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Le règlement d'ordre intérieur de copropriété obligatoire depuis 2019
- Syndic
- 2 févr.
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Dernière mise à jour : 23 févr.
Base légale § 2. Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins :
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°,
c); 2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission; 01/2019 5 / 21 3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.
§ 3. Est réputée non écrite toute clause qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
§ 4. Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif.
Articles
IIMMOBILIER - 20.03.2015
Le règlement d’ordre intérieur : contraignant ?
Outre les statuts, nombre d’immeubles à appartements ont aussi un règlement d’ordre intérieur. Quelles conventions peut-on y retrouver ? Sont-elles aussi contraignantes pour vous et vos locataires ? Quid s’il y a quand même des problèmes avec un locataire ou un autre propriétaire ? Pourquoi est-il utile d’insérer dans ce règlement une «amende» ? Est-elle susceptible d’exécution forcée ?
Règlement d’ordre intérieur. Dans un immeuble à appartements, il y a un acte de base et un règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l’immeuble. Vous y trouvez e.a. quelles parties de l’immeuble sont communes et quelles parties sont privatives, comment les frais sont répartis au sein de l’immeuble et quelle est l’affectation de chaque lot (logement, etc.). De nombreux immeubles possèdent en outre aussi un règlement d’ordre intérieur. Ce règlement n’est pas obligatoire. La loi ne précise pas non plus ce qui doit y figurer. Il contient en général une série de conventions pratiques et de règles de vie que les occupants de l’immeuble doivent respecter pour assurer la sécurité, la propreté et la tranquillité au sein du bâtiment.
Contenu. Ces règles peuvent porter tant sur l’utilisation des parties communes (couloir, jardin, garage souterrain) que sur les appartements individuels. Le règlement peut ainsi prévoir des conventions concernant l’entreposage des vélos, le dépôt des immondices, le déblaiement des trottoirs en cas de chute de neige, etc. Il peut en outre aussi contenir des prescriptions concernant la couleur des rideaux dans les appartements, la détention d’animaux domestiques, etc. Le règlement d’ordre intérieur peut donc aussi restreindre l’usage que vous pouvez faire de votre propre appartement.
Contraignant ? Si aucun règlement n’a été établi par celui qui a rédigé l’acte de base, l’assemblée générale (AG) des propriétaires peut rédiger un règlement à la majorité ordinaire, sauf si les statuts prévoient à cet effet une majorité spéciale ou l’unanimité. Il en va de même pour la modification du règlement existant. Ce règlement est en principe aussi contraignant pour les propriétaires des appartements. Vous avez dès lors intérêt à lire attentivement le règlement avant d’acheter un appartement. L’AG ne peut modifier le règlement que si ce point de l’ordre du jour est mentionné dans la convocation. Si vous n’êtes pas d’accord avec une décision de l’AG, vous pouvez contester celle-ci devant le juge de paix dans les quatre mois. Ce n’est possible qu’en cas de décision irrégulière ou illégale et qui porterait atteinte à vos droits de manière disproportionnée.
Locataire. En tant que propriétaire, vous devez informer votre locataire, avant la signature du bail, du contenu du règlement d’ordre intérieur et des décisions de l’AG qu’il doit respecter. Indiquez donc d’office dans votre bail que le locataire doit respecter ce règlement et joignez-le en annexe. Si vous ne le faites pas, votre responsabilité pourrait être engagée. Si le règlement est modifié en cours de bail, vous devez en informer le locataire. Celui-ci doit respecter les dispositions qui figuraient dans le règlement avant son arrivée dans l’immeuble. S’il se sent toutefois préjudicié par une modification ultérieure, il peut s’adresser au juge de paix.
Des problèmes ? Si un copropriétaire ou un locataire ne respecte pas le règlement d’ordre intérieur, mieux vaut le signaler au syndic. Celui-ci peut en effet mettre l’intéressé en demeure. Si cela n’apporte rien, l’association des copropriétaires peut entamer une tentative de conciliation ou une procédure judiciaire devant le juge de paix. Si un locataire ne respecte pas le règlement, mieux vaut demander au syndic d’envoyer d’abord une lettre tant au locataire qu’au bailleur. Le bailleur pourra alors mettre la pression sur le locataire et même demander au juge, dans les cas extrêmes, de résoudre le bail à charge du locataire.
Amendes. Le règlement d’ordre intérieur peut aussi prévoir un système d’amendes à payer par infraction. Le montant de l’amende doit être fixé avec précision, préalablement et de manière forfaitaire. Il doit en outre être raisonnable. Si l’amende n’est pas payée spontanément, le juge peut aussi contraindre le fautif à le faire. Cette amende constitue souvent un moyen de pression vis-à-vis des locataires. Il est toutefois aussi possible d’en prévoir une pour le copropriétaire qui ne paierait pas son décompte dans les temps.
Où le trouver ? Si vous envisagez d’acheter un appartement et ne disposez pas d’une copie du règlement d’ordre intérieur ou ne savez même pas s’il en existe un, mieux vaut vous renseigner auprès du syndic. La loi prévoit en effet qu’une copie de ce règlement doit se trouver au siège de l’association des copropriétaires, où toute personne intéressée – et donc aussi un candidat acheteur – doit pouvoir le consulter sur place et sans frais.
Le règlement d’ordre intérieur contient des modalités pratiques et des règles que les habitants doivent respecter. Ce règlement peut aussi contenir des dispositions qui ont une incidence sur la manière dont vous pouvez utiliser votre appartement. Lisez-le donc toujours avant d’acheter un appartement. Renvoyez toujours à ce règlement dans votre bail et joignez-le en annexe, sous peine de risquer d’être considéré comme coresponsable en cas de problème avec le locataire. Proposez à l’assemblée générale d’insérer un système d’amendes dans le règlement. C’est en principe valable et cela constitue un moyen de pression efficace en cas de problème avec des locataires ou des copropriétaires mauvais payeurs.
Article 2
À partir du 1 janvier 2019 le règlement d’ordre intérieur devient obligatoire pour chaque copropriété d’immeubles ou groupe d’immeubles – rédigez le vôtre à temps !
De quoi s’agit-il ?
https://reglementordreinterieur.be/
Chaque immeuble, parc de vacances, complexe de garages, en bref tout « immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs », doit faire l’objet d’un acte de base et un règlement de copropriété (ensemble ils constituent les statuts de l’immeuble). Ces documents sont rédigés par le notaire. En tant que copropriétaire, vous avez normalement reçu une copie de ces deux documents à l’occasion du passage de l’acte d’achat.
Souvent, il y a également un règlement d’ordre intérieur, qui n’est en principe pas notarié, mais rédigé par l’association des copropriétaires, le cas échéant à l’aide du syndic et/ou d’un juriste spécialisé en la matière.
Bien que le règlement d’ordre intérieur peut être très utile pour la vie commune, ce règlement n’était pas obligatoire jusque récemment.
À partir du 1er janvier 2019, date d’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018 « portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges », le règlement d’ordre intérieur devient obligatoire pour chaque association de copropriétaires de chaque immeuble ou groupe d’immeubles.
Le règlement d’ordre intérieur devra contenir un nombre de dispositions impératives concernant le fonctionnement de l’association des copropriétaires. Pour de plus amples explications concernant les modifications, voyez Explication détaillée des modifications législatives
D’autres règles n’ont par contre pas leur place dans le règlement d’ordre intérieur. Cependant, la plupart des clauses du règlement d’ordre intérieur existant, comme par exemple celles concernant la tranquillité, la propreté, les animaux domestiques, etc., peuvent être préservées.
Laissez rédiger ou modifier à temps votre règlement d’ordre intérieur !
Vous êtes copropriétaire, membre ou non du conseil de copropriété, ou vous êtes syndic et vous désirez obtenir un règlement d’ordre intérieur conforme à la législation pour votre copropriété ou les copropriétés que vous gérez.
Bonne nouvelle, vous ne devez pas recourir aux services du notaire. Chacun peut rédiger un règlement d’ordre intérieur et le soumettre pour approbation à l’assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic accompagnera la rédaction du règlement d’ordre intérieur et le met à jour selon les décisions des copropriétaires. Si uniquement les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées (cela est cependant rarement le cas), le syndic peut (faire) modifier le règlement d’ordre intérieur sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Voyez également : Explication détaillée des modifications législatives.
Les copropriétaires, le conseil de copropriété ou le syndic ne sont pas obligés de rédiger le règlement eux-mêmes ou d’assumer la responsabilité d’introduire et intégrer correctement les règles des nouvelles dispositions légales dans un règlement existant ou nouvellement créé. Il est possible et recommandé de sous-traiter la rédaction à un spécialiste dans la matière.
Le recours à la sous-traitance nécessite l’accord ou la confirmation d’une simple majorité des voix à l’assemblée générale des copropriétaires. Si le conseil de copropriété a reçu mandat, l’accord de ce conseil suffira en principe.
Article 3
COPROPRIÉTÉ Le règlement d’ordre intérieur désormais obligatoire ?
À la suite de la nouvelle loi sur la copropriété, un règlement d’ordre intérieur est désormais obligatoire dans toutes les copropriétés. Qui doit le rédiger et quelles mentions doivent y figurer ? Le syndic doit-il convoquer une assemblée générale pour approuver le règlement ? Ce règlement est-il contraignant pour les copropriétaires ? Comment veiller à ce que votre locataire le respecte ? Règlement. Nombre d’immeubles à appartements sont déjà dotés depuis longtemps d’un règlement d’ordre intérieur, même si ce n’était légalement pas obligatoire. En vertu de la nouvelle loi sur la copropriété (L. 18.06.2018) , tout immeuble à appartements relevant de cette loi (et donc aussi les immeubles plus anciens) est à présent obligé d’être doté d’un tel règlement (art. 577-4, §2 C. civ.) . La loi ne prévoyant pas de période transitoire, l’obligation s’applique à dater du 1er janvier 2019. Contenu. Le règlement d’ordre intérieur doit contenir une série de mentions obligatoires qui figuraient auparavant dans les statuts (le règlement de copropriété). Il doit ainsi tout d’abord contenir les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale. Il doit en outre régler la relation avec le syndic et fixer notamment son mode de nomination, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci ainsi que les modalités du renom éventuel de son contrat. La loi (art. 577-8/2 C. civ.) prévoit aussi que les compétences du commissaire aux comptes doivent également être inscrites dans le règlement d’ordre intérieur. Le règlement doit enfin mentionner la période de 15 jours endéans laquelle se tiendra l’assemblée générale annuelle de l’association des copropriétaires. Avantages. Pour rédiger ou modifier un tel règlement, vous ne devez pas passer nécessairement par un notaire. Il peut donc aussi être établi sous seing privé. Une modification de la loi ou certaines décisions de l’assemblée générale ayant une incidence sur les statuts nécessitait jadis l’intervention d’un notaire pour modifier les statuts, avec les frais que cela suppose. Ce n’est donc plus nécessaire. Syndic. S’il n’y a pas encore de règlement, il appartient au syndic de le rédiger et d’y inscrire les dispositions légales obligatoires. Sa tâche se limite bien sûr à la retranscription des dispositions prises précédemment, qui figurent dans le règlement de copropriété. La nouvelle loi dispose en outre que le syndic doit adapter le règlement d’ordre intérieur chaque fois que les règles légales applicables changent. Il n’a pour cela pas besoin d’une décision préalable de l’assemblée générale et doit uniquement communiquer les modifications à la première assemblée générale suivante (art. 577-10, §2 C. civ.) . L’assemblée générale des copropriétaires peut néanmoins décider à la majorité simple d’inscrire des règles de vie supplémentaires dans le règlement, du moins, si ce point figure à son ordre du jour. S’il y a déjà un règlement, il n’y a donc pas lieu d’en rédiger un tout nouveau. Il suffit d’y ajouter les mentions obligatoires. Cette tâche incombe au syndic. Dispositions supplémentaires. Le règlement d’ordre intérieur peut donc aussi contenir certaines autres modalités et règles de vie pratiques pour les occupants de l’immeuble. Celles-ci peuvent concerner tant l’usage des parties communes que de l’appartement privatif. Le règlement peut p.ex. prévoir des modalités concernant le calme dans l’immeuble, l’entreposage des immondices, l’entreposage des vélos, le déneigement du trottoir, la couleur des auvents et des stores, l’usage de l’ascenseur ou l’apposition d’affiches sur les vitres ou les terrasses, etc. Contraignant ? Le règlement d’ordre intérieur est en principe contraignant pour tous les copropriétaires. Toutes les dispositions ne sont pas pour autant automatiquement valables. Si certaines catégories de locataires sont p.ex. exclues dans le règlement ou si celui-ci prévoit une interdiction absolue de détenir des animaux domestiques, vous pourrez sans doute attaquer ces dispositions du règlement devant le juge de paix. Une clause qui prévoit que la porte d’entrée doit être fermée à clé à une heure déterminée peut aussi être attaquée, car contraire aux règles en matière de sécurité d’incendie. Si un copropriétaire ne respecte pas le règlement, vous pouvez le signaler au syndic. Ce dernier peut ensuite le mettre en demeure et, le cas échéant, intenter une action en justice. Le règlement peut aussi prévoir un système d’amendes à payer par infraction. Ces amendes doivent toutefois être fixées au préalable et être raisonnables. Locataire. Spécifiez dans votre contrat de bail que le locataire doit respecter le règlement d’ordre intérieur et joignez une copie de celui-ci en annexe au contrat. Mentionnez aussi expressément que le locataire confirme avoir reçu cette copie. Ainsi, le règlement sera également contraignant pour votre locataire. Si un locataire ne respecte pas le règlement d’ordre intérieur, il est recommandé que le syndic le fasse savoir par écrit tant au locataire qu’au propriétaire bailleur. Ce dernier pourra alors mettre la pression sur le locataire et même, dans certains cas graves, demander la résolution du contrat de bail à charge du locataire devant le tribunal. Depuis le 1er janvier 2019, les immeubles à appartements doivent avoir un règlement d’ordre intérieur. Ce règlement contient des mentions obligatoires concernant l’assemblée générale, la relation avec le syndic, etc. Les copropriétaires peuvent aussi y ajouter certaines règles de vie que les occupants doivent respecter. Le règlement est contraignant pour les copropriétaires. Renvoyez toujours aussi au règlement d’ordre intérieur dans votre contrat de bail, joignez-en une copie en annexe et faites confirmer par votre locataire qu’il en a reçu une copie. Le syndic peut ajouter le contenu légalement obligatoire au règlement d’ordre intérieur et le soumettre à la prochaine assemblée générale. Il n’est donc pas nécessaire de convoquer dès à présent une assemblée générale à cet effet.
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Le Règlement d’ordre intérieur 2.0 et la responsabilité du syndic
Le Règlement d’ordre intérieur 2.0 et la responsabilité du syndic
1. Il n’y a pas si longtemps encore, le Règlement d’ordre intérieur n’avait d’autre objet que la compilation des règles de savoir-vivre ensemble que les copropriétaires avaient jugé utile d’instaurer : fermer la porte de l’immeuble à clef après 22 heures, ne pas utiliser l’ascenseur pour le déménagement, ne pas entreposer d’objets sur les terrasses, mettre des pantoufles lorsqu’on marche sur un parquet, etc. Ces règles étaient les plus diverses et variaient considérablement d’un immeuble à l’autre, à tel point d’ailleurs que la lecture d’un règlement d’ordre intérieur permettait de savoir ce qui préoccupait les copropriétaires dans leur rapport à leurs voisins et, par-là, de deviner à quel type de résidence on avait affaire.
Et il était assez amusant de constater que si, dans certains immeubles, les copropriétaires se souciaient de la manière dont les rosiers devaient être taillés, il était nécessaire, dans d’autres, de préciser qu’il est interdit de cracher par terre…
Le Règlement d’ordre intérieur n’était en tout état de cause pas obligatoire, la loi se bornant à préciser que s’il en existait un, il pouvait être établi par acte sous-seing-privé.
La loi de 2018 a changé la donne.
2. Tout d’abord, le Règlement d’ordre intérieur est désormais obligatoire (article 577-3, al. 2).
Il ne fait pour autant pas partie des statuts puisque, selon l’article 577–4, § 1er du Code civil, ceux-ci sont constitués de l’Acte de base et du Règlement de copropriété.
Ceci a son importance puisque, étranger aux statuts, les modifications qui devront y être apportées par l’assemblée générale pourront être décidées à la majorité absolue et non à la majorité qualifiée exigée par l’article 577-7. Ainsi par exemple, par le passé, modifier la période de réunion annuelle de l’assemblée exigeait une majorité de 75 % puisque c’est le Règlement de copropriété qui précisait cette période ; la modification peut désormais se décider à la majorité absolue.
Seule exception au tableau : le montant des marchés des contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, qui doit figurer dans le Règlement de l’intérieur mais qui doit être fixé par une décision de l’assemblée prise à la majorité des deux tiers (article 577-7, § 1er, 1°, d).
3. Ensuite, la loi impose désormais le contenu du Règlement d’intérieur ou, à tout le moins, précise de ce qu’il doit nécessairement comporter, à savoir :
les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale ;
le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (si l’assemblée a voté ce montant) ;
le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat, ainsi que des obligations conséquentes à la fin de sa mission ;
la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire de l’association des copropriétaires ;
les compétences du commissaire aux comptes.
4. Ainsi, à côté de son contenu traditionnel tel qu’il a été rappelé plus haut et qui demeure naturellement, le Règlement d’ordre intérieur intègre désormais un certain nombre de dispositions qui faisaient antérieurement partie du Règlement de copropriété.
De ce glissement, il résulte que le Règlement d’ordre intérieur revêt aujourd’hui une importance qu’il n’avait pas auparavant.
Or, on sait que le syndic a des obligations au regard du Règlement d’ordre intérieur. Il doit en particulier le tenir à jour et il y intégrer les modifications décidées par l’assemblée générale mais il doit aussi l’« adapter si les dispositions légales qui s’appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d’une décision préalable de l’assemblée générale ».
Cette dernière obligation est nouvelle et a été édictée par la loi de 2018. On aurait tort d’en sous-estimer l’importance car elle me paraît constituer une source particulièrement pernicieuse de responsabilité pour les syndics.
5. On pourrait en effet d’abord penser qu’elle n’est pas bien contraignante puisqu’aussi bien, la loi précise ailleurs que « les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d’ordre intérieur non-conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur » (article 577-14).
Quel syndic ne se dira pas : pourquoi se casser la tête à modifier le règlement alors que si la loi change, l’adaptation sera automatique et nul n’est censé ignorer la loi ?
… si ce n’est que l’adage nul n’est censé ignorer la loi procède d’une fiction et que, dans une copropriété, c’est le Règlement d’ordre intérieur qui constitue la source officielle lorsqu’il est question des informations que la loi lui impose de contenir.
Ainsi, qu’un copropriétaire vienne à être trompé par un règlement erroné et il pourra engager la responsabilité du syndic a raison du dommage que cette erreur lui aura causé.
On pense par exemple à un propriétaire induit en erreur par une disposition obsolète du règlement relative au mode de convocation de l’assemblée et qui, en raison cette erreur, n’aurait pas pu assister à la réunion ou qui, considérant à tort que l’assemblée était mal convoquée, aurait engagé de manière téméraire une action en annulation de ses décisions.
6. Ensuite, si l’adaptation du Règlement d’ordre intérieur consécutive aux modifications que l’assemblée a décidées ne présente a priori aucune difficulté, il n’en ira pas nécessairement de même pour celle qui sera exigée par la modification des dispositions légales. Car outre que, dans son principe, l’analyse et l’interprétation d’un texte de loi sont de la compétence des professionnels du droit – ce que le syndic n’est pas – le fait est qu’il est devenu bien rare aujourd’hui qu’un texte de loi nouveau soit si limpide et bien rédigé que sa compréhension exacte soit à la portée immédiate de tous; et la loi sur la copropriété ne fait certainement pas figure d’exception dans ce sinistre tableau…
Partant, que fera le syndic lorsque la loi changera ? Se risquera-t-il à modifier immédiatement le Règlement d’ordre intérieur comme il en a l’obligation, et à commettre une erreur de droit dont il devra assumer les conséquences, ou tardera-t-il à adapter le règlement dans l’attente d’un avis autorisé ou d’une décision de l’assemblée générale, exposant alors autrement sa responsabilité ?
7. Je pense que le législateur n’a (une fois de plus) pas mesuré les conséquences pratiques des nouvelles dispositions qu’il adoptait mais il est en tout cas certain, de mon point de vue, que le principe de précaution commande que le syndic ne procède aux modifications du Règlement d’ordre intérieur que lorsqu’il ne nourrit aucun doute sur leur portée ; qu’inversement, lorsqu’il hésitera, il sera bien avisé de solliciter l’avis d’un juriste spécialisé dans le droit de la copropriété.
INFO
Dhr Eric RIQUIERAvocat (IURIS AVOCATS)Professeur à la Solvay Brussels School of Economics & Management (ULB)
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