Entretien, travaux & sécurité # Rapport de prévention incendie de la zone de secours : exemple Pour copropriétaires · syndics · conseil de copropriété · Lecture : 12 min · Mis à jour le 14/11/2026 L’essentiel en 30 secondes - Un rapport de prévention incendie est établi par un agent formé de la zone de secours, contresigné par le commandant de zone, à la demande du bourgmestre ou d’une copropriété. - Il objective les manquements par écrit : c’est le document qui transforme une discussion d’assemblée en constat opposable. - Le cas ci-dessous est réel et nommé : la Résidence Thomas ACP, avenue Clermont Tonnerre 34 à 1330 Rixensart, rapport de la zone de secours du Brabant wallon du 23 novembre 2023 — avis défavorable à l’occupation. - Trois manquements ont suffi : absence de compartimentage, absence de baie de ventilation en haut de la cage d’escalier, et cinq compteurs gaz dans la cage d’escalier. - Un tel rapport ne coûte rien à demander et donne un indice immédiat de l’état réel d’un immeuble. Le bon réflexe, avant l’avocat : faites venir la zone de secours Un doute sur la sécurité incendie de base de votre immeuble ? Ne commencez pas par consulter un avocat. Demandez une visite de contrôle de la zone de secours : comptez souvent de l’ordre d’une centaine d’euros selon les zones et les tarifs communaux — vérifiez le tarif de la vôtre — contre plusieurs centaines d’euros de l’heure pour une consultation juridique. Et surtout, le résultat n’est pas le même. Un avocat vous dira ce que dit la loi ; la zone de secours vous dira ce qu’il en est de votre immeuble, point par point, dans un rapport écrit, signé par le commandant de zone et adressé au bourgmestre. C’est ce document-là qui fait bouger une assemblée générale, pas un avis juridique dans un tiroir. Et s’il faut ensuite aller devant le juge de paix, c’est aussi lui qui constituera la pièce maîtresse du dossier. Des semaines gagnées, un budget divisé, et un constat opposable plutôt qu’une opinion. Comment demander une visite de contrôle → Pourquoi publier ce rapportLes copropriétaires entendent souvent que leur immeuble est « aux normes parce qu’il est ancien ». Un rapport de prévention dit, noir sur blanc, ce qu’il en est. Celui-ci est reproduit avec le nom et l’adresse de la copropriété, parce qu’un cas nommé vaut mieux qu’un cas théorique : il montre à quoi ressemble, concrètement, un immeuble de cinq logements jugé non conforme — et combien peu de choses séparent « ça a toujours tenu comme ça » d’un avis défavorable. Seuls les noms des personnes — agents de la zone de secours et destinataires privés — ont été retirés : ils n’ajoutent rien à la compréhension du dossier. ## Qu’est-ce qu’un rapport de prévention incendie ? C’est l’aboutissement d’une mission de contrôle de la zone de secours. Son objet : préciser si le bâtiment est conforme aux prescriptions de sécurité incendie. Pour l’établir, l’agent peut exiger du propriétaire toutes les pièces utiles — plans, certificats de conformité, attestations de contrôle périodique. Le rapport est rédigé par un membre de la zone ayant suivi la formation en prévention de l’incendie et contresigné par le commandant de zone ou son délégué. Il n’est pas une sanction. C’est un constat technique motivé, article de règlement par article de règlement, qui se termine par un avis favorable, favorable sous conditions ou défavorable. Mais ce constat change tout : devant une assemblée générale, un rapport écrit de la zone de secours ne se discute pas comme l’avis d’un copropriétaire inquiet. Le cadre juridique est détaillé dans notre guide : qui peut accéder au bâtiment, qui rédige le rapport, et ce que le bourgmestre peut dresser ensuite. ## Le bâtiment examiné Résidence Thomas ACP, avenue Clermont Tonnerre 34 à 1330 Rixensart (Brabant wallon) : une copropriété de cinq logements, structure en béton et maçonnerie de terre cuite. Rapport établi par la zone de secours du Brabant wallon à la demande de la bourgmestre de Rixensart du 26 octobre 2023, elle-même saisie d’une demande de visite de contrôle formulée par la copropriété ; visite et rapport rédigé le 23 novembre 2023, transmis à la bourgmestre le 28 novembre 2023. Niveaux : - Rez-de-jardin : cage d’escalier, dégagement desservant cinq box de garage, local débarras commun. - Rez-de-chaussée : hall d’entrée en façade, cage d’escalier, deux logements. - Premier étage : cage d’escalier et deux logements. - Deuxième étage (partiellement sous combles) : un logement « penthouse ». - Troisième étage (sous combles) : combles, non visités. Rien d’exceptionnel : c’est le profil de milliers d’immeubles belges. ## Ce que les pompiers ont constaté Le rapport décrit d’abord la prévention existante. Cette partie mérite d’être lue comme une grille de lecture pour votre propre immeuble. Ce qui était présent - Des extincteurs en nombre suffisant (neuf). - En principe, un détecteur autonome de fumées dans chaque logement. - Une bouche d’incendie au pied du bâtiment. - Une cage d’escalier et des marches en béton. - Cinq compteurs gaz placés dans la cage d’escalier au rez-de-jardin. - Une gaine technique communiquant avec la cage d’escalier. Ce qui était absent - Aucun compartimentage observé. C’est la phrase la plus lourde du rapport. - Aucune installation d’éclairage de sécurité dans les parties communes. - Aucune installation d’alarme incendie. - Aucune installation généralisée de détection automatique d’incendie. - Aucun exutoire de fumées au sommet de la cage d’escalier. - Pas d’ascenseur, pas de chaufferie commune (chaudière gaz individuelle par logement), pas de faux-plafonds, pas de personnel employé. Évacuation : l’immeuble ne dispose que d’une seule issue. La façade avant est accessible aux engins aériens de secours, sauf pour le logement du deuxième étage — absence de velux en façade avant —, et les logements ne sont pas traversants. Le rapport précise que le contrôle porte uniquement sur les parties visibles du bâtiment, et que les prescriptions peuvent être complétées sur la base d’éléments non portés à la connaissance de la zone. Autrement dit : un rapport favorable n’est pas un certificat de perfection. ## Les prescriptions à respecter Suivent vingt-quatre prescriptions, chacune fondée sur un article précis du règlement général de police communal relatif à la protection contre l’incendie, de l’arrêté du Gouvernement wallon sur les détecteurs ou du Code wallon du Logement. Voici les plus instructives pour une copropriété. ### Compartimentage - Chaque niveau du bâtiment constitue un compartiment distinct ; chaque logement et chaque box de garage, un sous-compartiment distinct. Les parois séparant ces compartiments doivent présenter EI 60 (anciennement Rf 1h). - Les parois intérieures délimitant les logements : EI 30. La porte d’entrée de chaque logement et de chaque box doit présenter EI₁ 30, de même que les portillons d’accès à la gaine technique. - Les vitres du rez-de-jardin donnant dans la cage d’escalier doivent être remplacées par un élément EI 60. - Les traversées de parois résistantes au feu doivent être traitées — à vérifier dans la gaine technique. ### Portes résistantes au feu - Les portes doivent être sollicitées à la fermeture. Elles ne peuvent être maintenues ouvertes que par un dispositif assurant leur fermeture en cas d’incendie. Les doubles portes doivent avoir un sélecteur de fermeture. - Hormis les portes d’entrée privatives, chaque face doit porter un panonceau « PORTE COUPE-FEU — Ne pas bloquer en position ouverte », cadre d’au moins 20 cm, lettres d’au moins 14 mm, lettrage contrasté. - Qualité et pose sont contrôlées : label BENOR-ATG ou certificat de conformité d’un organisme agréé, et placement par un poseur certifié ISIB ou contrôle par un organisme accrédité avant mise en service. ### Structure et cage d’escalier - Éléments structuraux : R 60 ; les éléments de la toiture R 30, ou séparation du reste du bâtiment par un élément EI 30. Une attestation d’ingénieur en stabilité est à transmettre à la réception. - Parois de la cage d’escalier : EI 60 ; portes y donnant : EI₁ 30. Le rapport relève que ce n’est le cas ni des portes de logements, ni des portillons de gaine, ni des portes de box. - Au rez-de-chaussée, un dispositif (porte, portillon, portail, grille) doit empêcher les occupants désorientés de continuer à descendre vers le sous-sol pendant une évacuation. C’est un détail que presque personne n’anticipe, et qui sauve des vies dans la fumée. - Une baie de ventilation conforme à la norme NBN S21-208/3 doit être créée en partie haute de la cage d’escalier : commande manuelle au niveau d’évacuation, entre 1,40 m et 2 m du sol, à moins de 2 m de la porte d’accès, signalée par pictogramme, ouverture complète en moins de 60 secondes. ### Chemins d’évacuation et signalisation - Toutes les portes sur le parcours d’évacuation doivent s’ouvrir facilement et immédiatement. La porte d’entrée de l’immeuble doit être équipée d’une serrure de type antipanique, ou au minimum d’un cylindre à bouton. - Le numéro d’ordre de chaque niveau doit être apposé de façon apparente sur les paliers. - Les parties communes doivent recevoir une signalisation d’évacuation conforme (pictogrammes d’au moins 20 cm), et les moyens de lutte contre l’incendie doivent être signalés. - Le numéro de police du bâtiment doit être lisible depuis la rue, en couleur contrastée, pour que les secours trouvent l’immeuble. ### Installations techniques, alarme et détection - Électricité : conformité au RGIE, contrôle par un organisme agréé, rapport tenu à disposition de la zone de secours. Attestation à transmettre. - Éclairage de sécurité : obligatoire dans toutes les parties communes, conforme aux normes NBN EN 50172, NBN EN 1838 et EN 60598-2-22, entrée en action automatique et immédiate. - Alarme incendie : l’immeuble doit être équipé d’une installation à bouton-poussoir actionnant une sirène audible en tout point, indépendante de toute alarme anti-intrusion, fonctionnant au moins une heure en cas de coupure de courant. Au minimum un bouton-poussoir au rez-de-chaussée. - Détection : chaque logement doit comporter au moins un détecteur par niveau avec pièce d’habitation, et au moins deux détecteurs par niveau de plus de 80 m². Détecteurs certifiés BOSEC, de type optique, garantis au moins cinq ans. La zone recommande un détecteur dans chaque pièce du chemin d’évacuation privatif. - Annonce : chaque logement doit disposer d’un appareil permettant d’appeler le 112 même en cas de coupure de courant. - Consignes : un règlement d’ordre intérieur de sécurité doit être établi et affiché, ainsi que les consignes type « en cas d’incendie » dans le hall d’entrée. ## Les conclusions : avis défavorable « La zone de secours remet un avis DÉFAVORABLE à l’occupation des logements » … tant que des mesures destinées à porter remède aux manquements soulevés n’auront pas été prises. La motivation tient en trois points : - Le compartimentage (deux prescriptions). - L’absence de baie de ventilation au sommet de la cage d’escalier. - La présence de cinq compteurs gaz dans la cage d’escalier, sans compartimentage. Le rapport est signé par le directeur faisant fonction du département Prévention de la zone de secours du Brabant wallon et par le commandant de zone. Il est adressé à la bourgmestre de Rixensart. Arrêtons-nous sur ce qui s’est joué ici. Vingt-quatre prescriptions ont été formulées, mais trois seulement ont motivé l’avis défavorable — celles qui touchent à la propagation. Un immeuble sans compartimentage, avec une cage d’escalier qui ne peut évacuer les fumées et qui abrite cinq compteurs gaz, c’est une cheminée avec des logements autour. Les extincteurs étaient en nombre suffisant ; cela n’a pesé d’aucun poids. Notez aussi ce qui n’apparaît nulle part dans ce rapport : un incendie. Il n’y en a pas eu. Le constat est préventif, et c’est précisément ce qui en fait un bon outil. ## Que faire quand on reçoit un tel rapport - Le transmettre à tous les copropriétaires, sans délai et par écrit. Un rapport connu du seul syndic est un risque pour lui comme pour l’association. - Trier les prescriptions : celles qui motivent l’avis défavorable d’abord, les autres ensuite. Toutes ne se traitent pas au même rythme ni au même coût. - Faire chiffrer poste par poste par des entreprises différentes : compartimentage, portes EI, baie de ventilation, éclairage de sécurité, alarme, signalisation, déplacement des compteurs. - Convoquer une assemblée extraordinaire consacrée à la seule mise en sécurité, rapport annexé à la convocation, et en sortir avec l’ensemble des autorisations. Voir l’ordre du jour type → - Rassembler les attestations exigées au fur et à mesure : stabilité, contrôle RGIE, pose des portes résistantes au feu, baie de ventilation. Le rapport les réclame nommément. - Demander une visite de contrôle une fois les travaux faits, pour obtenir un avis actualisé. Si l’assemblée refuseFaites acter le refus et ses motifs au procès-verbal. Un refus consigné face à un avis défavorable écrit de la zone de secours est la pièce maîtresse d’une procédure en travaux urgents et nécessaires devant le juge de paix. Voir le dossier sur la mise en conformité devant le juge de paix → ## Comment en demander un Une copropriété peut demander elle-même une visite de contrôle — c’est ce qui s’est passé ici. La demande se formule auprès de la commune, qui saisit la zone de secours, ou directement auprès du service prévention de la zone. L’accès aux logements suppose l’accord des occupants, pas celui des propriétaires ; les parties communes, elles, relèvent de la copropriété. Le syndic peut en prendre l’initiative sans attendre l’assemblée : demander un constat relève de l’information et de la conservation de l’immeuble, pas de l’engagement de dépenses. Voir ce que le syndic peut faire seul → C’est le meilleur rapport qualité-prix de la prévention en copropriété : gratuit ou peu coûteux selon les zones, rédigé par des professionnels, opposable, et il donne en une visite un indice fiable de l’état réel d’un immeuble. Qu’il revienne favorable ou défavorable, on sait enfin où l’on en est. Note de publicationCe rapport est reproduit sous forme de synthèse structurée, avec le nom et l’adresse de la copropriété concernée et sans le nom des personnes (agents de la zone de secours, destinataires privés). Les prescriptions, les normes citées et les conclusions sont celles du document original ; la version intégrale a été transmise à la bourgmestre de Rixensart et reste disponible auprès de la zone de secours du Brabant wallon. Les règles de police administrative citées sont celles du règlement général de police de la commune de Rixensart relatif à la protection contre l’incendie et l’explosion, adopté le 29 avril 2015 (chapitre 1 : dispositions générales ; chapitre 5 : immeubles de logements), complété par l’arrêté du Gouvernement wallon du 21 octobre 2004 relatif aux détecteurs d’incendie et par le Code wallon du Logement. Vérifiez toujours le règlement applicable à votre commune : les exigences varient d’une commune à l’autre. ## À lire aussi ### Sécurité incendie en copropriété : obligations, contrôles et responsabilités Législation, acteurs, rôle du syndic, équipements, dix points de vérification, portes coupe-feu et compartimentage : le guide complet. Lire le guide → ### Mise en conformité incendie devant le juge de paix Travaux urgents et nécessaires, abus de minorité, administrateur provisoire, astreinte, pouvoirs du bourgmestre : la procédure et la jurisprudence. Lire le dossier → ### Fiche de préparation du financement des travaux Coût complet, prélèvement sur le fonds de réserve, montant par lot et calendrier de trésorerie : l’outil à joindre à la convocation. Ouvrir l’outil →