Accès à la comptabilité et aux comptes d'une copropriété et consultation des documents (factures, comptes, pièce justificative, courrier,...) - citation judiciaire auprès du Juge de paix de Wavre

Consultation et accès aux documents, comptes, comptabilité de la copropriété - citation judiciaire

Copropriété Belgique vous propose un modèle de citation judiciaire en cas de refus du syndic à vous donner accès à la comptabilité, aux comptes, aux documents d'une copropriété. Le syndic doit donner consultation à tout document de la copropriété comme prévu par le code civil et par la déontologigue du syndic, ce dernier n'est qu'un mandataire et agit seulement au nom de l'ACP et donc des copropriétaires. Comme tout mandataire, le syndic doit faire preuve de transparence et émettre un rapport annuel de gestion sur le bon exercide de sa gestion au cours de son mandat tel que requis par la loi et par le contrat.

CITATION Article 700 du Code judiciaire et 577-8, § 4, 11° du Code civil Ayant pour conseil Maitre Emmanuel CARLIER, Art Fortune, 65; Contre : Cemty, inscrite a la Banque Carrefour des Entreprises sous le numero 084 JUSTICE DE PAIX DU PREMIER CANTON DE WAVRE MOTIFS : 1. Attendu que le requerant est proprietaire d'un appartement situe au sein d'un immeuble dit Residence Thomas » etabli en copropriete forcee, sis a 1330 RIXENSART, Avenue de Clermont-Tonnerre, 34/bte 2 ; Que la citee est quant a elle le Syndic d'immeuble appartenant a l'association des coproprietaires de la residence Thomas ; 2. Attendu que depuis le mois de janvier 2017, le requerant a sollicite a plusieurs reprises et par plusieurs voies (oralement, courriels, requetes, demandes d'assemblee generale extraordinaire, conciliation judiciaire du 20 juin 2016, etc...) du syndic de l'ACP THOMAS d'avoir acces aux documents d'assemblee generale et de comptabilite afin de verifier la regularite de la gestion legale et comptable de la copropriete ; Que dans ce cadre, le requerant s'etait propose de contribuer a la regularisation des nombreuses carences survenues dans la gestion de la copropriete - dues principalement a la meconnaissan.ce des syndics d'immeuble successifs - et ce afin de garantir la perennite de fonctionnement de la copropriete et l'interet de tous les coproprietaires ; Que les differents syndics de l'association de copropriete qui se sont succedes ont touj ours cependant refuse de donner acces à tous les documents et comptes demandes ;

3. Attendu qu'en date du 15 octobre 2018, le requerant a recu par pli recommande une convocation de la citee en vue d'assister a l'assemblee generale ordinaire des coproprietaires, fixee au 14 novembre 2018 ; Qu'a l'ordre du jour devant etre debattu lors de l'assemblee generale, etaient notamment inscrits en points 13.1.1 a 13.1.3., des reclamations formulees par le requerant a regard de L'ACP THOMAS, soit la regularisation des comptes de la copropriete depuis l'exercice comptable 2010, la proposition d'un plan de gestion de regularisation et d'entretien de la copropriete ainsi que l'obtention de precisions quant aux actes de regularisation emis par la SPRL HALTEF4en tant qu'ancien syndic d'immeuble quant aux comptes de gestion des annees 2010 a 2016 qui presentent des problemes quant a la realite de la situation compte de l'ACP THOMAS ; Que c'est dans ce cadre qu'au debut du mois de novembre 2017, le requerant a pris contact avec la citee - par l'intermediaire de Monsieur Christian T, gerant de la SPRL CTY - aux fins d'obtenir un rendez-vous pour consulter un certains nombres de documents lies aux points fixes a l'ordre du jour et ce, avant la tenue de l'assemblee generale ; Qu'en reponse a cette demande, he gerant de la citee a indique au requerant en date du 7 novembre 2018 : « Quoiqu'il en soit, la loi vous autorise effectivement a consulter les documents de gestion et je suis tout dispose a vous laisser acceder a tous les dossiers qui m'ont etc remis. 11 s'aqit cependant la d'une demande privative (le concluant souligne) de votre part et je vous prie des lors, prealablement a la fixation d'un rendez-vous, de bien vouloir verser sur le compte de la copropriete une provision de 232, 00€, couvrant l'estimation de deux heures de prestations d prevoir pour cette reunion e 4. Attendu que le requerant a etc contraint de reiterer sa demande a plusieurs reprises, sans que la citee ne lui donne satisfaction ; Qu'il a meme fini par payer le prix demander par la citee pour une heure de consultation - hors que rien ne l'y obligeait - dans he but de montrer sa reelle volonte d'avancer, sans succes ; Qu'en effet, cette derniere s'est categoriquement refusee a proposer au requerant des dates de rendez-vous pour prendre connaissance des documents lies a l'ordre du jour de la prochaine assemblee generale, aux motifs que : • Le requerant n'aurait pas specific quels documents it souhaitait consulter. Cette remarque est totalement irrelevante puisque le requerant ayant repete plusieurs reprises vouloir - comme la loi le lui autorise - consulter les documents lies aux points fixes a l'ordre du jour et que ces derniers etaient clairement definis dans la convocation envoyee par la citee aux coproprietaires en date du 15 octobre 2018, celle-ci s'avait pertinemment quels documents devaient etre mis a la disposition des coproprietaires pour consultation. En outre, le requerant a repete a plusieurs reprises, notamment dans ses courriels des 20 septembre 2018, ler novembre 2018 et 27 decembre 2018, la liste des documents précis dont it demandait la consultation au Syndic judiciaire, a savoir : Les proces-verbaux des Assemblees generales de 2010 a. 2018 ; Les dossiers des assemblees generales de 2019 a 2020 avec les procurations ; l'avis des commissaires aux comptes pour les exercices comptables courant de 2010 a 2018 ; Les comptes pour les exercices courant des annees 2010 a 2018 avec les pieces justificatives et extraits de compte du fonds de roulement ; Les comptes pour les exercices courant des annees 2010a 2018 avec les pieces justificatives et extraits de compte du fonds de reserve ; • La piece comptable justifiant le versement, en 2013, d'une somme de 300 € a. un membre de la famille de l'ancien Syndic d'immeuble ; • Les pieces comptables justifiant les paiements de 4 X 75 € par an entre les annees 2009 a 2018 a. Monsieur Thomas GOY, representant de l'ancien Syndic d'immeuble (LA) ; le paiement de l’avocat Me Lazar de la société HALTEF4 sur le compte de la copropriété sans convention, sans décision de désignation par la copropriété • La declaration des 3 degats des eaux signes par M. GUY a l'assurance et les decisions des assemblees generales respectives : o En octobre 2016 : le dossier d'assurance introduit par Madame OGLE et Monsieur DETRY au nom de la copropriete pour un incident cause par l'installation de la baignoire de Monsieur DETRY a l'appartement du requerant pendant 7 jours ; o Le 29 decembre 2016 : Un degat des eaux survenu suite a la vetuste des tuyaux ; o De mars a mai 2017 : Un Begat des eaux survenu par debordement de puits dans le garage du requerant ; 5. Attendu qu'à l’instar de la citation judiciaire de février 2020, malgré un recommandé du 27 juin et plusieurs courriels, a citee ne pretendant pas donner acces aux documents, l'assemblee generale du 22 juillet 2020 s'est deroulee sans que le requerant n'ait pu avoir acces aux documents necessaires lies aux points fixes a l'ordre du jour ; Que le requerant - par l'intermediaire de son conseil - a denonce cette situation a la citee par courriel du 2 decembre 2018, sollicitant une consultation effective de ces documents pour la prochaine assemblee generale de l'ACP THOMAS ; 6. Attendu qu'il ressort de ce qui precede que la citee - par l'intermediaire de son gerant - a fait preuve d'une particuliere mauvaise foi, d'un exces de zele caracterise et a adopter une attitude en totale contradiction avec le prescrit legal ; Qu'en effet, l'article 577-8, § 4, 11° du Code civil dispose que : « Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conferes par le reglement de copropriete, le syndic est chargé :de permettre aux coproprietaires d'avoir acces a tous les documents ou informations a caractere non prive relatifs a la copropriete, de toutes les manieres defines dans le reglement d'ordre interieur ou par l'assemblee generale »

Que dans ce cadre, la convocation envoyee par le Syndic d'immeuble en vue d'une assemblee generale, doit indiquer « les modalites de consultation des documents relatifs aux points inscrits a l'ordre du jour » (I. DURANT, « La copropriete forcee des immeubles ou groupes d'immeubles batis », Droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2017, p. 614) ; Que cette obligation de resultat qui repose sur les epaules du Syndic d'immeuble implique qu'entre l'envoi de la convocation et le jour de la reunion, ces documents doivent pouvoir etre consultes, etant entendu que le syndic est chargé « de permettre aux coproprietaires d'avoir acces a tous les documents ou informations a caractere non prive relatifs a la copropriete » (Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des coproprietes et d'accroitre la transparence de leur gestion, Amendements, Doc. pan., Sen., sess. 2009-2010, n° 4-1409/4, pp. 30 et 32.) ; Que les modalites de cette consultation doiventetre definies dans le reglement de copropriete ou par Passemblee generale (I. DURANT, « La copropriete forcee des immeubles ou groupes d'immeubles batis », Droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2017, p. 614) ; Que cette obligation legale a ete fixee par le legislateur dans la mesure ou ce dernier a souhaite consacrer un droit general d'acces aux documents de la copropriete dans le chef des coproprietaires (Proposition de loi modifiant certaines dispositions du Code civil relatives a la copropriete, Amendements, Doc. pan., Ch. repr., sess. 2008-2009, n° 52-1334/006, p. 5) ; Que cette generalisation de L’accès a 'Information, le cas echeant par des canaux informatises, repond au souci de transparence affiche par les auteurs de la proposition de loi (I. DURANT, « La copropriete forcee des immeubles ou groupes d'immeubles batis », Droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2017, p. 630) ; Que ce sont bien les syndics qui doivent permettre Faeces auxdites informations sans qu'ils ne puissent le refuser aux coproprietaires (I. DURANT, « La copropriete forcee des immeubles ou groupes d'immeubles batis », Droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2017, p. 630) ; Que cette obligation est d'autant plus forte que Particle 71 du Code de deontologie de 1'Institut Professionnel des agents Immobiliers precise que : « l'agent immobilier administrateur de biens doit veiller a ce que les personnes disposant d'un droit d'acces aux pieces justificatives des depenses qui leur sont reclamees relativement au bien dont it a la gestion, puissent exercer leur droit » ; 7. Attendu qu'en l'espece, la convocation a l'assemblee generale envoyee le 15 octobre 2018 par la citee precise que : « La consultation des eventuels documents et/ ou documentation relatifs aux points de l'ordre du jour sont consultables sur rendez-vous avec le syndic I) ; Que cependant, force est de constater qu'en Pespece : • Le requerant a sollicite en temps et en heure la consultation des documents en liens direct avec les differents points fixes a l'ordre du jour de l'assemblee generale de la copropriete. La citee n'a cependant jamais, aux termes de ses nombreux echanges d'e-mails avec le requerant, soit propose une date avec un creneau horaires serieux pour permettre a ce dernier de consulter les documents, soit donner une reponse claire sur les dates et creneaux horaires proposes directement par le requerant ; • La citee a conditionne acces aux documents lies aux points fixes a l'ordre du jour au paiement d'une provision de 232 C. Par cette demande, la citee a de facto empeche au requerant d'avoir un acces effectif aux documents en cause et ce, sur base d'une justification totalement erronee puisque, d'une part et contrairement a ce qu'a pu pretendre la citee, la demande de consultation des documents formulee par le requerant n'est pas une demande privative mais bien une demande auquel la loi lui donne droit. A cet egard, le fait que le requerant soit le seul coproprietaire a demander acces a ces documents ne permet pas de considerer cette demande comme privative, ni de le traiter de fawn differente en lui faisant payer une provision. D'autre part et comme rappele ci-avant, les modalites de consultations des documents doivent avoir ete arrete soit par le reglement de la copropriete soit par l'assemblee generale des coproprietaires. En outre, ces modalites doivent etre clairement indiquees dans la convocation pour l'assemblee generale. Or, en l'espece, aux termes de ladite convocation, mise a part une indication selon laquelle la consultations des documents se fait par prise de rendez-vous aupres du Syndic, it n'est indique nulle part que cette consultation sera payante, qu'elle fera l'objet d'une tarification au taux horaires (dont le taux n'est par ailleurs pas mentionne) et que la consultation effective des documents est conditionnee par le paiement d'une provision. C'est en vain que pour justifier de ses carences, la citee va ecrire au conseil du requerant en date du 6 decembre 2018 que sa demande est fondee sur le fait « qu'en Belgique, tout ce qui n'est pas interdit est autorise D. Outre le fait que ce raisonnement est particulierement simpliste et fallacieux, force est egalement de relever va 6.1'encontre du prescrit legal lui-meme. En effet, a compter du moment ou rien dans le reglement de l'ACP THOMAS ni dans une decision d'une assemblee generale anterieure n'a prevu que la consultation de ces documents se ferait contre remuneration, it n'y a pas lieu de greyer le droit d'acces effectif aux documents en cause au paiement d'une quelconque somme d'argent. 8. Attendu qu'ayant tergiverse sur base de motifs indus pour refuser acces aux documents sollicites par le requerant, l'assemblee generale du 14 novembre 2018 a due se tenir sans que les consultations souhaitees n'aient pu etre realisees ;

Que le syndic judiciaire comme ses predecesseurs n'a pas donne acces aux documents, n'a pas permis au requerant de consulter aux documens de l'assemblee geneale de novembre 2018 comme en atteste le courriel su syndic judiciaire apres interpellation au sein de l'assemblee generale et par courriel du conseil du requerant;

ecrétariat <d> To: Emmanuel CARLIER Date: Mon, 19 Nov 2018 09:39:06 +0100

Monsieur le Syndic,

Je me permets de revenir vers vous à la suite de l’assemblée générale qui s’est tenue le 14 novembre.

Avant toute chose, je reviens sur la possibilité pour tout copropriétaire de consulter les documents relatifs à la copropriété.

Je renvoie à l’article 577-8, paragraphe 4, 11° du Code civil qui dispose que le syndic doit permettre aux propriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé de la copropriété.

La manière d’avoir accès à ces documents est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par assemblée générale.

Le syndic doit également permettre de consulter les documents relatifs aux points qui sont inscrits à l’ordre de jour d’une assemblée générale suivant les modalités définies dans la convocation.

Il est constant qu’aucun copropriétaire n’a été en mesure de consulter ces documents.

Il ne m’apparaît pas non plus d’ailleurs qu’il soit prévu que la consultation de ces documents puisse être tarifée.

Je vous remercie dès lors de bien vouloir me confirmer que mon client pourra se rendre en vos bureaux afin d’être en mesure de consulter ces documents et comptes.

Au risque de me répéter, je n’aperçois pas sur quelle base cette consultation devrait être payante.

Je reste dans l’attente de vos nouvelles à cet effet.

Dans l’intervalle, je vous prie de croire, Monsieur le Syndic, en l’assurance de ma considération distinguée.

E

De : Cemty Christian Tylleman Envoyé : jeudi 6 décembre 2018 14:51 À : 'Em Objet : RE: Re : TR: ACP Thomas AG 14/11/2018

Monsieur l’avocat,

Votre message ne répond à aucun des points abordés dans mon mail du 23/11/2018, auquel il est pourtant sensé répondre.

Je réponds en rouge ci-dessous, dans le corps de votre texte.

Pour le surplus :

 Votre client, malgré ce qu’il prétend, ne m’a pas renvoyé la fiche individuelle convenablement complétée et signée.

 Le document annexé à son mail du 02/12/2018 est un avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier, qui ne prouve absolument pas sa qualité de propriétaire du lot concerné. EN effet Mr VO peut fort bien détenir plusieurs biens à Rixensart.

 En outre, sur la fiche individuelle incomplète et quasiment illisible (voir annexe) le domicile renseigné est différent et ne correspond pas à l’adresse de l’ avertissement extrait de rôle.

 A toute fin utile, je joins un nouveau formulaire.

Meilleures salutations,

Chr

Géomètre-Expert - GEO 04/0845

Gérant Cemty sprl

Siège soci

De : Eat.be] Envoyé : dimanche 2 décembre 2018 19:14 À : c.tymtymmo.be Objet : RE: Re : TR: ACP Thomas AG 14/11/2018

Monsieur le Syndic,

Je me permets de revenir vers vous à la suite de l’assemblée générale qui s’est tenue le 14 novembre.

Avant toute chose, je reviens sur la possibilité pour tout copropriétaire de consulter les documents relatifs à la copropriété.

Je renvoie à l’article 577-8, paragraphe 4, 11° du Code civil qui dispose que le syndic doit permettre aux propriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé de la copropriété. pas de problème !

La manière d’avoir accès à ces documents est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par assemblée générale.

Le syndic doit également permettre de consulter les documents relatifs aux points qui sont inscrits à l’ordre de jour d’une assemblée générale suivant les modalités définies dans la convocation. La convocation à l’AG précisait les modalités de consultation des éventuels documents.

Il est constant qu’aucun copropriétaire n’a été en mesure de consulter ces documents. FAUX ! Représentez-vous d’autres copropriétaires que monsieur que Mr V ?

Il ne m’apparaît pas non plus d’ailleurs qu’il ait été prévu que la consultation de ces documents puisse être tarifée.

Je vous remercie dès lors de bien vouloir me confirmer que mon client pourra se rendre en vos bureaux afin d’être en mesure de consulter ces documents et comptes.

Au risque de me répéter, je n’aperçois pas sur quelle base cette consultation devrait être payante.

 Lorsque j’ai été informé de ma mission, j’ai communiqué à tous les copropriétaires mon tarif en régie.

 Vous en avez été informé en premier par mon mail du 26/06/2018, auquel vous n’avez jamais réagi.

 En Belgique, le principe appliqué est, d’une part, que ce qui n’est pas interdit est autorisé et que, d’autre part, tout travail mérite salaire.

 Dans son message du 19/11/2018 Mr VO s’est dit prêt à payer une provisi7on d’une heure de prestation.

 A ce jour je n’ai rien reçu et je n’ai donc pas proposé de date de RDV .

Il n'y a bien évidemment aucun risque quelconque que mon client dissipe quelque document que ce soit. Il est bien conscient d'autre part qu'il ne pourrait être question qu'il prennent de votre temps par le biais d'interpellations intempestives.

Enfin, il sait sur quel document son attention devra être attirée.

Cette consultation de droit, tant attendue, ne pourra que contribuer à débloquer de nombreux points litigieux en suspens. OK, mais pratiquer la langue de bois ne l’aide en rien.

Je reste dans l’attente de vos nouvelles.

Dans l’intervalle, je vous prie de croire, Monsieur le Syndic, en l’assurance de ma considération distinguée.

Emmanuel CARLIER

Qu'en date du 17 janvier 2019 - et repondant a un courriel du conseil du requerant du 11 janvier 2019 - la citee a finalement indique qu'elle permettrait au requerant de consulter les documents en cause lors de la prochaine assemblee generale, et ce, une heure avant la reunion ;

Que cela est profondement de mauvaise foi et proprement irrealiste, tous les documents lies aux points fixes a l'ordre du jour ne pouvant raisonnablement etre consultes en une heure (sans savoir par ailleurs si d'autres coproprietaires ne vont pas vouloir egalement consulter lesdits documents) ; Que le requerant comme tout autre coproprietaire - a le droit de pouvoir consulter lesdits documents dans un delais raisonnable lui permettant de preparer adequatement l'assemblee generale concernee ; Que c'est en ce sens que s'est prononce le Juge de paix du canton de Woluwe-Saint- Pierre qui, dans un jugement prononce le 15 octobre 2012, a dit pour droit : « Conformement a l'article 577-8, § 4, I I", du Code civil, tout syndic (professionnel ou non) a l'obliqation de permettre a chaque coproprietaire d'avoir acces a tous les documents ou informations de la copropriete a caractere non-prive. Dans l'exercice de ce droit de controle, le coproprietaire doit agir de bonne foi, tout comme le syndic qui doit fixer raisonnablement les _fours durant lesquels le controle peut etre effectue et doit laisser le temps au coproprietaire pour realiser le controle » (J.P. Woluwe-Saint-Pierre, 15 octobre 2012, T. App., 2013/3, p. 27) ; Que la consultation des documents en cause est donc essentiel pour permettre au requerant, en sa qualite de coproprietaire, de verifier la regularite et la legalite des comptes de l'association et de certaines depenses imputees sans decisions valables de l'assemblee generale ; Qu'en l'occurrence, cette non consultation des dossiers ne procure pas la transparence de base a laquelle ont droit les membres de l'assemblee generale, et ne permet pas a ces derniers, dont le requerant, de voter les decisions inscrites a l'ordre du jour en connaissance de cause ; Que compte tenu de ce qui precede, it y a lieu de condamner la oft& a permettre au requerant de pouvoir consulter les documents en lien avec les points mis a l'ordre du jour de l'assemblee generale des coproprietaires de l'ACP THOMAS ; Que dans la mesure oisl la citee s'est dela refusee a plusieurs reprises de s'executer spontanement en pretextant des arguments aussi injustifies que fallacieux, et compte tenu de la mauvaise foi dont elle fait preuve a cet egard, it existe un risque serieux et grave de ce qu'elle n'execute pas l'obligation « de facere » a intervenir de maniere spontanee ; Qu'il y a des lors lieu de la condamner a s'executer sous peine d'une astreinte de 250 € par jour de retard a compter du lendemain du jour oil elle aurait du s'executer ; Qu'il y a egalement lieu de la condamner aux entiers depens de l'instance, liquidee la somme de 1.440,00 € ;

SI EST-IL ;

- S'entendre retenir la cause a l'audience d'introduction pour y etre plaideeconformement au prescrit de Particle 735 du Code judiciaire, celle-ci n'appelant que des debats succincts ;

- S'entendre ordonner a la citee de proposer trois dates au requerant (avec un creneaux horaires de minimum 2 heures consecutives) aux fins que ce dernier puisse prendre connaissance des documents de l'ACP THOMAS directement lies aux points fixes a l'ordre du jour de l'assemblee generale des coproprietaires ainsi qu'a la comptabilite de 1'ACP THOMAS et ce, dans les quinze jour a compter de la signification de la decision a intervenir sous peine d'une astreinte de 250 € par jour de retard ;

- donner acces aux documets suivants;

- S'entendre ordonner a la citee de respecter le rendez-vous sur lequel les parties se seront entendues pour la consultation desdits documents et ce sous peine d'une astreinte de 250 € par jour de retard ;

- S'entendre condamner la citee aux entiers depens de l'instance, en ce compris l'indemnite de procedure liquid& a la somme de 1.440,00 € ;

- S'entendre dire le jugement a intervenir executoire par provision comme de droit et ce nonobstant tout recours et sans caution ni cautionnement

Indemnite de procédure : 1.440,00 €Frais de citation