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L’IPI a des obligations sanctionnables - Pierre ROUSSEAUX SNPC
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- 4 sept. 2023
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L’I.P.I. A DES OBLIGATIONS SANCTIONNABLES
Pierre ROUSSEAUX/S.N.P. ARTICLES De Pierre ROUSSEAUX, avocat, Président S.N.P. CHARLEROI
1. Quant aux missions de l’I.P.I. (Institut Professionnel des Agents Immobiliers)
Ainsi que rappelé dans le jugement du Tribunal de Première Instance de BRUXELLES (5 ème chambre, 21/12/2010 : Revue Copropriété et Droit immobilier, mars 2012, page 27), jugement à la base de la
présente étude :
« L’arrêté royal du 6/9/1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier prévoit, en son article 1 er , la création de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers, dont les règles d’organisation et de fonctionnement sont déterminées par l’A.R. du 27/11/1985 déterminant les règles d’organisation et de fonctionnement des instituts professionnels créés pour les professions intellectuelles prestataires de services.
Les missions confiées à l’Institut sont définies par la loi cadre du 1/3/1976 et consistent dans l’exécution des tâches suivantes :
1. De veiller au respect des conditions d’accès à la profession d’agent immobilier ;
2. D’établir les règles de déontologie et le règlement de stage ;
3. D’établir et de tenir à jour la liste des stagiaires et le tableau des titulaires ;
4. De veiller au respect des règles de déontologie et de statuer en matière disciplinaire à l’égard des membres » (c’est nous qui le mettons en gras)
2. Quant à la possibilité de mise en cause de l’I.P.I. par une A.C.P. (Association des Copropriétaires) en cas de non-respect de la mission n° 4 :
Une Association des Copropriétaires, après avoir obtenu la désignation d’un syndic provisoire au vu de la négligence et de l’inertie de son syndic préalablement en fonction, assigne ce dernier suite à la découverte d’une dette que ledit syndic a à l’égard de l’Association des Copropriétaires.
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Soucieux d’obtenir un titre exécutable (crainte vraisemblable de l’insolvabilité du syndic), elle sollicite ultérieurement, dans le cadre d’une citation en intervention, une condamnation in solidum de l’I.P.I.
En effet, l’A.C.P. apprend l’absence d’assurance de son syndic.
Or, la souscription d’une telle assurance est « une obligation déontologique qui est imposée par l’article 5 du Code de Déontologie de l’I.P.I. approuvé par arrêté royal du 27/9/2006 ».
L’A.C.P. apparaît donc soutenir que le statut de « contrôleur » de l’I.P.I. lui imposait d’agir à l’égard de ce syndic, ce qui aurait pu éviter la survenance du dommage si, grâce à son intervention, soit le syndic aurait dû arrêter de prester, soit le syndic aurait été contraint alors de souscrire cette assurance.
3. Quant à la décision du Tribunal :
Celui-ci rejette la thèse de l’A.C.P. au terme de la motivation suivante :
« Si le contrôle du respect des règles déontologiques relève de la compétence exclusive des chambres exécutives de l’I.P.I. en vertu de l’article 8 § 1 3 e de la loi cadre du 1/3/1976 au terme duquel elles ont pour mission « de veiller à l’application du règlement de stage et des règles de la déontologie et de statuer en matière disciplinaire à l’égard des titulaires, des stagiaires et des personnes autorisées à exercer la profession à titre occasionnel », cette obligation ne constitue
pas une obligation de résultat mais de moyen.
En effet, l’action disciplinaire est mise en mouvement à la suite d’une plainte ou d’une information attestant d’un manquement présumé à la déontologie par un membre I.P.I.
La procédure disciplinaire requiert dès lors que l’assesseur juridique de l’I.P.I. ait été informé d’un manquement ou d’une plainte, conformément à l’article 49 de l’A.R. du 27/11/1985, déterminant les règles d’organisation et de fonctionnement des instituts professionnels créés pour les professions intellectuelles prestataires de services.
« L’article 49 précité dispose en effet que l’assesseur juridique, informé d’un manquement ou saisi d’une plainte en matière disciplinaire à propos d’une personne inscrite au tableau ou sur la liste des stagiaires ou d’une personne autorisée à exercer occasionnellement la profession, ou saisi d’un litige en matière d’honoraires, inscrit l’affaire sous un numéro d’ordre dans un registre ad hoc. Il peut désigner un membre effectif ou suppléant de la Chambre exécutive pour instruire l’affaire et lui en faire rapport. Il lui est loisible de déterminer le délai dans lequel ce rapport doit être déposé. Après avoir recueilli, ou fait recueillir les informations qu’il estime nécessaires, l’assesseur juridique juge de l’opportunité des poursuites disciplinaires.
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Il peut renvoyer l’affaire devant la Chambre exécutive s’il estime que les faits constituent un manquement déontologique suffisamment grave. Dans le cas contraire, il classe le dossier sans suite. »
En conséquence, si une obligation déontologique repose sur les agents immobiliers en vertu de l’article 5 depuis le 17/12/2006, l’I.P.I. ne s’engage pas à ce que tel soit le cas mais uniquement de veiller à son respect si un tel manquement lui était porté à sa connaissance (c’est nous qui soulignons) et de poursuivre, le cas échéant, cet agent disciplinaire.
Il n’est pas démontré que l’I.P.I. ait été informé de ce manquement avant l’intentement de la présente procédure (c’est nous qui soulignons).
Aucune faute n’est dès lors démontrée dans le chef de l’I.P.I. »
4. Quant à l’enseignement utile à tirer de cette décision :
Nous nous arrêterons à la conclusion fort utile du Tribunal portant sur l’absence de démonstration de la faute consécutive à l’information tardive du manquement pour tirer, à contrario, une déduction.
S’il venait à être démontré que l’I.P.I., informé officiellement du manquement en temps utile, ne prend pas rapidement les mesures qu’impose sa mission, la faute de l’I.P.I. pourrait alors être établie.
Restera bien naturellement le débat délicat sur la relation causale entre la faute de l’I.P.I. et le dommage subi par l’Association des Copropriétaires.
Pourra-t-on, en cas de démonstration de l’existence de la faute, mettre à charge de l’I.P.I. la totalité du « trou » dans la caisse de l’A.C.P. ?
Cette relation causale, c’est à la partie préjudiciée à l’établir en expliquant que c’est la tardivité dans la décision prise par l’I.P.I. ou même l’absence de décision qui a pu générer ce déficit.
Dans l’évaluation du dommage, nous rentrons vraisemblablement alors dans l’application de ce que certains appellent (indument selon la doctrine), la théorie de la perte de chance.
5. Conclusion :
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Si une Association des Copropriétaires ou plutôt, un Conseil de Copropriété, voire même un ou plusieurs copropriétaires (il est toujours préférable, dans ce type de démarche, d’avoir une attitude mue par un nombre de personnes suffisant) possède des indices sérieux du non-respect des règles déontogliques par un syndic, il lui appartient, ne fut-ce qu’à titre conservatoire, de dénoncer les manquements à l’I.P.I.
Ce n’est que dans ces conditions (voir enseignement du Tribunal) qu’une A.C.P. pourrait avoir des chances suffisantes d’obtenir, pour tout ou partie, indemnisation de son dommage auprès de l’I.P.I.
Les règles déontologiques à respecter par le syndic sont multiples et ne portent évidemment pas uniquement sur l’obligation d’assurance.
Nous renverrons nos lecteurs au site de l’I.P.I. ( www.ipi.be ) lequel reprend les obligations de l’agent immobilier et, plus particulièrement, en ses articles 77 à 83, celles portant sur les obligations spécifiques de l’agent immobilier syndic.
Ces dispositions traitent notamment :
Du compte bancaire distinct ;
De la nécessité de respecter les dispositions du Code Civil relatives à la copropriété ;
De l’importance d’une stricte neutralité dans les conflits entre copropriétaires ;
De l’attitude à adopter pour permettre le contrôle du Conseil de Copropriété ;
De la tenue de toutes les pièces justificatives relatives aux décomptes.
Attention :
Il est impératif que, si des reproches sont mis en avant et portés à la connaissance de l’I.P.I., ils soient à
suffisance étayés.
Peut éventuellement être joint un rapport précis du Commissaire aux comptes avec justificatifs utiles.
Une dénonciation de manquement reste un acte important et il doit donc être pesé et analysé.
De surcroît, l’I.P.I., si le dossier n’est pas correctement introduit et présenté, dans le cadre d’un débat judiciaire ultérieur que pourrait choisir l’Association des Copropriétaires, ne manquera pas de soutenir que la plainte reçue, par son imprécision, ne pouvait être instruite utilement ou même qu’elle reprend des propos calomnieux et diffamatoires, à défaut d’éléments probants suffisants.
Ce reproche pourrait aussi être formulé par le syndic mis en cause.
La prudence reste de mise dans la présente approche.
L’IPI A DES OBLIGATIONS SANCTIONNABLES
La chambre d’appel de l’IPI a dû exercer son droit de révision
Le 14 octobre 2022, la Cour de cassation s’est prononcée en matière d’appel en droit disciplinaire.
Le pourvoi en cassation est dirigé contre la décision de la chambre d’appel néerlandophone de l'Institut professionnel des agents immobiliers du 11 décembre 2020.
Le demandeur (ST) a été sanctionné par le défendeur, l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), sur la base d'une condamnation antérieure pour abus de confiance au sens de l'article 491 du Code pénal.
ST a fait appel de sa radiation. Dans la décision attaquée, la chambre d'appel a considéré qu’elle n'était compétente, dans le cadre du contrôle de la radiation, que pour vérifier si celle-ci avait été prononcée par la juridiction compétente.
La Cour de cassation a rappelé les règles applicables.
Sur base de l'article 9, §1, 3° de la loi-cadre du 3 août 2007 relative aux professions intellectuelles prestataires de services, les chambres de l'IPI ont pour mission de
veiller à l’application du règlement de stage et des règles de la déontologie ; et
statuer en matière disciplinaire à l’égard des titulaires, des stagiaires et des personnes autorisées à exercer la profession à titre occasionnel.
Les chambres d’appel statuent sur les recours contre les décisions prises par les chambres exécutives (article 9, § 6 de la loi précitée) L'article 14, §1 de la loi organisant la profession d'agent immobilier prévoit que les agents immobiliers dont il est prouvé qu'ils ont manqué à leurs devoirs sont passibles d'une ou plusieurs des sanctions disciplinaires suivantes : avertissement, blâme, suspension et radiation. Selon l'article 14, §2 de cette loi, la radiation entraîne l'interdiction d'exercer la profession réglementée en Belgique et d’en porter le titre professionnel. Elle concerne toutes les activités énumérées à l'article 2, 4° à 7°. En vertu de l'article 17, alinéa 1er, toute condamnation pour abus de confiance au sens de l'article 491 du Code pénal entraîne la radiation d’office de l’agent immobilier par la Chambre. Il s'ensuit que la chambre qui procède à cette décision impose une mesure équivalente à une sanction disciplinaire. En vertu de l'article 6 de la CEDH, le juge disciplinaire doit pouvoir examiner si l'application de la sanction prévue par la loi est conciliable avec les exigences impératives des traités internationaux et du droit interne, y compris les principes généraux du droit. Le droit de contrôle doit permettre au juge d'examiner si la sanction disciplinaire n'est pas disproportionnée par rapport à l'infraction. Lorsque la chambre d'appel a estimé qu'elle ne disposait pas du pouvoir d’appréciation pour réexaminer le demandeur dans le cas d'une condamnation pénale pour abus de confiance, elle a violé l'article 6.1 de la CEDH. La décision a été annulée et l'affaire renvoyée à la chambre d’appel de l'IPI, autrement constituée.