Conflit d'intérêt avocat syndic copropriété, le choix de l'avocat appartient à l'assemblée générale

Conflit d'intérêt des avocats dg syndics en Belgique. Quel est le contrôle réel des juges de paix, des barreaux, ordre des avocats l'IPi, et avec quelles sanctions en cas de conflit d'intérêt des avocats et syndics ? L'article ci-dessous du syndicat national des propriétaires et copropriétaires est réel et ouvre un débat sur les conflits d'intérêts entre les avocats et les syndics dans la gestion des copropriétés.

Article; Le choix de l’avocat revient aux copropriétés …et à elles seules !

Le CRI n°464 - Mai 2022 Par Patrick WILLEMS, Secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires - 06 mai 2022

Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) est assez interpellé par des dérives qu’il constate au niveau du choix des avocats chargés de défendre les copropriétés en justice ou encore les conseiller. Trop souvent, le syndic confie la mission au même cabinet d’avocat, sans mettre le choix dans les mains de la copropriété. Or, le choix de l’avocat revient aux copropriétés …et à elles seules ! Pour le SNPC ce choix doit être fait par les assemblées générales. Cette règle générale pourrait être contournée à la seule exception que, l’assemblée générale des copropriétaires n’ayant fait aucun choix, se présenterait une situation d’urgence empêchant la consultation de l’assemblée générale. Or, nous constatons que certains syndics font choix de manière systématique du même cabinet d’avocats pour défendre les copropriétés qu’ils gèrent. Cela pose évidemment pas mal de questions, la principale étant l’indépendance de cet avocat vis-à-vis dudit syndic qui lui amène un courant d’affaires certain. Au moindre conflit entre une copropriété et le syndic, dans les avis et conseils à donner à la copropriété, l’avocat pourrait être tenté de temporiser en faveur des intérêts du syndic et non de sa cliente la copropriété, par exemple lorsque cette dernière veut se séparer du syndic. Et effectivement, dans un dossier porté à notre connaissance récemment, une copropriété avait intérêt à assigner en intervention et garantie son ancien syndic. Il a fallu plusieurs semaines à l’avocat de la copropriété pour se déporter étant manifestement dans une situation de conflit d’intérêt. Difficile pour lui d’assigner le syndic qui lui procure de nombreux dossiers au travers des copropriétés qu’il gère... LA COPROPRIÉTÉ EN POCHE 5ème édition - Mise à jour octobre 2021 Quelles sont les règles à suivre pour convoquer une assemblée générale ? Comment mettre un point à l'ordre du jour ? Comme Commander Un cas vécu édifiant ! Tout aussi récemment, des copropriétaires ont appris, en vue de leur assemblée générale, que leur copropriété est devenue partie prenante dans un contentieux opposant le propriétaire du premier étage à son locataire. Ce dernier a disposé des bacs à fleurs à titre décoratif sur un toit plat situé en face de ses fenêtres. Outre le fait que ces bacs ne posent pas de problèmes aux autres copropriétaires (certains soulignent même l’aspect décoratif), le syndic a agi sans en référer à qui que ce soit au niveau de la résidence qui ne compte que 7 copropriétaires facilement joignables par email (notons au passage que deux sont avocats et leur avis aurait pu à tout le moins être sollicité). Sans qu’il y ait une urgence particulière, le syndic a fait choix d’un avocat et lui a demandé d’introduire une requête en intervention volontaire dans la procédure entre le copropriétaire et son locataire pour soutenir ledit copropriétaire ! Or, cet avocat est l’avocat habituel que le syndic « désigne » dans les copropriétés qu’il gère et dans le dossier dont question l’avocat aurait déjà écrit 40 courriers (!) et s’était fait provisionner de 800 euros. En outre, le syndic venait de décider d’un appel spécial de plusieurs milliers d’euros pour couvrir les frais de défense complémentaire de la copropriété. En regard de l’enjeu du litige, un montant exorbitant ! Lors de l’assemblée générale tenue fin mars, les copropriétaires ont pu mettre le frein à cette procédure et on peut regretter qu’ils ne soient pas aller plus loin en refusant de ratifier le choix de l’avocat et les frais engagés. Pour se justifier, le syndic a soutenu que le choix de l’avocat relevait de ses prérogatives ! C’est bien évidemment totalement faux ! Comme précisé plus haut, il eut fallu pour lui permettre d’agir de la sorte la combinaison de deux éléments : une situation d’urgence (totalement absente dans ce cas) et la non-désignation d’un conseil par la copropriété. Des zones d’ombres en matière de rémunérations Le plus surprenant encore, dans certains dossiers, c’est de voir l’avocat généralement désigné par le syndic pour les copropriétés qu’il gère, devenir l’avocat du syndic dans des contentieux personnels de ce dernier. Nous ne pouvons qu’espérer que le syndic le rémunère personnellement et que l’avocat n’agisse pas gratuitement, renvoyant l’ascenseur à son pourvoyeur d’affaires. Malheureusement, nous avons vu dans un dossier un avocat facturer ses prestations à la copropriété. Une erreur, paraît-il, rectifiée dès qu’elle fut dénoncée ! Mentionnons enfin l’imputation à une copropriété des frais d’avocats du syndic pour sa défense dans le cadre d’une procédure disciplinaire devant l’IPI. En conclusion, nous invitons les copropriétaires à la plus grande vigilance ! Mais au-delà du choix de l’avocat, les copropriétés doivent s’interroger sur les honoraires et frais demandés. Au travers de consultations que le SNPC donne, nous sommes quelques fois surpris des montants en question. Les avocats peuvent aussi être mis en concurrence, ne l’oubliez pas, mais en veillant aussi à leurs compétences en matière de copropriété. Il est temps de mettre le holà en la matière et les barreaux seraient bien inspirés de se pencher sur les problèmes que nous dénonçons. Il ne faudrait en effet pas que devant l’accumulation de ce type de dérives, le SNPC demande qu’il soit mis fin au monopole des avocats pour la défense en justice des copropriétés et des copropriétaires.'

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En droit de la copropriété en Belgique, la décision du choix de l’avocat, des conditions contractuelles et financières appartient de plein droit a l’organe souverain de la copropriété donc l’assemblée générale.

Le syndic doit mettre à l’ordre du jour la question du choix d’un conseil juridique de la copropriété autre que le recouvrement des créances - tout en respectant la transparence et les conflits d'intérêts avocats syndics.

Concernant les contentieux, la loi est claire ; ‘ Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires.’

Les conditions cumulatives d’une loi impérative doivent être respectées ;

- Demande urgente en ce qui concerne les parties communes, l’urgence n’est pas motivée car elle ne peut être motivée par un défaut de gestion

- concerner les parties communes

- La ratification par l’assemblée générale avant la clôture des débats

‘La loi du 2 juin 2010 a introduit un article 577-9 §1er alinéa 3 qui prévoit que le syndic est habilité à introduire une action en justice en cas d'urgence ou à titre conservatoire, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais 9[1]. Certains auteurs considèrent qu'il découle de cet article que puisqu'en cas de demandes urgentes ou conservatoires, l'initiative du syndic doit être ratifiée par l'assemblée des copropriétaires, il est logique qu'a fortiori elle doit l'être pour l'introduction de toutes demandes en justices 10[2].’[3]

‘Quant aux autres hypothèses pour lesquelles le syndic ne dispose pas d’un pouvoir d’initiative, la solution adaptée par le législateur confirme de manière implicite mais certaine la nécessite pour le syndic de disposer d’une décision de l’assemblée générale pour introduire une action en justice au nom de l’association des copropriétaires qu’il représente, comme le préconisaient une partie de la doctrine et de la jurisprudence, Par ailleurs, le législateur ne remet pas en question la faculté pour le syndic de faire ratifier pour l’assemblée générale, dont les pouvoirs décisionnels sont confortes, l’initiative qu’il aurait prise d’introduire une procédure. Sur la base de la théorie de l’organe, il est admis en doctrine que l’assemblée générale puisse ratifier avant la clôture des débats, l’initiative prise par le syndic d’agir en justice. Il existe encore certaines hésitations par rapport a cette solution de la jurisprudence en manière telle que la prudence reste de mise. ‘ Corinne Mostin, Le syndic de copropriété, Wolters Kluwer, 2020.

‘Si une décision urgente doit être prise. Outre l’obligation de convoquer l’assemblée annuelle ; le syndic doit convoquer l’assemblée également chaque fois qu’une décision urgente doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété (article 577-6 paragraphe 2 al 1er du code civil)’Martine Wahl, le droit de la copropriété, Wolters Kluwer, 2019 72.

Le syndic doit alors proposer différents avocats avec une mise en concurrence, et donc pas le sien, pour une désignation claire d’un avocat représentant la copropriete.

Les témoignages et les expériences vécues se multiplient. Que fait les barreux et l'ordre des avocats pour prévenir et sanctionner les conflits d'intérets de leurs avocats avec les syndics? Quelles actions et quels résultats? A cet égard, notre association a contacté le bâtonnier des avocats de Bruxelles pour savoir les actions mises en place pour prévenir les conflits d’intérets de ses avocats avec certains syndics.

De : Envoyé : samedi 25 décembre 2021 21:44 À : Batonnier <batonnier@barreaudebruxelles.be> Cc : contact@teamjustice.be <contact@teamjustice.be> Objet : Actions de l'ordre des avocats et bâtonnier dans la préventions des conflits d'intérêts de ses membres - déontologie et éthique des avocats avec l'indépendance de la justice

Bonjour,

Par le biais de cette présente, je me permets de vous rappeler le précédent courriel qui n'a toujours pas eu de réponse et dont on voudrait donner réponse à nos membres;

• Par quelles mesures et actions concrètes le bâtonnier prévient les conflits d'intérêts des avocats en Belgique? Avec quelles actions et quels résultats?

• Pensez-vous que les mesures légales actuelles évitent dans la réalité les conflits d'intérêts souvent dénoncées et dont le monde judiciaire et les avocats souffrent?

• est-ce que l'avocat d'un syndic judiciaire peut devenir l'avocat de la copropriété sans décision d'assemblée générale de l'ACP, sans pluralité de devis, sans aval de convention et clauses contractuelle?

• Par quels principes juridiques, un avocat peut-il devenir à la fois le conseil du syndic judiciaire et conseil de la copropriété sans conflit d'intérêts prévus au chapitre 5 au titre 5 du code de déontologie de l'avocat?

• par quel principe juridique, étant donné que un avocat, avocat du syndic judiciaire et en meme temps de la copropriete, s'est fait payer par la copropriété sans désignation régulière, sans mise en concurrence et sans décision d'assemblée generale, peut-il refuser de donner accès à ses factures et conventions établies avec la copropriété?

Je vous remercie de votre réponse et de votre aide,

Bien à vous,

X

Le bâtonnier, Me Maurice Krings, n’a pas répondu aux diverses questions posées. Il a juste répondu au point 5 le secret professionnel, donc un copropriétaire ne peut avoir les factures et les conventions de l’avocat de la copropriété et dont il lui est demandé de payer. La transparence n’est pas encore assurée dans la gestion de la copropriété et au niveau judiciaire.

Dans la pratique, les grands avocats de la copropriété sont déjà pris par les syndics, ce qui est une difficulté supplémentaire en tant que petit copropriétaire avec des abus de majorité ou des syndics.

Indéniablement, il serait déjà bien au minimum que les autorités appliquent les dispositions légales impératives sur le devoir de transparence, les commissions obscures et une bonne gestion des copropriétés…. Mais force est de constater que le système doit être renforcé pour + de transparence, pour les copropriétaires...

La transparence des jugements sera aussi un pas en plus dans la protection des droits des copropriétaires et à garantir une gestion plus régulière, efficace et compétente des copropriétés dans l’intérêt de tous.

[2] 8. Cass., 5 octobre 2000, Pas., I., p. 1484. [3] https://www.actualitesdroitbelge.be/droit-des-affaires/droit-des-affaires-abreges-juridiques/la-recuperation-des-arrieres-de-charges-de-copropriete/la-recuperation-des-arrieres-de-charges-de-copropriete

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Conflit d'intérêt avocat syndic copropriété, le choix de l'avocat appartient à l'assemblée générale

Fait réel Me Didier Persyn est avocat d'un syndic judiciaire Cemty et avocat de la copropriété en même temps.

Les factures n'ont jamais été produites au requérant en plus. Quid neutralité

La juge de paix de Wavre Nathalie Cooremans - Catherine Halluent saisies par ce casus ignore dans ses jugements le conflit d'intérêts, la mise en concurrence,... et que le choix de l'avocat revient à l'assemblée générale sauf pour le recouvrement de créances. Elles n'ont jamais vérifié les factures de l'avocat, les délibérations, les conventions, jamais dans les dossiers.... pourtant demandés deux fois, elles ne motivent pas la question sur les litiges portés... Les juges de paix jouent ils leur rôle réel de prévention et de répression des abus dans les copropriétés par les syndics et dans les conflits d'intérêts des avocats avec les syndics?

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