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En préambule, le syndic est responsable civilement et pénalement de sa gestion, comme le rappelle expressément le code civil. Dans cette perspective, l'IPI a une mission d'ordre public de réglementer le secteur des agents immobiliers et a une procédure disciplinaire contre ses agents si, bien entendu, il y a des manquements et des erreurs dans le bon exercice de leur fonction. Les tribunaux classiques peuvent sanctionner pour non respect de leurs obligations, mais l'IPI a un pouvoir de contrôle et de formation en outre d'une mission d'ordre public.
Que se passe-t-il si un agent immobilier vous cause un dommage ?
L’IPI a contracté une assurance collective qui couvre l’ensemble des membres de l’IPI, c’est-à-dire tous les agents immobiliers se trouvant dans le tableau des titulaires ou sur la liste des stagiaires. Cette police d’assurance couvre également sous certaines conditions les dommages qui sont la conséquence d’une fraude (telle l’insolvabilité de l’agent immobilier).
Par conséquent , si un de ces agents immobiliers vous cause un dommage, l’assurance collective de l’IPI pourrait vous indemniser pour autant que les conditions requises soient remplies.
Si vous estimez qu’un agent immobilier vous a causé un dommage, n’hésitez pas à consulter la page du site internet de l’IPI dédiée au thème de l’assurance où vous trouverez plus d’informations à ce sujet. (https://economie.fgov.be/fr/themes/entreprises/creer-une-entreprise/conditions-dacces-la/agents-immobiliers/recourir-un-agent-immobilier) NDLR; Copropriété Belgique vous affirme que ce nést que de la théorie, cela n'arrive jamais... Une forme d'illusion?
La situation et la méfiance des gens envers les syndics largement légitime est le produit de láction de l'ÍPI et de leur formation initilae qui ne répond pas aux enjeux actuels et qui ne protegent pas assez les locataires et les copropriétaires.
Vous avez le droit de défendre vos droits peu protégés en Belgique, mais essayer dávoir un esprit construtif afin de faire améliorer la bonne gestion de votre copropriété> ;-) Il appartient á l'IPI de mieux régenter sa profession qui est une épine dans son pied.
Copropriéte Belgique souhaiterait qu'en outre de la mission de conciliation judiciaire du juge de paix par le code judiciaire, le syndicat national des copropriétaires SNPC ait un role de médiation et de conciliation accrues pour défendre les droits des locataires et des copropriétaires.
A la question de savoir si un locataire peut porter plainte, rien ne semble lui opposer ;-) les locataires peuvent préserver leurs droits aussi
Porter plainte
Comment introduire une plainte ?
Il existe plusieurs façons de déposer une plainte. Nous expliquons ci-dessous les différentes voies possibles. Mais d'abord, vérifiez l’agréation !
Vérifiez l’agréation
Vérifiez toujours au préalable si la personne concernée dispose ou non d'une agréation IPI, puis choisissez le formulaire de plainte adéquat au bas de cette page. Si vous trouvez votre personne de contact via la "recherche d'un agent immobilier", cette personne est agréée par l'IPI.
(Le bouton ci-dessous s'ouvre dans une nouvelle fenêtre.)
Personne agréée IPI
En plus d'être soumis à la loi, comme tout autre citoyen, un agent immobilier agréé par l'IPI est également tenu de respecter les règles du code de déontologie.
En sa qualité de juridiction disciplinaire, la Chambre exécutive de l'IPI ne peut agir que contre les agents immobiliers agréés qui commettent des infractions au code de déontologie des agents immobiliers.
Tournez-vous vers les cours et tribunaux fédéraux "ordinaires" si votre agent immobilier a enfreint une règle autre qu'une règle de déontologie. Consultez www.tribunaux-rechtbanken.be pour plus d'informations.
Il est donc important de parcourir le code de déontologie avant d’introduire une plainte.
Personne non agréée IPI
Si la personne contre laquelle vous souhaitez introduire une plainte ne dispose pas d’agréation IPI, veuillez utiliser ce formulaire. Il s'agit en effet d'une personne qui exerce illégalement la profession d'agent immobilier. Nous appelons cela un faux agent immobilier.
Les personnes non agréées par l'IPI ne peuvent pas être tenues de se conformer au respect du code de déontologie, qui définit les exigences minimales pour l'exercice professionnel de la profession d'agent immobilier.
Fort heureusement, en cas de défaut d’agréation IPI, il n'est légalement pas autorisé d’exercer en tant qu'agent immobilier. Nous pouvons donc agir contre les agents immobiliers non agréés, soit en les incitant à se conformer à la réglementation, soit en engageant une procédure devant les tribunaux ordinaires. C'est notre département Dépistage qui en est chargé.
Avis juridique ?
Il est impossible de demander un avis juridique auprès d’un tribunal. Il en va de même à l'IPI. En tant qu'organe disciplinaire, la Chambre exécutive n'est pas compétente pour rendre des avis juridiques.
Nous vous recommandons de vous adresser à un avocat pour obtenir des conseils juridiques. Pour obtenir des conseils gratuits de première ligne, vous pouvez également contacter les services d'assistance de première ligne. Vous y entrerez en contact avec des avocats qui pourront vous éclairer sur la marche à suivre, vous donner des premiers conseils et vous aiguiller si nécessaire.
Vous trouverez de plus amples informations sur l'assistance juridique de première ligne sur le site www.avocats.be.
En tant qu'agent immobilier, vous pouvez soumettre toute question juridique plus spécifique à notre hotline juridique e
xterne, dont vous trouverez le numéro de téléphone dans votre compte IPI.
La procédure disciplinaire
Assurez-vous de lire ces quatre points avant de continuer
L’IPI ne remplace pas les tribunaux et ne peut traiter que les aspects disciplinaires d’une plainte.
Les sanctions que peut imposer l’IPI à un agent immobilier sont les suivantes : avertissement, blâme, suspension et radiation.
L'IPI n'est pas compétent pour accorder des dommages et intérêts ou imposer des amendes, par exemple.
En tant que plaignant, vous ne pouvez pas vous constituer partie civile dans une procédure disciplinaire.
Après une plainte: l’instruction et l’enquête
Voici un très bref résumé du déroulement de la procédure et de l’instruction faisant suite à l’introduction d’une plainte disciplinaire.
L’assesseur juridique examine la plainte et rassemble des informations complémentaires. Toute la procédure se déroule par écrit. Il est donc conseillé, dans votre correspondance avec l’Institut, de toujours mentionner les références du dossier. Ensuite, l’assesseur mène une instruction sur les éventuelles infractions au code de déontologie. L’instruction proprement dite est secrète. Dans le cadre de la gestion transparente des dossiers, les plaignants sont régulièrement informés de l’évolution de la plainte, par exemple de la désignation éventuelle d’un expert, du classement sans suite d’une plainte ou de la citation de l’agent immobilier à comparaître devant la Chambre exécutive (« tribunal disciplinaire »).
Il appartient à l’assesseur, qui n’est pas un agent immobilier mais un avocat désigné à cette fin par le ministre des Classes moyennes, de décider ce qu’il advient de la plainte. Il peut également prendre des mesures conservatoires s’il le juge nécessaire.
La séance au cours de laquelle le dossier est traité est publique, mais l’agent immobilier concerné peut demander un traitement à huis clos. À l’issue des débats, les membres de la Chambre exécutive délibèrent. La décision proprement dite est généralement prononcée lors d’une séance suivante, également publique. L’agent immobilier concerné ou l’assesseur juridique peuvent interjeter appel. Dans ce cas, le dossier est transmis à la Chambre d’appel.
La procédure disciplinaire est totalement distincte des "aspects civils" du dossier, qui sont traités par les tribunaux civils (juge de paix, tribunal de première instance, ...). La procédure disciplinaire est également totalement distincte du droit pénal (plainte auprès de la police ou du procureur du Roi).
Cela signifie que les agents immobiliers, qui commettent une faute tellement grave qui justifie qu'une procédure disciplinaire et une procédure civile ou pénale soient ouvertes, peuvent être jugés séparément et indépendamment l'un de l'autre.
Ce qui précède constitue un bref résumé. Une explication plus détaillée, adaptée à vous en tant que plaignant ou défendeur, vous est proposée sur l'une des deux pages d'information que vous pouvez lire en cliquant ci-dessous.
Décisions et sanctions possibles
La Chambre exécutive et la Chambre d’appel sont habilitées à prendre des décisions disciplinaires qui, outre l’acquittement, peuvent donner lieu à quatre sanctions :
un avertissement,
un blâme,
une suspension de 2 ans maximum,
une radiation.
Depuis le 1er septembre 2013, les Chambres de l’IPI peuvent également infliger des sanctions conditionnelles proportionnelles à l’infraction. Il est également intéressant de préciser qu’une formation obligatoire peut être imposée simultanément, dans le but de corriger le comportement de l’agent immobilier, du syndic ou du régisseur professionnel de manière sensée et éducative, lorsqu’il s’agit par exemple d’une infraction plus légère.
La loi-cadre relative aux professions intellectuelles prestataires de services et l'arrêté royal du 6 septembre 1993 sont à l'origine du pouvoir disciplinaire de l'IPI.
Les conséquences des sanctions disciplinaires
Les conséquences d’un avertissement et d’un blâme
Faire l’objet d’un blâme ou d’un avertissement n’a pas de répercussion sur les activités en cours de l’agent immobilier. Mais la Chambre exécutive sera moins compréhensive une prochaine fois si l’agent immobilier devait faire l’objet d’autres plaintes.
Par contre, l’agent immobilier ne pourra pas se présenter comme candidat aux élections de l’IPI (en principe durant les 5 années suivant la décision – voir ci-dessous effacement automatique des avertissements et des blâmes). Si la personne est déjà élue, elle est déchue de plein droit de son mandat en cours.
L’avertissement et le blâme sont les seules peines disciplinaires à être effacées automatiquement cinq après la décision prononcée. Si un agent immobilier a encouru une autre peine disciplinaire durant ces 5 années, les deux peines ne seront pas automatiquement effacées : il devra demander sa réhabilitation à la Chambre d’appel après un délai de 5 ans suivant la dernière sanction.
Les conséquences d’une suspension et d’une radiation
Un agent immobilier suspendu ne peut exercer durant la période de suspension. Il perd également la qualité de maître de stage (le fait de l’être et de pouvoir le devenir), sous réserve de réhabilitation. Par ailleurs, l’agent immobilier ne pourra pas se présenter comme candidat aux élections de l’IPI aussi longtemps qu’il n’a pas obtenu sa réhabilitation (voir ci-dessous). Si la personne est déjà élue, elle est déchue de plein droit de son mandat en cours.
Un agent immobilier radié ne peut plus jamais exercer la profession d’agent immobilier, sous réserve de réhabilitation. Il perd la qualité de maître de stage, son mandat (s’il est un élu de l’IPI) et la possibilité de se présenter aux élections de l’IPI. Une fois la période de 5 ans échue, l’agent immobilier ayant fait l’objet d’une suspension ou d’une radiation peut demander sa réhabilitation à la Chambre d’appel. La Chambre d’appel étudie au cas par cas s’il y a lieu de faire droit à la demande en réhabilitation.
Les conséquences d’une obligation de formation
Si une obligation de formation est imposée, l’agent immobilier doit alors fournir la preuve qu’il aura bel et bien suivi cette formation dans le délai imposé. S’il ne le fait pas, une nouvelle sanction pourrait être prononcée ou le sursis (ou la suspension du prononcé) éventuellement octroyé pourrait être révoqué et la Chambre pourrait infliger une sanction effective.
Juridiction : Chambre exécutive d’expression française Date : 29/11/2022
Type de décision : contradictoire Numéro de décision : DD1993
Agent immobilier intermédiaire – courtier – absence de compte de tiers - collaboration avec des tiers non agréés IPI – détention de parts sociales - présomption irréfragable d’être indépendant - publicités sans PEB - déficit de formation professionnelle
Texte :
(…)
« D(…)
1.
Entre le 10/07/2008, date de votre inscription au tableau des titulaires et le 02/02/2022, ne pas avoir disposé, jusqu’à ce jour, d’un compte de tiers alors que cette obligation est rappelée très régulièrement dans les publications de l’Institut (pièces 8.1., 8.2., 8.3. et 8.4.) ;
(articles 28, 29 et 67 de l’ancien Code de déontologie approuvé par l’A.R. du 27/09/2006, devenus les articles 29, 30 et 66 du nouveau Code de déontologie approuvé par A.R. du 29/06/2018, entré en vigueur le 30/12/2018, M.B. 31/10/2018, la directive déontologique relative au compte de tiers de l’agent immobilier et l’article 21/2 § 1er à §6 de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier) ;
2.
Entre le 09/09/2020 et le 21/12/2021, avoir collaboré avec un tiers non agréé IPI, Monsieur (…) , qui en détenant 20 parts sociales (annexe A07) était présumé de manière irréfragable être indépendant (articles 8 et 10 de la loi du 11/02/2013 organisant la profession d’agent immobilier et l’article 4 al. 3 de la loi-cadre de 2007) et ce alors qu’il posait des actes d’agent immobilier, comme l’ont constaté l’expert de la Chambre exécutive et le service Dépistage de l’Institut (voir jugement d’accord pièce 7 et ses annexes:
(…)
(D(…), pièce 1 et annexes) ; (articles 1, 3, 4, 22 et 23 du Code de déontologie) ;
3.
Entre au moins le début du mois de juillet 2021 et le 03/01/2022, avoir collaboré avec un tiers non agréé IPI, Madame (…), qui n’a été engagée sous contrat de travail que le 03/01/2022 mais qui procédait à des visites de biens, conseils, estimations et signature de contrats en juillet 2021, comme l’attestent :
- la plainte de Monsieur (…);
- votre réponse du 13/10/2021 (pièces 3 et 6 du dossier D(…) et pièce 1 du D(…)) ;
- et qui se fait rémunérer à la commission comme une indépendante (cfr. sa lettre de démission du 18/03/2022 - pièce 3 du D(…) et ses annexes) ;
- qui porte le titre d’agent immobilier sur ses cartes de visite, comme l’a relevé le service dépistage de l’Institut (pièce 7 et ses annexes) ;
(articles 1, 3, 4, 22 et 23 du Code de déontologie) ;
4.
Entre au moins le début du mois de novembre 2021 et le 03/01/2022, avoir collaboré avec un tiers non agréé IPI, Madame (…), qui n’a été engagée sous contrat de travail que le 03/01/2022 mais qui intervenait déjà dans la vente d’un appartement à (…) en novembre 2021 et dans la location d’un autre à (…) le 10/11/2021 (pièce 1 du D(…) et annexes A14.1, A14.2, A18.1 et A18.2) ;
(articles 1, 3, 4, 22 et 23 du Code de déontologie) ;
5.
Pour plusieurs biens sélectionnés par l’expert, avoir publié des annonces de mise en vente sans disposer de certificat PEB, comme relevé dans son rapport :
· « Annonces sans PEB alors que ce dernier est mentionné dans la fiche de présentation (annexes A12 et A12.1, A14 et A14.1)
· Pour le bien sous annexe A12, le contrat est signé le 23/10/2021 (annexe A12.2) et le PEB est établi le 26/01/2022 (annexe A12.3) soit après la visite du 12/01/2022 annonçant le contrôle.
· Pour le bien sous annexe A13, l’annonce mentionne un PEB unique C alors qu’il existe 2 autres PEB indiquant un PEB E et G (annexes A13 et A13.1).
· Pour le bien sous annexe A13, le contrat est signé le 28/09/2021 (annexe A13.2) et le PEB est établi le 02/11/2021 (annexe A13.3).
· Pour le bien en vitrine sous annexe A21, le contrat est daté du 25/09/2021(annexe A21.2) et le PEB est établi le 05/11/2021 (annexe A21.3).
(…)
(D(…), pièce 1 et ses annexes et pièce 3) ;
(article 1 du Code de déontologie et article 48 de l’arrêté du Gouvernement wallon portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments) ;
6.
Entre le 01/01/2019 et le 31/12/2020, n’avoir suivi que 2h de formation professionnelle agréée en 2019 et aucune heure de formation en 2020, alors que :
- l’agent immobilier inscrit au tableau des titulaires doit suivre, depuis le 30/12/2018, 10h de formation permanente par année calendrier et par colonne (article 37 du nouveau Code de déontologie, A.R. du 29/06/2018, M.B. du 31/10/2018) ;
- pour les années 2019-2020, vous étiez inscrit sur les deux colonnes du tableau des titulaires (pièce 9) ;
- vous avez été omis de la colonne des syndics le 19/11/2021 (pièce 9) ;
- le service communication rappelle régulièrement cette obligation ;
Avoir ainsi manqué à vos devoirs de loyauté, de confraternité, de loyauté, de formation, de prudence et d’information et avoir violé :
- les articles 1, 3, 4, 22, 23, 29, 30, 37 et 66 du Code de déontologie (approuvé par A.R. du 29/06/2018 entré en vigueur le 30/12/2018, M.B. 31/10/2018) ;
- directive déontologique relative au compte de tiers de l’agent immobilier ;
- l’article 21/2 § 1er à §6 de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier ;
- l’article 8 de la loi du 11/02/2013 organisant la profession d’agent immobilier ;
- article 48 de l’arrêté du Gouvernement wallon portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments. »
(…)
III. EXAMEN DES GRIEFS
Il résulte de l’examen de l’ensemble des pièces et éléments du dossier de la procédure, de l’instruction des faits réalisée à l’audience au cours de laquelle les griefs ont été partiellement reconnus et/ou non formellement contestés et des débats tenus à celle-ci, que les griefs reprochés à l’appelé sont établis tels que libellés par l’Assesseur juridique dans la convocation du 10/05/2022 ;
1. Il est d’abord reproché à l’appelé de ne pas avoir, du 10/07/2008, soit son inscription au tableau des titulaires, au 02/02/2022, date de la régularisation de la situation faisant suite au contrôle effectué par l’Expert désigné par l’Assesseur juridique pour procéder à des vérifications, disposer d’un compte de tiers malgré l’obligation d’abord déontologique et ensuite également légale à cet égard ;
Ce grief, non contesté, est établi comme il ressort notamment du rapport de l’Expert du 17 février 2022 (v. pièces 1 et son annexe A04 du D(…)) ;
2. Le grief 2 relatif à la collaboration, du 09/0/2020 au 21/12/2021, de l’appelé avec un tiers non agréé en la personne de (…) est reconnu, mais aussi établi à l’examen du même rapport de l’Expert et des pièces du dossier dont notamment la copie du livre des part sociales de société (v. pièce 7 du D(…)) et la décision du tribunal de l’entreprise du (…) 2022 entérinant l’accord des parties rendu ainsi contraignant aux termes duquel le sieur (…) s’est notamment engagé à ne pas exercer à titre d’indépendant la profession d’agent immobilier, ainsi qu’à assumer le direction effective de cette activité au sein de la SPRL (…)(v. pièces 7.1 et 7.2 du D(…)) ;
3. Les griefs 3 et 4 concernant la collaboration de l’appelé, d’une part, de juillet 2021 au 03/01/2022, avec un tiers indépendant non agréé en la personne de (…) et, de seconde part, de novembre 2021 au 03/01/2022 en la personne de (…), ne sont pas établis, les deux intéressées ayant exercé sous contrat de travail durant toute ces périodes comme il ressort de fiche DIMONA de la SPRL du 11/07/2022 transmise par le conseil de l’appelé par courrier du 19/09/2022 (v. pièce 6 de la farde de procédure commune) ;
L’appelé sera donc acquitté du chef de ces deux griefs ;
4. Le grief 5 concernant l’absence du certificat PEB dans plusieurs annonces et qui n’est pas contesté par l’appelé, est établi comme il ressort de l’examen des pièces visées sous ce grief ;
5. Le grief 6 se rapportant à un défaut de suivi de formations pour l’année 2019 et 2020 et qui n’est pas contesté, est établi comme il résulte des éléments et documents repris dans le dossier et notamment la fiche « formation » de l’intéressé qui n’a suivi que 2h de formation au lieu des 40h exigées ;
En se comportant comme visé aux griefs retenus, l’appelé a manqué à ses devoirs de probité, de transparence, de loyauté, de confraternité, de formation et d’information, tous inhérents à la profession d’agent immobilier et il a violé les articles 1, 3, 4, 22, 23, 29, 30, 37 et 66 du Code de déontologie (approuvé par A.R. du 29/06/2018 entré en vigueur le 30/12/2018, M.B. 31/10/2018), la directive déontologique relative au compte de tiers de l’agent immobilier, l’article 21/2 § 1er à §6 de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier, l’article 8 de la loi du 11/02/2013 organisant la profession d’agent immobilier et l’article 48 de l’arrêté du Gouvernement wallon portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments.
(…)
PAR CES MOTIFS,
La Chambre exécutive d’expression française ;
Statuant contradictoirement en première instance et après délibération ;
Déclare les poursuites disciplinaires recevables et partiellement fondées ;
Dit non établi à suffisance les griefs 3 et 4 visés sous D(…) et en acquitte l’appelé (…);
Pour le surplus, dit établis dans le chef de l’appelé (…), les griefs 1, 2, 5 et 6 à lui reprochés tels que libellés dans la convocation du 10/05/2022 et repris ci-dessus;
Prononce, d’une part, du chef des griefs 1, 2 et 5, à l'encontre de l’appelé (…), la sanction de la SUSPENSION D’UNE DUREE DE SIX MOIS ;
Dit toutefois qu’il sera sursis à l’exécution d’une partie de cette sanction, soit TROIS mois, et ce durant 5 ans à compter de la date de la présente décision ;
Dit que les TROIS MOIS de suspension restant à exécuter le seront du 16/01/2023 au 15/04/2023 inclus ;
En conséquence, dit pour droit qu’il lui sera interdit d’exercer toutes les activités relevant de la profession d’agent immobilier durant cette période ;
Impose, d’autre part, au même appelé, et ce du chef du grief 6, l’obligation de suivre pendant 48h00 endéans les 18 mois à dater du prononcé de la présente décision, une ou plusieurs formations en rapport avec la profession d’agent immobilier intermédiaire, et ce en sus et indépendamment de son obligation déontologique de formation permanente ;
(…)
Juridiction : Chambre exécutive d’expression française Date : 20/04/2022
Type de décision : contradictoire (sur opposition) Numéro de décision : DD1957
Agent immobilier –syndic – gestion des ACP non conforme à la déontologie – transferts du fonds de réserve vers le fonds de roulement – prélèvements sans accord de l’AG – commandes de travaux alors que l’ACP ne dispose pas des liquidités suffisantes – prêt aux ACP – mission sans contrat – inertie– non-transmission de tous les documents au syndic successeur - antécédents disciplinaires – absence de collaboration avec l’Institut
« D(…)
En votre qualité d’administrateur et de responsable déontologique de la SRL (...) (pièce PC2)
:
1.
Ne pas avoir géré les comptes de plusieurs ACP conformément au prescrit des articles 577-5,
§3 et 577-8, §4, 5° du code civil, dont notamment :
a) Avoir prélevé en date du 11/01/2021 sur le fonds de réserve de l’ACP (…), sans l’accord préalable de l’AG, un montant de 7000 € pour alimenter le compte courant fonds de roulement établissant que les dépenses courantes de l’ACP sont financées par le fonds de réserve (annexe A12.6 du rapport de l’expert) ;
b) Avoir prélevé en date du 05/07/2020 sur le fonds de réserve de l’ACP (…) un montant de 2.000 € pour alimenter le compte courant fonds de roulement (annexes A15.4 et 15.5 du rapport de l’expert) avec la circonstance aggravante que :
- ce montant a servi à honorer 5 factures en votre nom propre (et non celui de la SRL (...)), pour un montant total de 1.825,66 € (annexes A15.6 du rapport de l’expert),
- alors que vous déclarez que ce versement de 2.000 € a été effectué suivant décision de l’AG du 02/05/2019 (annexe A15.1 du rapport de l’expert) « pour des dépenses exceptionnelles visant des travaux ou entretiens nécessaires à la copropriété » que vous décrivez comme « (aménagement des jardins, appels de fonds pour paiement d’une indemnité compensatoire au constructeur de l’immeuble, etc) » et que dès lors ces fonds ne vous étaient pas destinés (annexe A11 du rapport de l’expert) ;
- que l’AG donne mandat spécial au Conseil de copropriété « pour la gestion de ce budget à sa discrétion, en accord avec le syndic » et que vous ne pouvez établir l’accord de celui-ci pour le paiement de vos factures dont question ci- dessus (annexe A15.1 du rapport de l’expert) ;
c) Avoir passé commande de travaux et services au nom de l’ACP (...) sans disposer de liquidités suffisantes (annexe A08 du rapport de l’expert), avec comme circonstance, qu’au lieu de réclamer les dits fonds auprès des copropriétaires, vous avez avancé des fonds à l’ACP et continué à facturer des interventions à votre nom propre alors qu’elle ne peut les assumer et avec pour conséquence qu’à
la fin de votre mission à la date du 04/02/2020, vous revendiquez un montant total de 17.504,71 € :
- 3.754,50 € à la SRL (...);
- 9.296,73 € pour factures diverses à (...) ;
- 4.453,48 € pour un prêt pour des travaux de portail avec motorisation (annexes A08 et A10 du rapport de l’expert).
d) Entre le 16/06/2020 et le 04/02/2021, avoir avancé des fonds à plusieurs reprises et à plusieurs ACP via votre compte de tiers (approvisionné par celui de la SRL (...).be) en vue du paiement de fournisseurs, laissant apparaitre que le fonctionnement reproché au grief sub 1. c) n’est pas isolé et s’apparente à votre manière coutumière de gérer les fonds des différentes ACP dont vous avez la charge (annexe A16 du rapport de l’expert) :
- Avance de 157,87 € en date du 04/02/2021 pour l’ACP (...)
- Avance de 90,50 € en date du 18/01/2021 pour l’ACP (…)
- Avance de 554,37 € en date du 06/11/2020 pour l’ACP (...)
- Avance de 200,00 € en date du 26/10/2020 pour l’ACP (...)
- Avance de 1.041,76 € en date du 18/06/2020 pour l’ACP (…)
- Avance de 1.581,01 € en date du 16/06/2020 pour l’ACP (…).
2.
En votre qualité de syndic de l’association des copropriétaires « (...) », pour la période allant du 19/09/2016 à ce jour, avoir omis d’exercer votre mandat avec diligence et notamment :
a) Ne pas avoir renouvelé votre contrat signé en date du 19/09/2016 (annexe A16 du rapport de l’expert) avec la circonstance aggravante que celui-ci ne mentionne pas de date de prise d’effet, alors qu’il a été renouvelé à l’AG du 01/09/2017 pour une période d’une année jusqu’à la tenue de la 1ère assemblée générale à intervenir, assemblée qui n’a pas eu lieu avant le 11/11/2020, à savoir après le délai légal maximum de 3 ans prévu à l’article 577-8, §1er, al.4 du Code civil ;
b) Ne pas avoir tenu d’assemblée générale ordinaire pour les années 2018 et 2019 alors que l’article 577-6 §2 du code civil stipule que : « Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d’ordre intérieur ou chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété ».
D(…) 3.
En votre qualité de syndic de l’association des copropriétaires « (...) », avoir omis d’exercer
votre mandat avec diligence et avoir fait preuve d’inertie et de manque de confraternité, notamment, alors que votre mission a pris fin le 04/02/2020 (D8684 - annexe A08.1 du rapport de l’expert), n’avoir transmis le dossier complet de l’ACP à votre successeur que le 14/07/2020 (D8277 - pièce 11), contrairement à l’article 577-8, §4, 9° du Code civil et ce malgré de nombreux rappels de sa part par mails et courriers des 14/02/2020, 24/02/2020, 30/03/2020, 21/04/2020, 02/06/2020, 15/06/2020, 070/72020, 10/07/2020 (D8277 - pièces
3.1, 3.7, 3.8, 3.9, 3.10, 3.12, 6 et 10) ;
Avec la circonstance aggravante, que par courrier du 17/02/2020, classant sans suite les D(…), l’assesseur juridique relevait pour des faits identiques (D(…) - pièce 4) :
« Le grief est établi et j’en fais le reproche au syndic. Je lui demande de veiller à l’avenir à respecter les délais légaux et à collaborer pleinement et efficacement avec ses successeurs.
Pour des raisons d’opportunités et dans l’espoir d’un amendement, je ne renverrai toutefois pas le syndic devant la chambre exécutive pour ce seul grief. »
4.
Être resté en défaut de collaborer avec l’Institut en ne réagissant pas aux mails et courriers qui vous ont été envoyés les 02/07/2020, 11/08/2020 (malgré un accusé de lecture) et 30/09/2020 afin d’obtenir vos observations quant à la plainte de Monsieur (...), syndic successeur (pièces 5, 12 et 13)
D(…) 5.
En votre qualité de syndic de l’association des copropriétaires « (...) », avoir omis d’exercer votre mandat avec diligence et avoir fait preuve d’inertie en ne répondant pas aux demandes des 04/10/2019 et 15/05/2020 d’un copropriétaire d’avoir accès aux pièces justificatives des dépenses et une copie du dernier PV de l’AG (D8684 pièce 3) ;
6.
Être resté en défaut de collaborer avec l’Institut en ne réagissant pas aux mails et courriers qui vous ont été envoyés les 10/07/2020, 10/08/2020 (malgré un accusé de lecture) et 30/09/2020 afin d’obtenir vos observations quant à la plainte de Madame (…) (pièces 4, 5 et 8) ;
D(…) 7.
Depuis fin décembre 2020, en votre qualité de syndic de l’association des copropriétaires
«ACP (…)», avoir omis d’exercer votre mandat avec diligence et avoir fait preuve d’inertie en ne répondant pas aux demandes de janvier 2021 et mars 2021 du commissaire aux comptes, Monsieur (…), d’avoir accès aux pièces justificatives des dépenses et pièces comptables 2019 et 2020 (D(…) pièces 3 et 6) ;
8.
Depuis janvier 2020, en votre qualité de syndic de l’association des copropriétaires «ACP (…)», avoir omis d’exercer votre mandat avec diligence et avoir fait preuve d’inertie en n’envoyant pas aux copropriétaires, notamment à Madame (…), les décomptes 2019-2020 avec les détails de chauffage de Techem pour les appartements G6 et J3, ainsi que les budgets, appels de fonds et rappels de paiement de l’immeuble, malgré les rappels envoyés par cette dame les 10, 17 et 19/03/2021 (D(…), pièce 3) ;
9.
Être resté en défaut de collaborer avec l’Institut en ne réagissant pas aux mails et courriers recommandés qui vous ont été envoyés les 15/04/2021, 14/06/2021, 28/06/2021, 30/08/2021 et 02/09/2021 afin d’obtenir vos observations quant à la plainte de Monsieur (…)
(D(…), pièces 5, 7 et 8 et D(…) pièces 5 et 6) ;
Avoir ainsi manqué à vos devoirs probité, de diligence, de confraternité et de respect des organes de l’Institut et avoir violé les articles 1, 70, 74, 76, 78 et 85 du Code de déontologie (approuvé par A.R. du 27/09/2006, remplacé par l’A.R. du 29/06/2018 entré en vigueur le 30/12/2018, M.B. 31/10/2018).
Avec les circonstances que :
- la Chambre d’Appel a prononcé à votre encontre la sanction de suspension de 12 mois dont 3 mois avec sursis pour une période de 5 ans (par sentence du (…)/2018 – pièce 3 du D(…)), et cela pour différents faits procédant également de la négligence et de l’inertie ;
- vous n’avez plus de maître de stage depuis le 19/11/2020 (D(…), pièces 11 et 12) ; »
(…)
III. EXAMEN DES GRIEFS
Il résulte de l’examen de l’ensemble des pièces et éléments du dossier de la procédure, de l’instruction des faits réalisée à l’audience au cours de laquelle les griefs ont été partiellement reconnus et/ou non formellement contestés (voir ci-dessous) et des débats tenus à celle-ci, que les griefs reprochés à l’appelé sont établis tels que libellés par l’Assesseur juridique dans la convocation du 03/12/2021 ;
D.(…)
Grief 1.a.
Le grief est établi et non contesté. Les explications de Monsieur (...) selon lesquelles aucun paiement vers un compte de tiers ne peut être effectué à partir d’un compte d’épargne -ce que tout le monde sait- n’enlève en rien sa gestion irrégulière du fonds de réserve.
Grief 1.b.
Le grief est établi aux mêmes motifs qu’au grief 1.a et non contesté.
Relativement aux circonstances aggravantes retenues par l’assesseur juridique, Monsieur (...) se prévaut pour s’en défendre, d’une décision de l’A.G. de l’ACP (…) de 2018 pour justifier le fait qu’il aurait été autorisé à effectuer certains travaux à titre personnel (interventions non déterminées dans le placement de compteurs électriques…alors que l’intéressé et/ou son ouvrier ne disposent d’aucune qualification, ni encore moins, d’agréation pour ce faire, avec toutes les conséquences qui en découlent en matière de responsabilité !) et non en qualité de syndic, pour compte de l’ACP et de lui facturer en nom propre les montants de 1.825,66 €.
Il est à noter qu’à l’expert mandaté par l’IPI, il avait invoqué une décision de l’AG du 2 mai 2019 (annexe A15.6 du rapport de l’expert)…où il est question d’aménagement de jardins ou encore de mandat discrétionnaire spécial de gestion au Conseil de copropriété pour gérer cette
somme et le paiement des factures de Monsieur (...) … « en accord avec le syndic », donc avec lui-même ! (annexe A15.1 du rapport de l’expert).
Il ressort de ce qui précède qu’il existe un conflit d’intérêt manifeste entre les activités de la société de Monsieur (...) et Monsieur (...) en personne (également mandaté en nom propre pour le nettoyage des tapis…sans qu’aucun autre devis n’ait été sollicités auprès d’entreprises spécialisées, tant pour le jardin que pour le nettoyage des tapis -à tout le moins, nulle mention n’en a été trouvée dans les plus de 450 pages d’annexes communiquées le 8 avril par Monsieur (...), annexes non numérotées ni inventoriées, à charge pour la Chambre exécutive de se débrouiller avec elles….).
Que même s’il semble ressortir des explications de Monsieur (...) et des P.V. des AG que l’ACP (…) ait été informée de ce conflit d’intérêt et n’ait rien trouver à en redire, il n’en demeure pas moins, d’une part, que des appels d’offres devaient être effectués préalablement, et, d’autre part, qu’un contrôle devait être exercé par Conseil de copropriété qui devait marquer son accord sur le paiement des factures litigieuses.
En l’espèce, Monsieur (...) n’apporte la preuve, ni des appels d’offres, ni des accords qui auraient dû lui être donnés.
En tout état de cause, Monsieur (...) a manqué à ses obligations de transparence et de rigueur dans la tenue du compte de l’ACP dont, en sa qualité de syndic, il est seul responsable.
Grief 1.c
Il demeure établi que Monsieur (...) a avancé des fonds à l’ACP (...) pour compenser les conséquences dommageables pour cette ACP d’avoir commandé des travaux sans disposer de liquidités suffisantes.
Cette façon de procéder est inacceptable et incompatible avec les obligations du syndic, à savoir son obligation d’information, de bonne gouvernance, et de respect de ses obligations légales.
Agissant de la sorte, le syndic travaille à perte, de manière non indépendante (violation de l’article 26) et se met en situation de conflit d’intérêt (violation, mutatis mutandis, de l’article 39).
Il pose également un acte déloyal à l’égard de ses confrères (violation de l’article 23) en captant irrégulièrement l’ACP qui est devenue sa débitrice.
De plus, même si aucune intention frauduleuse ne peut être retenue à charge de Monsieur (...), ses pratiques non orthodoxes et dangereuses l’ont conduit à se mettre lui-même dans une situation financière délicate, démontrant ainsi, si besoin en était encore, que pareilles pratiques ne peuvent être tolérées, ce même et y compris, dans l’intérêt du syndic lui-même.
Le grief tel que libellé est établi.
Grief 1.d
Le grief est établi pour identités de motifs à ceux développés au grief 1.c.
Grief 2.a
Le grief est établi nonobstant les contestations et explications fournies par Monsieur (...). Grief 2 b
Le grief est établi et par ailleurs non contesté. D(…)
Grief 3.
Le grief est établi, avec ses circonstances aggravantes, tel que libellé par l’Assesseur juridique.
Les pièces et explications produites par Monsieur (...) ne sont pas propres à justifier les retards de communication fautifs.
Grief 4.
Le grief est établi, avec ses circonstances aggravantes, tel que libellé par l’Assesseur juridique.
Les pièces et explications produites par Monsieur (...) ne sont pas propres à justifier les retards de communication fautifs.
D(…)
Griefs 5 et 6.
Les griefs, récurrents, sont établis tels que libellés par l’Assesseur juridique.
Les pièces et explications produites par Monsieur (...) ne sont pas propres à justifier son absence chronique de réponse à l’Institut et à ses représentants.
D(…)
Grief 7.
Le grief est établi.
Monsieur (...) a admis à l’audience ne s’être prémuni d’aucune confirmation écrite des échanges qu’il prétend avoir eus avec Monsieur (…).
Grief 8.
Le grief est établi à suffisance de droit, Monsieur (...) n’apportant nullement la preuve qu’il aurait satisfait aux demandes avec la diligence requise.
Grief 9.
Bis repetita avec les griefs 4 et 6. Le grief est établi.
En se comportant comme visé aux griefs retenus, l’appelé a manqué à ses devoirs de probité, de diligence, de confraternité et de déférence envers les organes de l’IPI, tous inhérents à la profession d’agent immobilier, et il a violé, à tout le moins, les articles 1, 70, 74, 76, 78 et 85 du Code de déontologie (approuvé par A.R. du 27/09/2006, remplacé par l’A.R. du 29/06/2018 entré en vigueur le 30/12/2018, M.B. 31/10/2018).
Les griefs retenus à son encontre se conjuguant avec ses antécédents disciplinaires reposant sur le constat de manquements graves semblables, démontrent à suffisance, non seulement l’incapacité de Monsieur (...) à exercer une activité compliquée comme l’est celle de syndic, avec la rigueur et les diligences requises, mais encore, son incapacité à prendre des mesures de remédiation pérennes qui lui auraient permis de ne plus commettre les mêmes fautes que celles pour lesquelles il avait précédemment été sanctionnés.
Ce faisant, Monsieur (...) met en danger les finances des copropriétés dont il est le syndic mais également ses propres finances, laissant ainsi craindre de nouveaux dérapages, voire même, des fautes plus graves encore.
(…)
PAR CES MOTIFS,
La Chambre exécutive d’expression française ;
Statuant contradictoirement en première instance et après délibération ; Déclare les poursuites disciplinaires recevables et fondées ;
En conséquence, dit établis dans le chef de l’appelé (...), les griefs à lui reprochés tels que libellés dans la convocation du 03/12/2021 et repris ci-dessus ;
Prononce, du chef de ceux-ci réunis, à l’encontre de l’appelé (...), la sanction de la RADIATION DES COLONNES DES INTERMEDIAIRES ET DES SYNDICS DU TABLEAU DES TITULAIRES DE LA PROFESSION D’AGENT IMMOBILIER ;
En conséquence, dit pour droit qu’il lui sera dorénavant interdit d’exercer toutes les activités relevant de la profession d’agent immobilier ;
Enfin, la Chambre exécutive invite l’appelé à respecter le prescrit de l’article 21, § 1er, de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier selon lequel : « Si une ou plusieurs mesures provisoires concernent un syndic ou en cas de décision disciplinaire prononçant une suspension de plus d'un mois sans sursis ou la radiation du tableau ou de la liste des stagiaires d'un syndic, le syndic concerné informe, par envoi recommandé, le président de la dernière assemblée générale de chaque association de copropriétaires gérée par lui dans les 15 jours de la décision coulée en force de chose jugée. L'envoi recommandé indique quelles mesures ont été prises et mentionne pendant quelle période le syndic ne peut
plus exercer les activités d'agent immobilier ou qu'il est radié du tableau ou de la liste des stagiaires.
Le syndic fournit dans les 15 jours de l'envoi recommandé visé à l'alinéa 1er la preuve de cet envoi à l'assesseur juridique, l'assesseur juridique général ou la Chambre compétente. Le non-respect par le syndic de l'obligation d'information du président de la dernière assemblée générale de chaque association de copropriétaires gérée par lui visée à l'alinéa 1er est assimilé au port illégal du titre et à l'exercice illégal de la profession tel que prévu à l'article 22.
Si l'activité de syndic est exercée dans le cadre d'une personne morale qui comprend d'autres agents immobiliers inscrits au tableau ou à la liste des stagiaires dans la colonne des agents immobiliers syndics ou qui comprend des titulaires des professions libérales qui peuvent exercer la profession en vertu de l'article 5, § 3, l'assesseur juridique ou l'assesseur juridique général qui a décidé la mesure provisoire ou la chambre exécutive qui a pris la décision disciplinaire peut dispenser le syndic de l'obligation d'information des associations de copropriétaires visée à l'alinéa 1er, pour autant que des mesures d'accompagnement soient proposées par ces agents immobiliers et/ou titulaires pour veiller à la fois à la protection des associations de copropriétaires gérées par le syndic concerné et à leur indemnisation éventuelle en raison des faits litigieux. »
(…)