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Base légale du fonds de réserve obligatoire:
On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
Article de rappel sur la différence du fonds de réserve et fonds de roulement en copopriété belgique
Article 1 Fonds de réserve obligatoire pour les copropriétés d’appartements
https://immospector.kluwer.be/newsview.aspx?contentdomains=IMMORES&id=kl2244253&lang=fr
Actualités - 20/07/2018
Auteur(s) : Ilse Vogelaere
Dorénavant, le patrimoine de l’association de copropriétaires doit obligatoirement être constitué d’au moins deux composantes : un fonds de roulement et un fonds de réserve. Ce dernier n’était pas exigé auparavant. Avec cette obligation, le législateur entend éviter que les copropriétaires ne puissent faire face à des dépenses importantes non périodiques.
Ce fonds de réserve doit être constitué au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes de l’immeuble. Avant cette échéance, le risque de devoir faire des dépenses considérables est mineur et cette réserve, moins indispensable. La contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent.
L’association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer de fonds de réserve.
Rappel : le fonds de roulement se compose de la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. Le fonds de réserve correspond à la somme des apports de fonds périodiques pour des dépenses non périodiques, comme les grandes rénovations ou réparations.
Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2019. Des mesures transitoires sont également prévues : l’obligation de constitution de fonds de réserve s’applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l’entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq.
Source: Loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges, MB 2 juillet 2018 (art. 165 et 179).
Voir également : Code civil (art. 577-5). article 3.86 par 5
Article 2
Un fonds de réserve bientôt obligatoire ?
Les copropriétaires doivent-ils, à partir du 1er janvier 2019, constituer un fonds de réserve dans tout immeuble à appartements ? Quelles sont les exceptions ? Quel doit être le montant de la contribution ? Pouvez-vous demander le remboursement de votre quote-part quand vous vendez l’appartement ? Quand un tel fonds est-il intéressant pour vous, en tant qu’investisseur, et quand est-ce moins le cas ?
Fonds de réserve. Un fonds de réserve est une sorte de bas de laine qui est constitué au sein d’un immeuble à appartements. Chaque copropriétaire y effectue des versements périodiques en proportion de sa quote-part des parties communes. L’argent versé pourra être utilisé ultérieurement pour effectuer des travaux de rénovation importants ou de grosses réparations dans les parties communes de l’immeuble (isolation du toit, installation d’un nouvel ascenseur, etc.).
Obligatoire ? La nouvelle loi sur la copropriété (L. 18.06.2018 portant des dispositions diverses, MB 02.07.2018) impose, à partir du 1er janvier 2019, l’obligation de constituer un fonds de réserve dans les immeubles à appartements dont la réception provisoire des parties communes a eu lieu il y a au moins cinq ans. L’assemblée générale (AG) peut toutefois décider à une majorité de 4/5 de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire (nouvel art. 577-5, §3 C. civ.) . Dans les immeubles plus récents, la constitution d’un fonds de réserve n’est pas obligatoire, mais l’AG peut quand même décider d’en constituer un à la majorité simple.
Montant. L’AG peut fixer chaque année le montant qui doit être versé dans le fonds de réserve. Elle peut à cet égard tenir compte de l’importance de la réserve déjà constituée et des travaux qui s’imposeront sans doute au cours des prochaines années. La loi indique uniquement un minimum, mais pas de maximum. La contribution annuelle ne peut ainsi pas être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. L’AG peut toutefois aussi décider à une majorité de 4/5 de déroger à ce minimum légal.
Compte distinct. Pour ce fonds de réserve, le syndic doit ouvrir un compte distinct au nom de l’association des copropriétaires. L’argent versé dans le fonds de réserve doit donc figurer sur un autre compte que celui utilisé pour le fonds de roulement. Pour chaque appel de fonds, le syndic doit préciser quelle part de la contribution à verser sera affectée au fonds de réserve. Si un ou plusieurs copropriétaires ne paient pas leur contribution au fonds de réserve, le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour en obtenir le recouvrement, sans devoir demander l’autorisation de l’AG des copropriétaires. Si les droits de propriété d’un lot sont partagés entre un nu-propriétaire et un usufruitier, tous deux sont solidairement tenus au paiement de la contribution.
Vente. Si vous vendez votre appartement, vous ne pouvez pas demander le remboursement de votre quote-part du fonds de réserve. L’argent figurant dans ce fonds appartient à l’appartement et non plus au propriétaire. Le bénéfice de la réserve que vous avez constituée reviendra donc finalement à l’acheteur. Ce dernier doit uniquement prendre en charge les versements futurs. Si vous voulez récupérer l’argent versé dans le fonds de réserve, vous devez donc en convenir avec l’acheteur. Cette modalité doit déjà être indiquée dans le compromis de vente. Lorsque c’est vous l’acheteur, le vendeur peut donc vous demander de l’indemniser pour «sa» quote-part du fonds de réserve. À vous de voir si vous voulez accéder à sa demande, c’est une question de négociation. Si rien n’est prévu à ce propos dans le compromis, vous pouvez considérer que le fonds de réserve est compris dans le prix.
Intéressant ? Ce fonds de réserve est surtout utile lorsque vous achetez un appartement comme investissement à long terme. S’il y a des frais importants à consentir pour un immeuble sans fonds de réserve, cela donnera souvent lieu à des problèmes. Chaque propriétaire doit en effet alors mettre de l’argent sur la table. Si certains ont des problèmes de liquidités, ils essaieront souvent de reporter les investissements nécessaires aux calendes grecques. Si l’assemblée générale décide quand même d’effectuer les travaux, les intéressés risquent de ne pas payer leur part. Avec un fonds de réserve, ces copropriétaires seront moins tentés de voter contre et les problèmes liés aux mauvais payeurs disparaitront aussi. Ce n’est pas non plus parce que vous avez aujourd’hui confiance dans vos copropriétaires qu’il n’y a pas lieu de constituer de fonds de réserve. Quid en effet si l’un d’eux vend son appartement dans quelques années et que vous vous retrouvez avec un interlocuteur moins solvable ou fiable ? En revanche, si vous achetez un appartement avec l’intention de le revendre dans quelques années, ce fonds de réserve sera moins utile pour vous. Ce sera assurément le cas si vous achetez un appartement neuf. Vous verserez alors de l’argent dans un fonds en vue d’investissements qui ne seront sans doute pas effectués pendant la période où vous êtes propriétaire.
À partir du 1er janvier 2019, un fonds de réserve sera obligatoire dans les immeubles à appartements dont la réception provisoire des parties communes a eu lieu au moins cinq ans auparavant. La contribution annuelle ne pourra pas être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. L’assemblée générale peut toutefois déroger à ces règles à une majorité de 4/5. Vous ne pouvez pas récupérer d’office votre quote-part du fonds de réserve lorsque vous vendez l’appartement, mais pouvez en convenir avec l’acheteur dans le compromis. Comme investisseur à long terme, vous avez intérêt à ce qu’il y ait un fonds de réserve, car le risque que certains copropriétaires reportent des investissements nécessaires sera alors moins élevé.