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Procuration en assemblée générale: validité des procurations. Mandat et fonction dans la copropriété
- Syndic
- 4 oct. 2023
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Préambule: Base légale
"§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. La procuration désigne nommément le mandataire. La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. [3 Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée générale organisée en raison de l'absence de quorum lors de la première assemblée générale.]3 Nul ne peut prendre part au vote, [3 même comme mandant ou mandataire]3, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée. "
Doctrine:
"Avant de commencer l'assemblée, tous les participants s'inscrivent sur la liste de présence reprenant l'identité des parties autorisées à participer aux délibérations. Généralement, ces vérifications se réalisent par celui qui convoque, le syndic ou les copropriétaires représentant les 20% des quotes-parts. Il sera ensuite procédé à la vérification des procurations." http://www.copropriete-ejuris.be/l-assemblee-generale-associations.shtml
Pratique contestable de syndics
Ayant connu l'expérience avec 2 procurations differentes en reunion et dans un pv
Mandat et fonction dans la copropriété
par Gilles Carnoy le 1 septembre 2011
On peut se demander si certaines fonctions dans la copropriété doivent être exercées par le copropriétaire personnellement ou s’il peut se faire représenter par un mandataire.
L’article 577-8/1 du Code civil porte sur le conseil de copropriété.
La disposition précise que « ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2 (…). »
L’expression prête à confusion ; on la comprend mieux en néerlandais : « deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, (…). »
La question se pose de savoir si la précision que le conseil est seulement composé de copropriétaires, signifie qu’un copropriétaire élu au conseil ne peut y siéger par mandataire.
Le problème ne se pose à l’évidence que si le mandataire n’est pas, lui-même, copropriétaire.
La composition du conseil découle d’un amendement n° 29 de Madame Defraigne et de Monsieur Delpéré, lors de la procédure d’évocation par le Sénat.
Les auteurs s’expliquent comme suit :
« Dans la philosophie générale de la loi qui vise à assurer une plus grande transparence dans la gestion de la copropriété mais également une participation effective des copropriétaires dans cette gestion, il est indispensable que le conseil de copropriété soit composé exclusivement de copropriétaires. »
Lorsque cet amendement a été discuté, le sénateur Vandenberghe s’est demandé s’il n’était pas inutile puisque, selon lui, la loi de 1994 s’opposait à ce que le conseil de gérance soit composé de tiers.
On sait que c’est inexact, mais c’est manifestement t ce que croyait ce sénateur.
La discussion s’est portée sur le fait que le terme « copropriétaire » pouvait aussi viser le nu-propriétaire ou l’usufruitier du lot.
Il n’a pas été question de la représentation du copropriétaire élu au conseil par un mandataire.
Qu’en est-il alors ?
Sauf pour les actes de caractère strictement personnel (divorcer ou rédiger un testament par exemple), on peut toujours se faire représenter par un mandataire pour poser des actes juridique, sauf dans deux cas :
Si la loi l’exclut,Si l’acte à poser relève déjà d’une délégation ou d’une mission intuitu personae.
En l’occurrence, l’esprit de la loi ou l’intention du législateur, est clairement d’impliquer personnellement les copropriétaires dans la gestion de la copropriété.
Mais le texte n’interdit nulle part le recours à un mandataire.
Et du reste, le mandat n’est pas forcément inconciliable avec l’implication du mandant dans la gestion de la copropriété.
Un mandant n’est pas forcément une personne qui se désintéresse de son affaire, mais au contraire il se fait assister par un mandataire plus expérimenté.
On retiendra donc que la loi n’exclut pas la représentation au conseil, en sorte que l’on appliquera la règle générale que l’on peut se faire représenter pour poser des actes juridiques.
Reste à savoir si la désignation d’un copropriétaire pour siéger au conseil de copropriété ne constitue pas une mission intuitu personae.
Tout dépend de la nature de la délibération et de la motivation des membres de la première assemblée générale.
Un copropriétaire peut être envoyé au conseil pour ses compétences particulières, auquel cas cette désignation pourrait être, mais pas nécessairement, donnée personnellement ce qui exclut qu’il puisse se faire représenter au conseil.
Chaque cas est donc différent et, en principe, la représentation au conseil n’est pas interdite sauf choix personnalisé.
Il en va de même pour la fonction de président de l’assemblée.
L’article 577-6, § 5, alinéa 1, du Code civil pose que « l’assemblée générale est présidée par un copropriétaire. »
Le commentaire des articles, dans la proposition de loi dit sobrement « il apparaît par ailleurs logique que la présidence de l’assemblée générale soit obligatoirement assurée par un copropriétaire » (Doc. 52-0684/001).
Le régime des procurations en matière de copropriété a été longuement discuté, et réglementé, mais jamais sur ce point.
Et il s’agit seulement de la représentation du copropriétaire à l’assemblée. Rappelons que la loi prévoit :
La procuration désigne nommément le mandataire.La procuration ne peut concerner qu’une seule assemblée générale sauf si elle est notariée.Pas de procuration pour plus de voix que la somme des voix des autres copropriétaires.Pas plus de trois procurations par personne sauf si elle ne vote pas pour plus de 10 % du total.Le syndic ne peut être mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale.
Sur le sujet qui nous occupe, la loi est muette.
Le même raisonnement que celui développé plus haut peut donc être proposé.
On peut penser qu’un mandataire d’un copropriétaire peut présider l’assemblée, s’il agit comme représentant du copropriétaire et non personnellement.
Cela ne cadre certainement pas avec l’esprit de la loi mais ce n’est pas interdit par la loi.
Dans la pratique il n’est pas rare que les syndics déconseillent aux copropriétaires de désigner un président d’assemblée représenté par un mandataire.
A mon avis, cette position n’est pas conforme à la loi.
Il en va de même du fonctionnement du conseil. Un membre du conseil peut en pratique se faire représenter par un mandataire.
par Gilles Carnoy le 1 septembre 2011