Proposition de loi modifiant le code civil en ce qui concerne la copropriété forcée d’immeubles (...) afin d’éliminer les obstacles à l’amélioration de la durabilité des appartements

Copropriété Belgique se réjouit de la proposition de loi modifiant le code civil en ce qui concerne la copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles afin d’éliminer les obstacles à l’amélioration de la durabilité des appartements, déposée le 25 mars 2023 par les députés MM. Kris Verduyckt et Ben Segers. Elle répond à un des objectifs principaux de notre action depuis 2018 est d'assurer la pérennité, la sécurité et la conservation de nos copropriétés et des logements de qualité pour de nombreux belges ( suite au constat de la vétusté de notre habitat, qui est un enjeu actuel et d'avenir). travaux copropriété durabilité appartements

Nous regrettons que cette proposition de loi ne soit pas adoptée même amendée pour créer un nouveau dynamisme sur les travaux et la conservation de nos copropriétés en 2025. L'accord du Gouvernement ne nous rassure pas entièrement à renforcer la prévision de budgets pluriannuels des travaux et garantir la sécurité incendie et technique de nos bâtiments dans une démarche d'évolution.

Cette proposition va peut être ressortir et nous croisons les doigts.

RÉSUMÉ

Améliorer la durabilité de notre patrimoine immobilier représente un défi important. Les immeubles à appartements, où vivent plus de 25 % des Belges, font face à un obstacle supplémentaire en la matière: les travaux d’efficience énergétique sont souvent réalisés tardivement, voire pas du tout, en raison de la complexité du processus décisionnel au sein de l’association des copropriétaires.

Cette proposition de loi prévoit une série de mesures visant à faciliter la prise de décisions souhaitables pour les immeubles à appartements:

— l’obligation d’établir un plan d’entretien pluriannuel pour les immeubles de dix ans ou plus comportant au moins trois unités d’habitation et la communication de ce plan aux candidats-acquéreurs d’un appartement;

— une modification des règles relatives au fonds de réserve, en vue de transformer celui-ci en un instrument à utiliser dans le cadre de l’entretien et de la rénovation énergétique;

— l’inscription dans la législation du droit pour les associations de copropriétaires de conclure un contrat de crédit;

— la clarification des possibilités dont disposent les associations de copropriétaires pour prendre des décisions à distance.

DÉVELOPPEMENTS

Mesdames, Messieurs,

Introduction

Plus de 25 % des Belges vivent dans un appartement et ce chiffre augmente chaque année. Étant donné que la taille du ménage moyen ne cesse de diminuer et que les pouvoirs publics misent pleinement sur la concentration de l’habitat et souhaitent étendre de moins en moins les surfaces bâties, les immeubles à appartements seront de plus en plus nombreux à l’avenir. Notre pays compte actuellement déjà plus de 1,4 million d’appartements et de studios répartis dans plus de 200.000 immeubles. En outre, un grand nombre de ces immeubles ont aujourd’hui plus de 35 ans, soit près de deux tiers selon les chiffres de la Région flamande. Dès lors, les immeubles à appartements font assurément partie intégrante du débat sur la durabilisation de notre patrimoine immobilier. Les chiffres de la Région flamande indiquent également qu’il reste beaucoup à faire pour atteindre cet objectif.

Fin 2019, le score énergétique moyen des appartements était de 290 kWh/ m²/an (label C) en Flandre. Seuls 1 % des maisons et 4 % des appartements ont obtenu le label A (score énergétique moyen de 100 kWh/m²/an ou mieux), visé à l’horizon 2050. En outre, la copropriété représente un obstacle supplémentaire pour les appartements par rapport aux habitations privées.

On parle de copropriété lorsque plusieurs habitations appartenant à des propriétaires différents sont réunies sous le même toit. Certaines parties des immeubles en copropriété, par exemple chaque appartement, appartiennent à un seul propriétaire, tandis que d’autres, par exemple le hall d’entrée, les escaliers, l’ascenseur et le toit, sont communes. Cette situation est réglementée dans la partie du Code civil concernant la “Copropriété forcée”. Selon ces dispositions légales, l’association des copropriétaires (ACP ci-après), composée de tous les propriétaires, est une personne morale qui dispose de plusieurs organes légaux: l’assemblée générale, le syndic, le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes. Les principales décisions relatives à la gestion de la copropriété sont prises par l’assemblée générale. Le syndic représente l’ACP à l’extérieur et ses missions sont fixées par la loi. Il assure notamment la gestion technique, administrative et financière de l’immeuble en copropriété. Le fonds de l’association est constitué par les avances et les paiements périodiques des propriétaires respectifs.

La complexité du processus décisionnel au sein de l’assemblée générale a notamment pour effet que trop peu de panneaux solaires sont installés sur les toits des immeubles à appartements et que ces derniers sont trop peu rénovés dans un souci de sobriété énergétique. À cela s’ajoute un second problème, à savoir que tous les propriétaires n’ont pas les moyens de financer ce type d’investissements, en plus des travaux d’entretien courants. En conséquence, les décisions sont reportées, si bien que les autres ménages qui voudraient diminuer leur consommation énergétique en rénovant leur logement sont également touchés.

Pour faire face à ces problèmes, nous souhaitons apporter quelques modifications à la législation. Nos propositions trouvent leur origine dans les auditions organisées dans le cadre de l’examen d’une proposition de résolution1 que nous avions rédigée. Dans cette proposition, adoptée par la Chambre le 9 juin 2022, quelques pistes avaient été amorcées, pistes que nous voulons traduire en législation effective dans la présente proposition.

Lors de ces auditions, les orateurs suivants se sont exprimés:

— Mme Dominique Krickovic, présidente, et M. Vincent Spruytte, vice-président de l’Union des Syndics asbl;

tion et rénovation eco-énergétiques, Ville d’Anvers;

— M. Wouter Vandorpe, avocat et chercheur auprès de l’“Instituut voor Milieu- en Énergierecht, KU Leuven”

— M. Jacob Van de Moortel, représentant de VMRE – Real Estate Services;

Ces auditions ont mis en avant toute une série de questions prioritaires. Outre les aspects techniques, le rôle du syndic et le processus décisionnel, la discussion s’est également intéressée au fonds de réserve et aux possibilités de financement de ces investissements. Nous allons maintenant détailler les propositions concrètes que nous formulons.

Plans d’entretien pluriannuels

L’entretien et la rénovation énergétique doivent bien évidemment être planifiés. C’est pourquoi nous souhaitons, dans un souci de transparence envers les propriétaires et les acheteurs potentiels, imposer l’établissement d’un plan d’entretien pluriannuel à toutes les ACP à partir de trois unités d’habitation dans les immeubles de dix ans ou plus.

Le plan d’entretien pluriannuel doit contenir un relevé de l’état énergétique et architectural de l’immeuble. Il doit également reprendre une description de tous les travaux d’entretien, ainsi que de tous les travaux nécessaires pour obtenir le certificat PEB ayant le meilleur score (certificat PEB = certificat de performance énergétique des bâtiments). Un troisième élément est le plan décennal contenant l’ensemble des investissements présentés sous la forme d’un calendrier étalé sur les dix années à venir et accompagnés d’une estimation des coûts. Enfin, le plan mentionne également les modèles de financement envisagés par l’ACP dans le cadre de certains travaux programmés, qu’il s’agisse d’entretien ou d’énergie ou des deux à la fois.

C’est le syndic qui inscrit la rédaction et le suivi de ce plan d’entretien pluriannuel à l’ordre du jour de l’assemblée générale et qui doit ensuite coordonner et déléguer les travaux convenus.

Ce document doit obligatoirement être annexé lors de la vente d’un lot, le but étant d’apporter aux acheteurs de la transparence quant au bien qu’ils achètent et quant aux investissements programmés. Il devrait en résulter un prix de vente plus juste, qui sera certainement influencé par la valeur énergétique. Les acheteurs, qui doivent obéir à des contraintes financières, pourront ainsi mieux évaluer les coûts et examiner notamment s’ils sont en mesure d’acquérir l’appartement et de financer les investissements programmés. De cette façon, les investissements ne seront plus reportés à cause de la situation financière de certains propriétaires de l’immeuble.

Le fonds de réserve

Les différents orateurs entendus au cours de l’audition précitée ont tous indiqué que la réglementation actuelle relative au fonds de réserve était totalement inadéquate. Nous souhaitons maintenir cette réglementation, mais uniquement en tant que limite inférieure, tout en modifiant la législation. Nous établissons en la matière un lien entre le fonds de réserve et le budget estimé du plan décennal et prévoyons en particulier que le fonds de réserve doit s’élever à au moins 5 % de l’ensemble des coûts estimés. De cette façon, nous augmentons le fonds de réserve et en faisons un véritable instrument susceptible de contribuer à la rénovation énergétique des ACP. Si aucun investissement n’est prévu, l’ancienne réglementation s’applique.

Nous ajoutons par ailleurs les travaux d’efficience énergétique à la liste des travaux auxquels le fonds de réserve peut être affecté.

La notion de “travaux d’efficience énergétique” vise du reste l’ensemble des travaux et rénovations nécessaires pour assurer une plus grande durabilité et une amélioration des performances énergétiques du ou des immeubles. On peut notamment citer à cet égard l’isolation, les panneaux solaires et les pompes à chaleur. Divers La présente proposition de loi introduit également deux nouvelles règles:

— premièrement, elle crée explicitement la possibilité pour une ACP de conclure un contrat de crédit en tant que personne morale. Cela se fait déjà dans la pratique, mais il est souhaitable que ce soit clairement inscrit dans la législation;

— deuxièmement, elle comporte plusieurs dispositions permettant la participation à distance à une assemblée générale afin de ne pas allonger inutilement le processus de prise de décision. Il s’agissait également d’une demande du secteur.

De cette façon, les ACP pourront se réunir et prendre des décisions de manière moderne. Les procédures en question devront être clairement définies et communiquées au sein de la structure de l’ACP.

COMMENTAIRE DES ARTICLES

Article 2 Cet article charge tout d’abord l’association des copropriétaires d’établir un plan d’entretien pluriannuel. Ce plan est facultatif pour les copropriétés qui comportent moins de trois lots à l’exclusion des caves, des garages et parkings et pour les copropriétés d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles dont la réception date de moins de 10 ans.

Deuxièmement, l’article 3.86, § 3, du Code civil est complété de façon à préciser que les dépenses relatives aux travaux d’efficience énergétique relèvent également des dépenses non périodiques couvertes par le fonds de réserve. Il est par ailleurs prévu que la constitution de ce fonds est obligatoire si un plan d’entretien pluriannuel doit être établi. Dans ce cas, non seulement la condition minimale figurant dans l’actuel article 3.86, § 3, alinéa 4, du Code civil doit être remplie, mais il faut également tenir compte des frais d’investissement prévus dans le calcul de la contribution annuelle minimale, le montant ne pouvant pas être inférieur à 5 % du coût total estimé dans le plan décennal.

Enfin, l’article 2 autorise l’ACP à conclure un contrat de crédit pour l’exécution de travaux prévus et nécessaires. En cas de transmission à titre particulier ou d’attribution d’un droit relatif à un appartement, si un contrat de prêt d’argent a été conclu, le propriétaire de l’appartement est libéré de sa responsabilité pour cette dette lors de la transmission ou de l’attribution et le nouveau propriétaire de l’appartement se substitue à lui.

Art. 3 Cet article précise le cadre des délibérations hybrides et des délibérations qui ont lieu entièrement à distance.

L’article 3.87, § 1er, du Code civil prévoit déjà formellement la possibilité de participer à distance aux délibérations de l’assemblée générale. Cette possibilité a été instaurée (de façon permanente) par la loi du 20 décembre 2020 portant des dispositions diverses temporaires et structurelles en matière de justice dans le cadre de la lutte contre la propagation du coronavirus COVID-19. Les travaux préparatoires de cette loi (DOC 55 1668/007) soulignent que toutes les techniques de télécommunication permettant une délibération collective, telles que les conférences vidéo, peuvent être utilisées. Ces ajouts n’affectent pas la possibilité pour l’association des copropriétaires de prendre des décisions par écrit en application de l’article 3.87, § 11, du Code civil (à l’unanimité).

Art. 4 Cet article abroge la dernière phrase de l’article 3.89, § 5, 16°, du Code civil et insère un 17°.

La dernière phrase du 16° avait été insérée par la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges. Elle exprimait déjà, tout comme l’obligation de consacrer chaque année une part déterminée des contributions au fonds de réserve, l’idée que l’ACP doit développer une perspective davantage axée sur le long terme. Le pouvoir d’appréciation était cependant confié au syndic: “il incombe au syndic d’inscrire la perspective à long terme à l’ordre du jour lorsqu’il l’estime nécessaire (“le cas échéant”)” (DOC 54 2919/001, p. 219). Par le biais de cet article, nous entendons ancrer cette perspective à long terme dans la loi. Par conséquent, il appartiendra désormais au syndic de vérifier uniquement si l’établissement d’un plan d’entretien pluriannuel est obligatoire, auquel cas il préparera la discussion et la concrétisation du plan et les inscrira à l’ordre du jour.

Art. 5 Cet article permet, le cas échéant, d’ajouter le plan d’entretien pluriannuel à la liste des documents qui, conformément à l’article 3.94, § 1er, du Code civil, doivent être mis à la disposition par le syndic dans la perspective de la vente d’un lot.

Art. 6 Nous optons pour un délai d’entrée en vigueur de deux ans afin de permettre aux associations de copropriétaires et aux syndics de se préparer aux nouvelles obligations. Étant donné que l’article 3 vise principalement à apporter une précision de nature à renforcer la sécurité juridique, nous proposons que cette disposition entre en vigueur le jour de la publication de la loi au Moniteur belge.

PROPOSITION DE LOI

Article 1er La présente proposition de loi règle une matière visée à l’article 74 de la Constitution.

Art. 2 Dans l’article 3.86 du Code civil, les modifications suivantes sont apportées: a) entre le § 2 et le § 3, il est inséré un § 2/1 rédigé comme suit: “§ 2/1. L’association des copropriétaires établit un plan d’entretien pluriannuel contenant les éléments suivants:

1° un relevé de l’état énergétique et architectural de l’immeuble ou des immeubles;

2° une description des travaux d’efficience énergétique nécessaires pour obtenir le certificat PEB ayant le meilleur score (PEB A) pour les parties communes suivant la réglementation applicable dans la région concernée;

3° un plan décennal contenant un relevé de tous les travaux d’entretien et d’efficience énergétique programmés; 4° les possibilités de financement de ces travaux d’entretien et de ces travaux d’efficience énergétique.

Le plan d’entretien pluriannuel ne peut pas dater de plus de trois ans, faute de quoi l’association des copropriétaires doit établir un nouveau plan d’entretien pluriannuel ou adapter le plan existant.

L’obligation d’établir un plan d’entretien pluriannuel n’est pas d’application lorsque la copropriété forcée comporte moins de trois lots à l’exclusion des caves, des garages et parkings ou lorsque la réception provisoire du premier immeuble ou de la première partie d’immeuble date de moins de 10 ans”;

b) dans le § 3, alinéa 3, les mots “les travaux d’efficience énergétique,” sont insérés entre les mots “telles que celles occasionnées par” et les mots “le renouvellement du système de chauffage”;

c) le § 3, alinéa 4, est complété par une phrase rédigée comme suit: “La constitution d’un fonds de réserve est toutefois obligatoire si un plan d’entretien pluriannuel doit être établi en application du § 2/1, auquel cas il faut tenir compte des frais d’investissement prévus dans le calcul de la contribution annuelle, le montant ne pouvant pas être inférieur à cinq pour cent du coût estimé dans le plan décennal.”;

d) dans le § 3, il est inséré entre l’alinéa 5 et l’alinéa 6, qui devient l’alinéa 7, un alinéa rédigé comme suit: “Une association des copropriétaires peut conclure un contrat de crédit pour l’exécution de travaux extraordinaires prévus et nécessaires. En cas de transmission à titre particulier ou d’attribution d’un droit relatif à un appartement, si un contrat de prêt d’argent a été conclu, le propriétaire de l’appartement est libéré de sa responsabilité pour cette dette lors de la transmission ou de l’attribution et le nouveau propriétaire de l’appartement se substitue à lui.”.

Art. 3

Dans l’article 3.87 du même Code, les modifications suivantes sont apportées:

1° le § 2 est complété par un alinéa rédigé comme suit: “Si l’assemblée générale se tient partiellement ou entièrement à distance, le syndic doit mettre à disposition un moyen de communication électronique permettant au moins aux membres d’exercer leur droit de vote concernant tous les points sur lesquels ils doivent se prononcer.”;

2° le § 3, alinéa 2, est complété par les mots “, et contient le cas échéant une description claire et précise des procédures relatives à la participation et au vote à distance.”;

3° le § 5 est complété par un alinéa rédigé comme suit: “En ce qui concerne le respect des conditions de quorum et de majorité, les membres qui participent à distance à l’assemblée générale sont réputés présents à l’endroit où se tient l’assemblée générale.”.

Art. 4 Dans l’article 3.89, § 5, du même Code, les modifications suivantes sont apportées: 1° dans le 16°, la dernière phrase est abrogée; 2° il est inséré un 17° rédigé comme suit: “17° le cas échéant, de préparer le plan d’entretien pluriannuel visé à l’article 3.86, § 2/1, et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale.”.

Art. 5 Dans l’article 3.94, § 1er, du même Code, il est inséré un 7° rédigé comme suit: “7° le cas échéant, le plan d’entretien pluriannuel visé à l’article 3.86, § 2/1.”

Art. 6 La présente loi entre en vigueur le premier jour du mois qui suit l’expiration d’un délai de deux ans prenant cours le jour suivant sa publication au Moniteur belge, à l’exception de l’article 3, qui entre en vigueur le jour de la publication de la présente loi au Moniteur belge. 23 juin 2023.