prestations effectives et sans aucune décision régulière préalable d’une assemblée générale ;

2) en ce qui concerne le point 4 c, aucun dossier et aucune évaluation effective des contrats en cours n’ont été effectués par le syndic ;

3) en ce qui concerne le point 5, la désignation de Me Didier Peryn, laquelle n’était pas à l’ordre du jour, se réalise sans pluralité de devis et mise en concurrence obligatoires. En outre, Me Didier Peryn s’est également présenté en qualité de conseil du précédent syndic judiciaire, ce qui pose question en terme de conflit d’intérêt et de collusion de l'avocat et du syndic judiciaire;

4) en ce qui concerne le point 6 a), aucune concurrence et aucune pluralité de devis n’ont été réalisées ;

5) en ce qui concerne le point 6 b), un appel de fonds extraordinaire ne se justifie pas dès lors qu’il y a un disponible de 10.000,00 EUR sur le fonds de réserve et que les travaux avaient déjà fait l’objet d’un appel de fonds précédent et décidé par assemblée générale ;

6) en ce qui concerne le point 7 a), le commissaire aux comptes n’a pas accompli sa tâche de manière complète, n’ayant pas vérifié la comptabilité sur place et ne disposant pas des compétences nécessaires ;

7) en ce qui concerne le point 7 b), il est par la présente attesté de ce que ce dernier n’a pas respecté ses obligations légales (articles 577-5 §3, 577-6 §2 §3 §7 §8 §10, 577-7 §1er d, 577-8 §4 4° 5° 8° 11° 13° 14° 15° 17° 18°, 577-9 §1er) ni plusieurs dispositions relatives au code de déontologie des agents immobiliers ;

en outre il n’a pas diligenté la déclaration d’un sinistre intervenu en février 2020 avant le mois de juillet 2020 avec toutes les conséquences que cela engendre, n’entretient pas les parties communes (ce qui a donné lieu à l’introduction d’une procédure par le requérant) il ne respecte pas le prescrit de l’article 577-8, § 4, 14° du Code civil (aucun rapport d’évaluation des contrats n’a été fourni et préparé dans les dossiers) ni de l’article 577-8, § 4, 18° du Code civil ;

compte tenu de ces manquements, la copropriété ne peut pas légitimement donner le quitus au syndic Mathilde Guns ;

8) en ce qui concerne le point 8 b), Madame Ole ne dispose d’aucune expertise (elle est notamment responsable de la comptabilité fictive de la copropriété) et n’a en outre pas la partialité requise ;

9) en ce qui concerne le point 9, rien ne justifie de reporter les travaux en 2021, que les audits techniques démontrent la nécessité de réaliser ces travaux depuis 2016, que le montant disponible du fonds de réserve étant de plus de 10.000,00 EUR, les travaux pouvaient parfaitement être réalisés ;

10)en ce qui concerne les points 11 a), b) et c), aucun budget prévisionnel du fonds de réserve n’avait en réalité été préparé et celui-ci ne prévoyant pas les travaux à la cheminée, que le fonds de réserve n’atteint pas le montant minimal de 5% de la totalité des charges communes de l’exercice précédent (le requérant ayant voté contre cette décision, la majorité des 4/5ème nécessaire pour décider de ne pas constituer le fonds de réserve obligatoire n’est en réalité pas valable);

11)en ce qui concerne le point 13, il s’agit d’un blanc-seing donné au syndic, sans limite quant au type de contrat ou quant au montant maximal pouvant être engagé par le contrat cadre ; La syndic Mathilde Guns n'a pu exposer de contrat, de montants, ... et aucun dossier n'était prêt

12)en ce qui concerne le point 14, aucune concurrence et aucune pluralité de devis n’ont été réalisées et le requérant a déjà démontré les carences du syndic ;

Attendu que les décisions litigieuses portent atteinte aux droit des propriété de mon requérant et lui cause un important préjudice dès lors qu’il ne peut pas bénéficier d’une gestion professionnelle, régulière et efficace de la copropriété, et ce tant au niveau juridique, technique que financier ;

6.

Attendu que mon requérant par le présent exploit s’oppose expressément à la comparution écrite, telle que prévue par l’article 729 du Code judiciaire ;

Le

de l'an DEUX MIL DIX-NEUF

à la requête de :

Monsieur Xé à 1330 Rixensart, rue Mahiermont 62 ;

ayant comme conseil Me LC avocat, dont le cabinet est établi à 1160 Bruxelles, avenue Ted ;

Je soussigné, , huissier de justice,

ai donné citation à :

L’Association des copropriétaires de la résidence Thomas, ayant son siège à 1330 Rixensart, avenue de Clermont-Tonnerre 34, immatriculée à la Banque-Carrefour des Entreprises sous le numéro 0819.847.760, représentée par son syndic, la s.r.l. couette & associés dont le siège social est situé à 1

où étant j’ai parlé à :

ainsi déclaré, qui (ne) vise (pas) mon original pour réception de la copie

à comparaître le

devant le

siégeant en sa salle d'audience habituelle à

POUR :

Entendre dire pour droit que les décisions lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, et plus particulièrement celles reprises sous les points 4b), 5, 6a), 6b), 7a), 7b), 8b), 9, 11a), 11b), 11c), 13a) et 14, sont nulles ;

Ordonner, aux frais du syndic, la convocation régulière d'une nouvelle assemblée générale ordinaire avec :

- une convocation régulière avec toutes les formalités substantielles à peine de nullité prescrites par le code civil ;

- information préalable de tous les occupants de la tenue de l’assemblée générale

- un dossier pour chaque point mis à l’ordre du jour devant contenir tous les éléments, devis, pièces justificatives et proposition du syndic, et laissé à consultation des copropriétaires avec un délai minimal de 15 jours;

- procéder aux votes par bulletins de vote comme moyen de preuve ;

- approbation de tous les PV depuis 2018 par tous les copropriétaires présents et remarques y afférentes ;

- de réaliser de manière effective l’évaluation annuelle des contrats en cours, dont notamment du contrat d’assurance incendie (avec explication des polices) et celle de gaz et électricité avec mention des évaluations et des montants ;

- de mettre en concurrence avec une pluralité de devis toutes les dépenses de + de 1000EUR et d’émettre une comparaison des clauses techniques et financières de l’offre par le syndic ;

- d’établir un vrai budget prévisionnel du fonds de réserve pluriannuel appuyé d’une expertise technique du syndic et obliger la syndic à se rendre au bâtiment au minimum 2 fois par an pour assurer l’entretien en présence des copropriétaires volontaires

- d’avoir un avis de commissaire aux comptes avec une compétence en comptabilité par un bachelier minimum de nature juridique ou comptable et avec vérification sur place de toutes les pièces justificatives et que toute dépense a fait l’objet d’une décision régulière préalable d’assemblée générale régulière ;

- faire adopter les comptes reflétant la situation réelle de la comptabilité de 2009 à 2019, avec des dépenses régulières prises par décision préalable d’assemblée générale respectant le droit civil, fiscal et social, avec toutes les pièces justificatives (factures, extraits de compte, devis,…) et contenant toutes les mentions que obligatoires minimum pour une copropriété de 20 lots au moins :

o Les recettes et les dépenses

o La situation de la trésorerie

o Les mouvements des dispositions en espèce et en compte

o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve

o Les créances et les dettes des copropriétaires

o Le bilan avec charges et recette

dans le mois de la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 100,00 EUR par jour de retard

Entendre condamner la partie citée à payer à mon requérant les dépens, et ce compris l’indemnité de procédure, évaluée à 1.440,00 EUR ;

Sous toutes réserves généralement quelconques et sans aucune reconnaissance préjudiciable et notamment sous réserve d’augmentation ou de diminution du montant de la demande en cours d’instance ;

Et pour que la partie citée n'en ignore, je lui ai laissé, étant et parlant comme il est dit ci-dessus, une copie du présent exploit, conformément à la loi et sous pli fermé, s'il échet.

dont acte.

COÛT :

[1] Le requérant avait pourtant demandé, par pli recommandé du 27 juin et par courriels des 9 et 16 juillet 2020, d’avoir des dossiers et des justificatifs pour chaque point mis à l’ordre du jour.

La syndic marque dans son pv, du 22 juillet

Cette dernière ou des délégué sont entrés dans le garage, sans l'autorisation du propriétaire, et avant l'expertise judiciaire puiqu'elle n'a pas instruit le dossier auprès de l'assurance comme le confirme le précédent courriel. Elle a dit en assemblée générale que le but était que l'assurance ne conclut pas à un manque d'entretien déclaré depuis janvier 2017 et dont la copropriété n'a effectué aucun travaux depuis lors - malgré une citation judiciaire pendante depuis 2018!

Entretien

Me Didier Peryn, avocat du syndic judiciaire, avocat de l'ACP sans pluralité de devis, sans désignation préalable de l'assemblée générale pour 3 instances judiciaires. Conflits d'intérêts? Déontologique? Quel serait l'avis du bâtonnier de l'ordre des avocats? Impartialité? Ethique, transparence et concurrence demandée et requise par le législateur est-il consacré?

Voici des photos de gestion d'entretien dont 3 syndics ont dit bien gérer l'entretien depuis 20016 et dont la Juge de paix Catherine Halluent déclare pas de préjudice et de dommages prouvés malgré les photos et vidéos quid?

Couet & associés

Et une expertise d'un géomètre expert démontre que les syndics Couet & associés et l'avocat du syndic judiciaire Cemty - Didier Persyn n'ont pas informé et pris les mesures adéquates pour la mise aux normes technique et de sécurité et incendie de la copropriété - Certains juristes trouvent cela normal quid?

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