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Annulation d'un point rajouté a l'ordre du jour de la convocation d'assemblée générale copropriété
- Syndic
- 20 févr. 2023
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Dernière mise à jour : 8 mars
Ici, vous retrouverez les conclusions de synthèse demandant l'annulatin de l'assemblée générale pour diverses irrégularités.
Vous aurez chaque fois le jugement de la Juge de paix de Wavre et la requete d'appel contestant le fondement de la décision prise
A. En ce qui concerne la convocation :
1. er moyen d'annulation d'assemblée générale ; non-respect des dispositions impératives des articles 577-6 paragraphe 3, et articles 577-9 §1er alinéa 3 et 577-14 puisque un point a été rajoute à l’ordre du jour sans majorité qualifiée et sans unanimité
'La loi est claire § 3. La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété [3 ...]3, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le [3 règlement d'ordre intérieur]3, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.'
La convocation doit indiquer l’ordredu jour avec le relevé des pointsqui seront soumisà discussion et au vote. L’ordre du jour doit être complet et précis.
L’assemblée générale ne peut se prononcer valablement que sur les points inscrits à l’ordre du jour.
La jurisprudence des juges de paix et de la Cour de cassation (RG n°017735) annulant la décision désignant un syndic bénévole alors que l’ordre du jour ne mentionnait que le renouvellement du syndic. sont constants a ce sujet: '"Lorsque l'ordre du jour ne décrit pas de manière pertinente sur quoi l'AG devra délibérer les absents sont induits en erreur par conséquent la décision ainsi prise doit être annulée….les copropriétaires convoquées sont mis dans l'impossibilité de prendre connaissance de ce point d'ordre du jour à l'avance et de recueillir un avis préalable et adéquat sur le sujet". Justice de Paix de Liège 29.04.1997
En l’espèce, des points été ajoutés lors de la tenue de l’assemblée générale alors qu’un sujet qui n’a pas été inscrit à l’ordre du jour ne peut pas être soumis au vote à moins que tous les copropriétaires acceptent cet ajout. Le procès-verbal ne mentionne pas cette mention non plus comme par hasard.
La désignation de Me Didier Persyn, en tant que conseil de la copropriété, et deja l'avocat du syndic judicaire en outre, visé au point 5 du procès-verbal de l’assemblée généraledu 22 juillet 2020, n’était pas visé par l’ordre du jour. Le fait qu'il soit avocat du syndic judicaire, dont une plus grande impartialité est la nature même de la mission, pose problème de conflit d'intérêts syndic avocat règlement en plus.
Le point a été ajouté à la suite de la remarque du concluant, lors de la consultation des dossiers le 17 juillet 2020 ou seul un dossier était prêt, que la copropriété n’avait jamais désigné de conseil juridique pour représenter dûment la copropriété lors des instances judiciaires. Le syndic ainsi que son conseil ne vérifient pas le bon suivi des procédures et de la loi, tout en sachat qu'aucun dossier n'etait préparé meme pour ce point alors et ni les factures de Me Persyn.
Une telle désignation avait pourtant fait l’objet d’une demande d’ajout à l’ordre du jour de l’assemblée généralede 2017 par le requérant, sans qu’il n’y soit réservé suite par la copropriete. La demande etait motivée a la regularisation de la copropriete technique, juridique et comptable, adoptée le 19 fevrier 2018 par tous les coproprietaires.
Aux termes de ses conclusions du 22 janvier 2021, la défenderesse confirme elle-même que la désignation de son conseil n’était pas mise à l’ordre du jour de la convocation à l’AG du 22 juillet 2020 et qu’elle a été ajoutée au cours de celle-ci.
Contrairement à ses affirmations, le syndic doit mettre à l’ordre du jour la question du choix d’un conseil juridique de la copropriété et il n’est pas question en l’espèce de l’obtention d’un aval concernant une procédure tendant à la récupération d’un arriéré de charges impayées mais des procedures de régularité d'assemblée générale, de gestion et ainsi qu'une procédure de conformité technique de conformité du batiment aux normes incendie et sécurité. Les affaires sont bien distinctes, et celle sur la régularisation technique de sécurité technique et incendie de la copropriété s'est basée sur un rapport de facto incomplet pourtant provenant d'un syndic judiciare géomètre expert désigné par le juge de de céans et dont Me Didier Persyn est l'avocat aussi - et dont les CP ne peuvent cautionner un rapport incomplet jouant sur la sécurité d'un bâtiment et de personnes.
Concernant les contentieux, la loi est claire ; ‘ Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires.’ Les conditions cumulatives d’une loi impérative ne sont pas respectées encore une fois ; - Demande urgente en ce qui concerne les parties communes, l’urgence n’est pas motivée car elle ne peut être motivée par un défaut de gestion depuis 2009 - Cela ne concerne pas les parties communes - La ratification par l’assemblée générale n’a pas été réalisée pour les 3 contentieux auprès de la copropriete dont deux en dehors de recouvrement de creances, une pour la réalisation de travaux après 4 dégâts des eaux et de mise en conformité aux normes techniquess et dont une pour l’annulation de l’assemblée générale du 22 juillet 2020
‘La loi du 2 juin 2010 a introduit un article 577-9 §1er alinéa 3 qui prévoit que le syndic est habilité à introduire une action en justice en cas d'urgence ou à titre conservatoire, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais 9[1]. Certains auteurs considèrent qu'il découle de cet article que puisqu'en cas de demandes urgentes ou conservatoires, l'initiative du syndic doit être ratifiée par l'assemblée des copropriétaires, il est logique qu'a fortiori elle doit l'être pour l'introduction de toutes demandes en justices [1] 8. Cass., 5 octobre 2000, Pas., I., p. 1484.
‘Quant aux autres hypothèses pour lesquelles le syndic ne dispose pas d’un pouvoir d’initiative, la solution adaptée par le législateur confirme de manière implicite mais certaine la nécessite pour le syndic de disposer d’une décision de l’assemblée générale pour introduire une action en justice au nom de l’association des copropriétaires qu’il représente, comme le préconisaient une partie de la doctrine et de la jurisprudence, Par ailleurs, le législateur ne remet pas en question la faculté pour le syndic de faire ratifier pour l’assemblée générale, dont les pouvoirs décisionnels sont confortes, l’initiative qu’il aurait prise d’introduire une procédure. Sur la base de la théorie de l’organe, il est admis en doctrine que l’assemblée générale puisse ratifier avant la clôture des débats, l’initiative prise par le syndic d’agir en justice. Il existe encore certaines hésitations par rapport a cette solution de la jurisprudence en manière telle que la prudence reste de mise. ‘ Corinne Mostin, Le syndic de copropriete, Wolters Kluwer, 2020
Quant a la notion d'urgence la situation est connue depuis 2016 et par la Justice de paix de Wavre depuis 2017, la loi dispose ;'‘Si une décision urgente doit être prise. Outre l’obligation de convoquer l’assemblée annuelle ; le syndic doit convoquer l’assemblée également chaque fois qu’une décision urgente doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriete (article 577-6 paragraphe 2 al 1er du code civil)’ Martine Wahl, le droit de la copropriete, Wolters Kluwer, 2019 72'‘
Le libellé de la résolution étant en plus imprécis, et ne permet pas de connaitre les conventions, les montants engagés et payés, la mise en concurrence, la procédure pour tous les copropriétaires et dont le requérant. Le grief est pleinement établi. La Cour de cassation s’est déjà pleinement engage en ce sens. Rien est annexe au procès-verbal non plus.
Pour rappel, le libelle est
Par précision au developpement de la juge de paix de Wavre, la copropriété a dû défendre trois affaires ;
- La recouvrement de charges avec la régularisation comptable, juridique et technique de l'acp Thomas initie par l''ACP puisque l'ACP n'avait pas de comptabilité répondant aux règles de comptabilité et fiscales même relatées par le SPF Finances
- D’un jugement RG 20A537 prononce par la justice de paix du premier canton de Wavre du 14 octobre 2021 relatif à l’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2020
- D’un jugement 20a270 prononce par la justice de paix du premier canton de Wavre le 25 novembre 2020 relatif à la régularisation technique et aux normes de sécurité et indemnisation de 4 degats des eaux par la copropriété a l’appartement du requérant et la mise aux normes techniques et de sécurite du bâtiment.
En parallele, dont la juge n'a jamais demandé les factures et les conventions pour attester de la materialité et de la regularité de creéances, selon même les listes d'inventaires et confirmé par le Président des Juges de paix du Brabant wallon Jean-Hwan TASSET., il y a une présomption, donc juste a preuve du contraire, que le syndic judiciaire aurait facture une facture de son avocat pour defendre sa société de syndic. Aucune preuve n'a été apportée que les 2 provisions avec des références differentes incombent à la copropriété. Encore dans ce contentieux, la justice comme le réquerant ne disposeraient toujours pas des factures contestées alors qu'il imcombe a Me Didier Persyn et à la copropriété de prouver la créance de manière incontestable. Celui qui conteste les décomptes légaux a demandé une conciliation judiciaire dont l'acp n'est pas venue, la copropriété n'a pas respecté la loi sur le recouvrement amiable incombant aux copropriétés en outre.
La motivation de la juge de paix de Wavre n'est pas complète et ne reflète pas matériellement la situation et les requêtes initiales demandées par le requérant qui sont juste d'appliquer les diverses dispositions prévues par la loi de la copropriété demandées depuis plus de 6 ans eu regard de la situation matérielle de la copropriété.
L'article 39 du code de déontologie des agents immobiliers prescrit; '
L’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts. A cet effet, il indiquera sans équivoque à un commettant potentiel s’il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité et est tenu d’informer le commettant de toute situation où l’éventuel cocontractant de ce dernier est une personne avec laquelle il a un lien moral, familial ou juridique.'
L'obligation n'a pas ete realisee de l'agent immobilier.
L’article 5.40 du Règlement de l'Ordre des barreaux francophones et germanophone du 20 mars 2017 insérant un chapitre 5 au titre 5 du code de déontologie de l'avocat prescrit;'
Article 5.40 L'avocat prévient et résout tout conflit d'intérêts, et d'une manière générale toute situation pouvant affecter son jugement professionnel, son indépendance ou sa loyauté en raison d'intérêts divergents de ceux de son client, notamment dans les cas visés aux articles 5.42 à 5.45.
En toutes circonstances, même dans les cas visés aux articles 5.42, 5.44 et 5.45, l'avocat ne peut intervenir pour un client si, en raison de ses relations avec un autre client ou ancien client : - le secret professionnel serait violé ou risquerait sérieusement de l'être; - l'avocat devrait faire usage d'informations propres à cet autre client ou ancien client, à moins qu'elles soient dans le domaine public ; - l'avocat peut raisonnablement penser que l'existence de ces relations affecte son indépendance de jugement ou sa loyauté envers l'un quelconque des clients concernés; - la loi l'interdit.
Article 5.41 L'avocat se dote de procédures internes, adaptées à la taille de son cabinet, propres à identifier, lorsqu'il entre en relation avec un nouveau client, l'existence éventuelle d'un conflit d'intérêts avec un client existant ou ancien.
L'avocat évalue le risque de conflit d'intérêts à tout moment.
Article 5.42 L'avocat ne peut être le conseil de plusieurs clients, s'il y a conflit entre les intérêts de ces clients ou un risque sérieux d'un tel conflit..'
Me Didier Persyn comme le syndic ne semblent pas avoir respecté les mesures de conflit d'intérêt avocat syndic, qui est démontré de facto.
En outre, cette meme assemblée géneréale devait en plus voter la décharge du syndic judiciaire, qui est le client de Me Didier Persyn.
Egalement, la pluralité des devis prescrite par l'article 577-7, 1 d permet aussi de garantir en plus de la légalité, une bonne gestion, une efficience des dépenses, une impartialité – dont ici on voit la collusion de Me Persyn avec la copropriete tout en étant conseil du syndic judiciaire en même temps. Le meme jugement ici devait se prononcer sur la décharge de son premier client et sur le rapport technique incomplet ne mettant pas en exergue la non conformité du batiment aux normes incendie et sécurité, quid?
Les jurisprudences sont constantes sur la mise en concurrence des contrats. A titre d’exemple, le juge de paix du Canton d’Ixelles a déclaré, par jugement du 16 novembre 2005 RG 02/a/1469, nulle une assemblée générale qui s’est tenue le 20 mars 2003 ^ ; Seul un devis a été retenu par le conseil de gérance alors que trois devis auraient de l’être soumis au vote, en suis de la proposition des époux L :
La non-application de ces dispositions impératives ne respecte pas la volonté du législateur sur la transparence voulue et la prévention des commissions occultes dont le client Cemty - Christian Tylleman a prélevé plus de 11000EUR sur une année d'exerice dont 5 fois plus qu'un syndic normal selon diverses propositions de contrat. Comme avancé par la partie requérante, et dont la juge de paix ne fait pas de distinction entre les différentes procédures qui sollicitent des actes prévus par la loi différente, si le point a été mis a l’ordre du jour, c’est que le syndic défaillant et son conseil se sont rendus compte de sa non application clairement.
Toute décision prise la copropriété sans réunion physique de la copropriété requiert l’unanimité article 577-7, § 4 du Code civil.
A contrario des prescrits des dispositions impératives des articles 577-6 paragraphe 3, et articles 577-9 §1er alinéa 3 et 577-14 du code civil, et des autres irrégularités constatées, le point n’étant pas à l’ordre du jour, n'avait pas de devis, de dossier, de delibération, de convention, des factures pour connaitre les montants des dépenses (et si le syndic judiciaire n’a pas fait payer son avocat sur le compte de la copropriété), de mise en concurrence obligatoire, de garanties aministratives et financieres, il y a lieu d’annuler le point 5 point sur le PV ne figurant pas dans la convocation.
'"Lorsque l'ordre du jour ne décrit pas de manière pertinente sur quoi l'AG devra délibérer les absents sont induits en erreur par conséquent la décision ainsi prise doit être annulée….les copropriétaires convoquées sont mis dans l'impossibilité de prendre connaissance de ce point d'ordre du jour à l'avance et de recueillir un avis préalable et adéquat sur le sujet". Justice de Paix de Liège 29.04.1997
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Voici les conclusions du requerant au premier degre
Le concluant constate les irrégularités suivantes : A. En ce qui concerne la convocation :1) La convocation doit indiquer l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion et au vote. L’ordre du jour doit être complet et précis. En l’espèce, des points été ajoutés lors de la tenue de l’assemblée générale alors qu’un sujet qui n’a pas été inscrit à l’ordre du jour ne peut pas être soumis au vote à moins que tous les copropriétaires acceptent cet ajout. La désignation de Me PERSYN en tant que conseil de la copropriété, visé au point 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, n’était pas visée par l’ordre du jour. Le point a été ajouté à la suite de la remarque du concluant, lors de la consultation des dossiers (dont aucun était prêt) le 17 juillet 2020, que la copropriété n’avait jamais désigné de conseil juridique pour représenter dûment la copropriété lors des instances judiciaires. Une telle désignation avait pourtant fait l’objet d’une demande d’ajout à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2017 par le réquérant et même en conciliation judiciaire, sans qu’il n’y soit réservé de suite.
Aux termes de ses conclusions du 22 janvier 2021, la défenderesse confirme elle-même que la désignation de son conseil n’était pas mise à l’ordre du jour de la convocation à l’AG du 22 juillet 2020 et qu’elle a été ajoutée au cours de celle-ci. Contrairement à ses affirmations, le syndic doit mettre à l’ordre du jour la question du choix d’un conseil juridique de la copropriété et il n’est pas question en l’espèce de l’obtention d’un aval concernant une procédure tendant à la récupération d’un arriéré de charges impayées. Compte tenu des majorités à atteindre concernant cette question, on voit mal comment le concluant aurait pu paralyser cette prise de décision alors qu’il doit participer au processus décisionnel de la copropriété.
Article du SNPEC sur le probleme des designations des avocats dans les coproprietes, mettant en avant le conflits d'interets connus entre les avocats et les syndics.
Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) est assez interpellé par des dérives qu’il constate au niveau du choix des avocats chargés de défendre les copropriétés en justice ou encore les conseiller. Trop souvent, le syndic confie la mission au même cabinet d’avocat, sans mettre le choix dans les mains de la copropriété. Or, le choix de l’avocat revient aux copropriétés …et à elles seules !
Pour le SNPC ce choix doit être fait par les assemblées générales. Cette règle générale pourrait être contournée à la seule exception que, l’assemblée générale des copropriétaires n’ayant fait aucun choix, se présenterait une situation d’urgence empêchant la consultation de l’assemblée générale. Or, nous constatons que certains syndics font choix de manière systématique du même cabinet d’avocats pour défendre les copropriétés qu’ils gèrent. Cela pose évidemment pas mal de questions, la principale étant l’indépendance de cet avocat vis-à-vis dudit syndic qui lui amène un courant d’affaires certain. Au moindre conflit entre une copropriété et le syndic, dans les avis et conseils à donner à la copropriété, l’avocat pourrait être tenté de temporiser en faveur des intérêts du syndic et non de sa cliente la copropriété, par exemple lorsque cette dernière veut se séparer du syndic. Et effectivement, dans un dossier porté à notre connaissance récemment, une copropriété avait intérêt à assigner en intervention et garantie son ancien syndic. Il a fallu plusieurs semaines à l’avocat de la copropriété pour se déporter étant manifestement dans une situation de conflit d’intérêt. Difficile pour lui d’assigner le syndic qui lui procure de nombreux dossiers au travers des copropriétés qu’il gère...
LA COPROPRIÉTÉ EN POCHE 5ème édition - Mise à jour octobre 2021 Quelles sont les règles à suivre pour convoquer une assemblée générale ? Comment mettre un point à l'ordre du jour ? Comme Commander
Un cas vécu édifiant ! Tout aussi récemment, des copropriétaires ont appris, en vue de leur assemblée générale, que leur copropriété est devenue partie prenante dans un contentieux opposant le propriétaire du premier étage à son locataire. Ce dernier a disposé des bacs à fleurs à titre décoratif sur un toit plat situé en face de ses fenêtres. Outre le fait que ces bacs ne posent pas de problèmes aux autres copropriétaires (certains soulignent même l’aspect décoratif), le syndic a agi sans en référer à qui que ce soit au niveau de la résidence qui ne compte que 7 copropriétaires facilement joignables par email (notons au passage que deux sont avocats et leur avis aurait pu à tout le moins être sollicité). Sans qu’il y ait une urgence particulière, le syndic a fait choix d’un avocat et lui a demandé d’introduire une requête en intervention volontaire dans la procédure entre le copropriétaire et son locataire pour soutenir ledit copropriétaire ! Or, cet avocat est l’avocat habituel que le syndic « désigne » dans les copropriétés qu’il gère et dans le dossier dont question l’avocat aurait déjà écrit 40 courriers (!) et s’était fait provisionner de 800 euros. En outre, le syndic venait de décider d’un appel spécial de plusieurs milliers d’euros pour couvrir les frais de défense complémentaire de la copropriété. En regard de l’enjeu du litige, un montant exorbitant !
Lors de l’assemblée générale tenue fin mars, les copropriétaires ont pu mettre le frein à cette procédure et on peut regretter qu’ils ne soient pas aller plus loin en refusant de ratifier le choix de l’avocat et les frais engagés. Pour se justifier, le syndic a soutenu que le choix de l’avocat relevait de ses prérogatives ! C’est bien évidemment totalement faux ! Comme précisé plus haut, il eut fallu pour lui permettre d’agir de la sorte la combinaison de deux éléments : une situation d’urgence (totalement absente dans ce cas) et la non-désignation d’un conseil par la copropriété. Des zones d’ombres en matière de rémunérations Le plus surprenant encore, dans certains dossiers, c’est de voir l’avocat généralement désigné par le syndic pour les copropriétés qu’il gère, devenir l’avocat du syndic dans des contentieux personnels de ce dernier. Nous ne pouvons qu’espérer que le syndic le rémunère personnellement et que l’avocat n’agisse pas gratuitement, renvoyant l’ascenseur à son pourvoyeur d’affaires. Malheureusement, nous avons vu dans un dossier un avocat facturer ses prestations à la copropriété. Une erreur, paraît-il, rectifiée dès qu’elle fut dénoncée ! Mentionnons enfin l’imputation à une copropriété des frais d’avocats du syndic pour sa défense dans le cadre d’une procédure disciplinaire devant l’IPI. En conclusion, nous invitons les copropriétaires à la plus grande vigilance ! Mais au-delà du choix de l’avocat, les copropriétés doivent s’interroger sur les honoraires et frais demandés. Au travers de consultations que le SNPC donne, nous sommes quelques fois surpris des montants en question. Les avocats peuvent aussi être mis en concurrence, ne l’oubliez pas, mais en veillant aussi à leurs compétences en matière de copropriété. Il est temps de mettre le holà en la matière et les barreaux seraient bien inspirés de se pencher sur les problèmes que nous dénonçons. Il ne faudrait en effet pas que devant l’accumulation de ce type de dérives, le SNPC demande qu’il soit mis fin au monopole des avocats pour la défense en justice des copropriétés et des copropriétaires.