Charges de copropriété en Belgique 2022: 209 € de syndic, 232 € assurance... - revoyez vos contrats

L'observatoire des charges des copropriétés belges a réalisé l'étude suivante sur les charges de copropriété en Belgique: Prix 2021

Nous remettons un article écrit précédemment

Des dépenses et des économies sous contrôle du syndic - ses obligations, ses devoirs, responsabilité

Trop peu de syndics établissent des budgets prévisionnels, une comptabilité claire, un compte avec une perspective d'avenir et ne recherchent pas les solutions ou les réévaluations d'économie des dépenses. Demandez à votre syndic ses budgets, et pour toute dépense, un cahier des charges, une pluralité des devis et un dossier pour comparer les offres car les copropriétés sont soumises indirectement aux règles des marches publics. Exemple concret: même si le syndic n'a pas contacté 3 soumissionnaires et ne savait pas répondre sur le contenu des polices d'assurance (voir pièce en annexe), la reconsultation du courtier a fait baisser la facture de 300EUR sur un montant de 1600EUR.

Avec plus de professionnalisme et des vrais devis auprès de plusieurs soumissionnaires de la part du syndic, les économies auraient été plus grandes! Par ailleurs, le syndic n'a pu dire et donner les différences de polices, donc les clauses techniques et financières précises de couverture. Base légale et obligations du syndic au niveau de la comptabilité et des économies: § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : - 18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. [5 Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.]5]1 ==> il indique bien que le syndic doit prévoir toutes les dépenses courantes de maintenance pour fonds de roulement mais aussi celui du fonds de réserve reservé aux grands travaux pour plusieurs années. ==> une vision de gestion est demandée donc sur plusieurs années avec une démarche scientifique ==> pour un fonds de réserve, il est impératif d'avoir un audit technique par une personne compétente, prévoyant les travaux d'entretien ou d'investissement nécessaires sur plusieurs années.

- 13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré; ==> toute dépense doit ëtre prévue budgétairement ==> une pluralité de devis doit être effectuée (le jurisprudence établit 3 consultations minimum) - devis sont des offres => un cahier des charges est prévu préalablement adopté par l'assemblée générale fixant les critères et les conditions du marché

- 14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières; ==> pour tout contrat récurrent, un rapport d'évaluation doit ëtre fourni pour chaque contrat ==> le syndic doit évaluer tous les contrats, et remettre à concurrence, tous les contrats de la copropriété annuellement 5° [5 d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-5, § 3;]5 17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires; ==> le syndic est clairement responsable de la comptabilité et du respect des règles du droit civil, fiscal et pénal ==> vous avez un devoir de contrôle de sa gestion, de voir toutes les factures, offres et contrats ==> seules les dépenses légales peuvent ëtre imputées donc pourvues d'une base contractuelle décidée par les assemblées générales (sauf urgence pour une dépense qui demande ratification).

Nous vous recommandons de bien vérifier les factures, les décomptes et les dates de paiement des factures de vos syndics, c’est votre droit et de la bonne gestion.

Autre article Combien vous coûtent les charges de copropriété? J'INVESTIS DANS L'IMMOBILIER Mathilde Ridole 19 février 2020 07:21 Si vous vivez en appartement, vous payez sans doute chaque mois des charges de copropriété. De quoi se composent-elles? Quels sont les postes de dépenses les plus élevés et comment réduire la facture?

Un immeuble divisé en plusieurs lots appartenant à des personnes différentes, même s’il s’agit de deux appartements seulement, du moment qu’il existe des parties communes, est une copropriété. Et qui dit copropriété dit assemblée de copropriétaires, syndic de l’immeuble et inévitablement charges. Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC) a lancé début février un outil nommé Oscar qui permet de comparer les charges que vous payez à la moyenne générale en fonction de votre Région (Bruxelles, Wallonie ou Flandre), du type d’immeuble, du type de chauffage, du nombre de lots, de l’ancienneté, etc. "L’intérêt d’Oscar est de permettre aux copropriétaires de voir s’ils sont dans la moyenne et éventuellement de revoir une série de contrats pour faire des économies", explique le président du SNPC, Olivier Hamal. Comment se répartissent les dépenses au sein de ces charges? De quoi sont-elles composées? 1. Comment le montant est-il déterminé? De manière générale, les charges sont déterminées par rapport aux millièmes dont vous disposez au sein de la copropriété, c’est-à-dire votre quote-part dans les parties communes. Rien d’étonnant donc si le propriétaire d’un studio de 40 m² paie moins de charges que le propriétaire d’un appartement de 150 m². Si votre copropriété dispose d’un jardin ou d’un concierge, cela fera également grimper le montant des charges. Le montant moyen des charges de copropriété s’élève à 2.312 euros par an et par lot, soit environ 192 euros par mois, selon l’observatoire des charges de copropriétés belges sur la base des données du SNPC. 2. Les frais de nettoyage, poste le plus coûteux Le poste le plus coûteux est sans surprise celui des frais de nettoyage. Il s’élève, en moyenne, à 596 euros par an et par lot. C’est ensuite le chauffage et l’eau chaude qui coûtent le plus cher, avec 595 euros en moyenne. La plupart du temps, les charges de copropriété recouvrent également les assurances (233 euros/an/lot), les frais administratifs (avocat, expert…) pour 96 euros, l’entretien général (279 euros), l’entretien de l’ascenseur (155 euros), l’eau froide (68 euros) et l’électricité dans les communs (83 euros). Dans certaines copropriétés, il faut aussi ajouter des frais de concierge, de jardinage, etc., ce qui alourdit la facture. 3. Qu’est-ce que le syndic se met en poche? Pour gérer la copropriété, les copropriétaires doivent mandater un syndic. Les charges comprennent donc également le montant de ses honoraires, qui s’élève en moyenne à 209 euros par an et par lot. Il est possible dans certains cas de se passer d’un syndic professionnel, c’est alors l’un des copropriétaires qui fera office de syndic "bénévole". De quoi faire des économies conséquentes, mais "cette option est surtout envisageable pour les immeubles de moins de vingt lots, au-delà, cela devient compliqué, surtout pour les très grandes copropriétés d’une centaine d’appartements", précise le président du SNPC, qui rappelle également que le syndic professionnel est "plus compétent qu’un copropriétaire puisqu'il s’agit de son métier qu’il exerce tous les jours. Il est comme un chef d’orchestre qui s’occupe de la gestion, du volet juridique, de la comptabilité, etc." Le principal poste où l’on peut faire des économies est celui des dépenses d’énergie.Partager sur Twitter Olivier Hamal président du SNPC

Conseil de copropriété Belgique est vraiment de comparer les contrats, les évaluer qualitativement et financièrement, le bon choix d'un syndic dépendra en outre de compétences réelles de gestionnaire, de critères a fixer et personnaliser selon les besoins de votre copropriete; celui qui a le forfait de base le moins cher deviendra peut-être le pus cher au final et offrira peut être moins aux garanties, comme le contraire, ou peut être pas….Rencontrez vos candidats syndics, cela s’entend très vite entre un vrai syndic gestionnaire et responsable, que le minimum syndical se limitant a du travail décodage et de secrétariat. Exemple de critères faits pour une petite copropriete ( avec les contrats et rencontres possibles)

Exemple Pour une petite copropriété de 5 appartements avec beaucoup de soucis au niveau technique sécurité incendie, comptable, légal.... le + jeune s'est déplacé et a visé juste directement, et le 2eme moins cher en offrant un service sur le terrain avant d'avoir dit oui et avant avoir remis son offre circonstanciée.